L'essentiel
Une forte mutualisation basée sur un patrimoine granulaire composé de petites et moyennes surfaces de bureaux modulables
Une diversification géographique réussie avec 25 % du patrimoine dans des grandes capitales européennes et 30 % du patrimoine dans des métropoles régionales attractives
Une poche de diversification de 15 % du patrimoine dédiée aux commerces, hôtellerie et logistique urbaine
Plus de 20 000 associés
Un taux de distribution prévisionnel 2023 entre 4,67 % et de 5,05 %(1)
+8,73 % TRI depuis l’origine(2)
(1) Dividende au titre de l’année N avant prélèvement obligatoire et autre fiscalité immobilière (sur revenus financiers étrangers et sur plus-values) payée par la SCPI pour le compte des associés rapporté au prix de souscription au 1er janvier N. Cette fourchette prévisionnelle de dividende annuel est arrêtée par la Société de Gestion sur la base d’hypothèses de marché et ne constitue en aucun cas une promesse de rendement ou de performance.
(2) Le TRI exprime la performance annuelle moyenne pour un épargnant, en prenant en compte le prix de revient de son placement, l’ensemble des dividendes perçus au cours de la période de placement et le prix de retrait en vigueur au moment de sa sortie (mais en excluant sa fiscalité propre). Le TRI permet d’évaluer la performance passée du placement financier en SCPI.
EFIMMO 1 : la SCPI bureaux la plus granulaire du marché
Avec près de 270 actifs immobiliers et plus de 1 030 unités locatives, EFIMMO s’impose comme la SCPI de bureaux la plus granulaire du marché.
EFIMMO se positionne comme l’acteur bureaux spécialisé sur les petites et moyennes surfaces avec 88% des actifs développant des surfaces inférieures à 5 000 m² et une surface moyenne de 2 395 m² par actif. Ce segment de marché des petites et moyennes surfaces de bureaux, modulables selon les besoins des locataires et les tendances sociétales, reste dynamique par rapport au segment des grandes surfaces de périphérie qui souffrent des libérations des grands groupes.
Concernant la partie du patrimoine développant une surface supérieure à 5 000 m², ces actifs sont le plus souvent loués à plusieurs locataires (192 baux pour 33 immeubles) limitant ainsi le risque locatif en cas de départ.
Cette très grande diversification se traduit par une valorisation moyenne par actif de 7 M€ et démontre qu’EFIMMO place la mutualisation des risques immobiliers classiques au centre de sa stratégie.
La valorisation du patrimoine immobilier d’EFIMMO, qui par ailleurs, reste mesurée puisque la valeur métrique moyenne ressort à environ 2 751 €/m² sur la base des valeurs expertises au 31 décembre 2022. Cette valorisation très raisonnable constitue un bon amortisseur dans un marché immobilier chahuté.
Taille moyenne des actifs en million d’€
(Top 10 SCPI bureaux en capitalisation
EFIMMO dispose également d’une forte granularité de son passif avec plus de 20 000 associés dont la quasi-totalité est composée de particuliers et de compagnies d’assurance vie au travers d’une commercialisation en unités de comptes. Cette structuration du capital permet ainsi de contribuer à une bonne liquidité de la SCPI.
L’emplacement, un des critères déterminants de la politique d’investissement
EFIMMO s’attache à investir en France et en Europe au sein des zones réputées pour leur dynamisme tertiaire, leur centralité, leur attractivité commerciale, la fluidité de leur marché locatif et la qualité de leur accessibilité en transport en commun et par le réseau routier.
Répartition du patrimoine immobilier d’EFIMMO en valeur au 31/08/2023
En faisant preuve d’une sélectivité accrue dans ses acquisitions et en plaçant l’emplacement des actifs comme un des critères déterminants de la politique d’investissement, EFIMMO dispose d’un patrimoine essentiellement situé au cœur, et non à l’extérieur, des grandes métropoles françaises et européennes bénéficiant :
- du reflux progressif du télétravail (vers un point d’équilibre estimé de 1 à 2 jours télétravaillés) avec des entreprises qui veulent moins de surface de bureaux en périphérie pour davantage de centralité et de services afin d’attirer et retenir les talents
- du phénomène structurel de métropolisation toujours à l’œuvre avec des métropoles qui ont vocation à continuer de grandir car elles concentrent les pouvoirs politiques, économiques, culturels ou touristiques
- de la possibilité de s’adapter aux besoins des utilisateurs et aux tendances sociétales en faisant évoluer son patrimoine à l’instar de l’immeuble de bureaux Terrasse Bellini situé à La Défense et transformé en un établissement dédié à l’enseignement supérieur.
La diversification comme amortisseur de risques
Afin d’accentuer la mutualisation des risques immobiliers, EFIMMO a recours à la diversification géographique avec près de 25 % du patrimoine situé en Europe dans des grandes capitales européennes (Amsterdam, Dublin, Londres, Bruxelles, Madrid, Milan).
En investissant dans différents pays, la SCPI vise à profiter du décalage économique, immobilier et fiscal qui existe parfois entre ces pays afin de saisir les opportunités offrant un couple rendement risque plus intéressant à un moment donné.
EFIMMO dispose aussi de près de 30 % de son patrimoine situé en région dans des métropoles attractives (Lyon, Bordeaux, Nantes, Lilles, Rennes, etc.), moins impactées par le télétravail, et permettant ainsi de participer au développement du tissu économique sur l’ensemble du territoire.
Avec ses directions régionales localisées à Aix-en-Provence, Lyon, Nantes et Bordeaux, et les 9 bureaux du groupe TIKEHAU CAPITAL en Europe, SOFIDY dispose d’une couverture unique du territoire et d’une connaissance profonde pour chacun des marchés locaux à l’échelle européenne.
EFIMMO dispose aussi d’une diversification par typologie d’actifs puisque 15 % du patrimoine est investi sur d’autres classes d’actifs immobiliers tel que des commerces de centre-ville dynamiques, des hôtels et des actifs de logistique urbaine. Cette diversification permet de faire profiter EFIMMO de certains marchés en plein essor tout en élevant davantage le niveau de mutualisation.
Cette mutualisation du risque locatif résulte également de la forte diversification de l’état locatif composé de près de 900 baux, d’une sélection de locataires de qualité tels que le Groupe BPCE, Thales, Bouygues ou encore Volkswagen et d’une faible concentration locative, aucun locataire ne représentant plus de 4 % des loyers (à l’exception d’institutions étatiques et publiques).
Toujours de bonnes performances
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Les nombreuses actions menées par les équipes de gestion immobilière et l’organisation très intégrée chez SOFIDY, permet aux équipes d’être au contact quotidien des locataires et par conséquent de continuer à afficher de solides performances immobilières avec un taux d’occupation financier de 90,2 % et un taux de recouvrement de 98,8 % au premier semestre 2023.
Par ailleurs, l’immobilier est risqué par nature mais offre également une protection contre l’inflation par l’indexation des loyers. A ce titre, l’indice de référence à savoir l’ILAT s’établi à + 6,5 % sur un an glissant.
Les emprunts réalisés ces dernières années par EFIMMO lui ont permis de financer certaines acquisitions à des taux fixes bas, sur de longues périodes faisant ressortir au 30 juin 2023, un niveau d’endettement faible de 18 % avec une dette majoritairement amortissable à un taux d’intérêt moyen de 1,9 % pour une durée de vie résiduelle supérieure à 7 ans. Cette gestion permanente de la dette tend à mettre à l’abri la SCPI de toute problématique de refinancement sur les prochaines années.
Ces bonnes performances permettent de confirmer la fourchette de dividende annuel(1) entre 10,60 € et 11,50 € par part ayant pleine jouissance sur l’exercice 2023, faisant ressortir un taux de distribution prévisionnel 2023 brut de fiscalité(1) compris entre 4,67 % et de 5,05 %.
Et l’avenir ?
Même si l’environnement actuel n’est pas simple, EFIMMO est préparé pour affronter le futur.
Avec ses fondamentaux solides et une politique d’investissement disciplinée, EFIMMO est en bonne posture pour poursuivre son développement dans ces nouvelles conditions de marché en saisissant de belles opportunités d’investissement et ainsi embarquer en patrimoine les plus-values de demain. A ce titre, la SCPI dispose d’une force de frappe de près de 90 M€ de trésorerie, qui en attendant d’être déployée, est rémunérée à plus de 4 %.
Avec un patrimoine granulaire constitué principalement de petites et moyennes surfaces de bureaux modulables au sein des métropoles régionales attractives et des grandes métropoles européennes, EFIMMO axe sa stratégie autour de la mutualisation des risques immobiliers.
La Société de Gestion continuera d’attacher une importance particulière à l’agilité de sa politique de gestion visant à valoriser le patrimoine de la SCPI dans le temps en maintenant un taux d’occupation élevé et en réalisant des travaux afin répondre aux besoins des locataires et aux enjeux Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance.
La stratégie de recentrage et d’amélioration de la qualité globale du portefeuille immobilier se poursuivra avec des arbitrages ciblés concernant certains actifs immobiliers dont le travail de revalorisation a été maximisé par la Société de Gestion ou ne répondant plus aux critères d’investissements actuels de votre SCPI. De manière ponctuelle, certains actifs seront cédés afin de générer des plus-values importantes et/ou de réinvestir le produit des ventes sur des actifs conformes à la stratégie d’investissement.
Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. La durée de placement minimale recommandée est généralement de 8 ans. Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques. Ce fonds ne bénéficie d’aucune garantie ou protection de capital et présente notamment un risque d’absence de rendement, un risque de perte en capital, un risque de liquidité et un risque de durabilité, pouvant toutefois être atténués, sans garantie, par la diversification immobilière ou locative du fonds. Le détail des risques est décrit dans le Document d’informations clés (DIC) et la note d’information de la SCPI. Les performances futures peuvent être soumises à l’impôt, lequel dépend de la situation personnelle de chaque investisseur et est susceptible de changer à l’avenir. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
