Le secteur des foncières cotées continue de pâtir de la perspective du maintien de taux d’intérêt élevés sur le moyen terme et d’osciller au gré des déclarations divergentes des banquiers centraux même si sa valorisation boursière, basse (34 % de décote sur les expertises du 30 juin dernier en eurozone, source Kempen) constitue une force de rappel. Sur ce chemin aride, nous observons néanmoins des éléments de réconfort en matière d’accès des foncières au financement, de transactions réalisées et de performance boursière pour des émetteurs à même de générer des croissances structurelles élevées.
Même si le marché de l’investissement immobilier se caractérise toujours par des volumes faibles (ainsi, 2 Md€ investis en France au T3 en baisse de 74 % soit 8,7 Md€ sur 9 M en baisse de 57 % selon Immostat), certaines transactions réalisées ces dernières semaines, souvent avec le locataire à l’achat, se distinguent (vente du 101 Champs-Elysées par Gecina, de l’immeuble Anjou par Covivio ou encore OPA de Nuween-Teachers sur Self Storage Group Asa en Norvège avec une prime de 67 % sur le dernier cours de bourse et opération en cours d’Amazon – source ReactNews – sur un actif logistique qu’il occupe en Catalogne).
Du côté des financements, à relever deux placements accélérés d’actions nouvelles réalisés avec succès pour l’opérateur d’actifs de santé Cofinimmo (167 M€ à 6,6 % de décote par rapport au dernier cours de bourse) et la foncière de stockage pour les particuliers britannique Big Yellow (110 m£ à seulement 2,9 % de décote) et une confirmation que nous attendions depuis de nombreux mois sur l’accès toujours possible des foncières aux marchés obligataires avec deux émissions de taille (500 M€ chacune) réalisées par Praemia Healthcare (ex-Icade Santé) et Carmila durant le mois de septembre.
Certes ces émissions actent les conditions actuelles (coupon de 5,5 % à 5 ans identique sur les deux souches) mais elles illustrent l’appétit des marchés pour le segment (opérations sursouscrites 4,6x et 2,2x respectivement).
Enfin, les foncières de croissance peuvent se distinguer par des performances boursières honorables malgré l’environnement actuel. C’est ainsi que, porté par la thématique de la réindustrialisation de l’Europe et un environnement local très favorable à cet égard, le développeur pour compte propre de grands entrepôts logistiques en Europe centrale CTP (dont votre fonds est actionnaire) a progressé de 29 % depuis le début de l’année. Les objectifs 2030 que se fixe le groupe (20 M de mètres carrés en exploitation vs 11 M aujourd’hui et 1 Mrd€ de revenus locatifs vs 589 M€ en 2022) sont à la fois ambitieux et jugés crédibles par les marchés avec en particulier une marge de développement voisine de 9,5 % et un retour sur investissement ajusté des risques estimé supérieur à 11 % par an qui est le plus élevé du secteur en Europe (source GreenStreet).
« Nous observons des éléments de réconfort en matière d’accès des foncières au financement, de transactions réalisées et de performance boursière pour des émetteurs à même de générer des croissances. », déclare Laurent Saint Aubin, Directeur de la Gestion Actions chez Sofidy.
Achevé de rédiger le 12 octobre 2023
Laurent SAINT AUBIN, Directeur de la Gestion Actions & Serge DEMIRDJIAN, Co-Gérant de Sofidy Sélection 1
Les indices immobiliers en bourse
Source : Sofidy/Bloomberg
1. Indices nus – 2. Dividendes nets réinvestis.
*Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
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Lancé par la société de gestion de portefeuille Sofidy, reconnue pour la qualité de ses SCPI, le FCP SOFIDY SÉLECTION 1 vise à déceler dans un univers de sociétés foncières cotées exerçant leur activité en Europe continentale, les acteurs capables d’offrir une performance financière durable et croissante. L’objectif du fonds est de surperformer son indice de référence (le FTSE EPRA NAREIT Euro Zone Capped) dividendes nets réinvestis, après déduction des frais de gestion, sur un horizon de placement recommandé supérieur à 5 ans.
