La persistance d’une inflation élevée et le changement de ton de la réserve fédérale américaine dans le sens d’un durcissement de sa politique rebattent les cartes pour 2022. Nous sommes confiants dans la capacité de certains segments de l’immobilier coté à surperformer les marchés. Le début de l’année se caractérise ainsi par une rotation massive des investisseurs vers les valeurs cycliques au détriment des titres de croissance.
Notre ligne de conduite, dans ce contexte, nous conduit 1/à privilégier les valeurs ayant le potentiel de croissance des bénéfices par action le plus élevé, leur permettant de compenser la persistance d’une inflation élevée, 2/ à détenir des foncières qui à l’exemple d’Alstria, SFL et Atrium RE en 2021 pourraient tirer profit de l’écart entre valorisations boursières et niveau des transactions sur les marchés physiques.
Nous augmentons ainsi la pondération sur le segment des centres commerciaux (en particulier sur URW et Klepierre) qui, malgré la poursuite de la hausse des ventes en ligne, tire profit du retour des consommateurs dans un environnement post pandémique. Cela permet pour les meilleurs actifs d’améliorer les taux d’occupation et de défendre les niveaux de loyers. En outre, nous observons des transactions de marché (cession de Solna à Stockholm par URW, de 30 supermarchés par Merlin Properties…) qui crédibilisent enfin les valorisations officielles de ces acteurs.
À l’inverse, nous réduisons notre exposition au segment des logements (39% de l’indice de référence) dont le momentum demeure défavorable à notre sens et demeurons très sous pondérés sur les bureaux qui souffrent d’une organisation plus flexible du travail qui va perdurer pour l’ensemble des populations salariées. Ce qui entraîne une pression continue sur les loyers et le taux d’occupation.
Enfin, nous restons largement investis sur la logistique immobilière où les croissances de loyers et de valeurs s’accentuent et se répandent en Europe continentale, compte tenu d’une demande supérieure à l’offre disponible.
Laurent Saint-Aubin
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