La perspective d’une reprise des transactions sur le marché physique pourrait redonner de l’allant à un secteur rendu atone par les incertitudes quant au scénario d’évolution des taux d’intérêt.
Mai a fait plus qu’effacer pour les foncières cotées le modeste rebond d’avril confirmant la défiance des investisseurs sur ce segment de marché. La crainte que la hausse des loyers ne puisse pas compenser la hausse des coûts de financement l’explique probablement en partie.
Au-delà, l’immobilier en bourse paraît avoir perdu sa boussole : la corrélation avec les taux d’intérêts, qui était pourtant quasi infaillible jusque-là, a un impact moins systématique sur l’évolution boursière du secteur. Cette désunion est compréhensible. Même si l’essentiel du travail de resserrement monétaire est aujourd’hui derrière nous, l’inflation demeure encore matériellement supérieure aux objectifs des banques centrales des deux côtés de l’atlantique.
La dissipation du brouillard sur le scénario de taux est primordiale pour notre industrie car il donne le « La » de toute décision financière. Encore récemment, les acteurs économiques n’arrivaient pas à s’accorder ce qui explique l’effondrement des volumes d’investissements en immobilier en Europe (en baisse de 59 % sur le premier trimestre 2023).
Or, seule une reprise significative des transactions confortera les marchés boursiers sur la pertinence ou non des expertises des foncières et des valorisations boursières du secteur (décote moyenne par rapport aux ANR sur le secteur de 35 % induisant une baisse de 21 % de la valeur des actifs, source Barclays au 12/06).
Cette reprise des volumes d’investissement, nous en voyons les prémices : de nombreux actifs de grande taille sont actuellement mis sur le marché, partout en Europe : c’est le cas à Paris en Bureaux (Immeubles Castiglione, Renaissance, Vivacity, Parc Avenue), dans la logistique (portefeuille de 200 M€ en Suède appartenant à Blackstone, actifs de logistique urbaine aux Pays-Bas appartenant à Fortress), dans le résidentiel (intention de le l’État de Berlin d’acquérir pour 4 Mds d’actifs résidentiels selon Vonovia).
La concrétisation de ces transactions dans le courant de l’été pourrait donc enfin nous donner les repères nécessaires pour clore le débat sur la divergence de valorisation entre l’immobilier physique et l’immobilier coté.
Dans cet environnement, notre gestion est tournée plus que jamais sur les secteurs à forte dynamique locative (logistique, stockage pour particulier, résidence étudiantes), et/ou à rendement élevé (importante surpondération du commerce) alors que nous avons accentué notre sous-pondération aux segments résidentiel et de bureaux (rendement des actifs parfois significativement inférieur au coût marginal de financement).
Cette stratégie nous permet d’afficher une baisse marginale depuis le début de l’année (-0,9 %* au 12 juin) contre un recul de 4,2 % de notre indice de référence.
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Achevé de rédiger le 13 Juin 2023
Laurent SAINT AUBIN, Directeur de la Gestion Actions & Serge DEMIRDJIAN, Co-Gérant de Sofidy Sélection 1
Les indices immobiliers en bourse
Source : Sofidy/Bloomberg
1. Indices nus – 2. Dividendes nets réinvestis.
*Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
La dissipation du brouillard sur le scénario de taux est primordiale pour notre industrie.
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Depuis 1987, SOFIDY conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Avec 8,6 milliards d'euros d'encours immobiliers sous gestion (total des actifs bruts réévalués des fonds gérés) au 31/12/2023, Sofidy gère pour le compte de plus de 60 000 épargnants, et un grand nombre d'institutionnels, un patrimoine immobilier constitué d'environ 5 100 actifs immobiliers. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.À propos de Sofidy Sélection 1
Lancé par la société de gestion de portefeuille Sofidy, reconnue pour la qualité de ses SCPI, le FCP SOFIDY SÉLECTION 1 vise à déceler dans un univers de sociétés foncières cotées exerçant leur activité en Europe continentale, les acteurs capables d’offrir une performance financière durable et croissante. L’objectif du fonds est de surperformer son indice de référence (le FTSE EPRA NAREIT Euro Zone Capped) dividendes nets réinvestis, après déduction des frais de gestion, sur un horizon de placement recommandé supérieur à 5 ans.
