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De plus en plus d’investisseurs à la recherche de diversification géographique pour leur patrimoine se tournent vers la SCPI Européenne. D’autant que ce type de placement immobilier bénéficie d’une fiscalité avantageuse et de rendements potentiellement attractifs.
Prêt à investir hors des frontières de l’Hexagone tout en conservant les avantages d’une SCPI classique ? Dans cet article, Sofidy vous explique tout ce qu’il faut savoir sur les SCPI Européennes, ainsi que les avantages et les limites de ce support.
Sommaire :
En un mot
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Une SCPI européenne est une Société Civile de Placement Immobilier qui investit majoritairement dans l’immobilier professionnel situé hors de France, dans plusieurs pays européens. Elle fonctionne comme une SCPI française mais permet une meilleure mutualisation des risques grâce à une diversification géographique accrue. De plus, la SCPI européenne est souvent associée à une fiscalité plus avantageuse.
Son objectif, comme pour toutes les SCPI, est d’offrir à tous ses épargnants un accès simple au marché immobilier locatif professionnel, mais à l’échelle de l’Europe : bureaux, commerces, entrepôts logistiques etc.
L’un des avantages non négligeables de la SCPI Européenne : sa fiscalité favorable. En effet, les revenus générés par des biens situés à l’étranger sont exonérés des prélèvements sociaux français (17,2%), ce qui améliore le rendement net du placement.
Par ailleurs, concernant l’impôt sur le revenu, des règles fiscales spécifiques s’appliquent aux ressources issues des SCPI Européennes. Celles-ci sont définies par les conventions fiscales bilatérales entre la France et les pays d’origine des loyers. Ces mécanismes sont détaillés ci-dessous.
L’un des principaux intérêts d’épargner dans une SCPI européenne est de pouvoir investir au-delà des frontières françaises, contribuant ainsi à répartir le risque entre plusieurs pays dont les perspectives économiques peuvent varier. Cette ouverture permet également d’accéder à davantage d’opportunités immobilières dans des marchés diversifiés.
Les SCPI européennes peuvent ainsi bénéficier du dynamisme d’Amsterdam, Dublin, Londres, Madrid ou Milan, et viser des rendements potentiellement supérieurs à ceux des SCPI investies uniquement en France.
Accessible à partir de quelques centaines d’euros, la SCPI Européenne offre à tout un chacun la possibilité de diversifier son patrimoine immobilier au sein d’un large secteur géographique sans avoir à subir les contraintes de la gestion locative.
Les SCPI européennes investissent dans plusieurs secteurs immobiliers — bureaux, commerces, logistique, hôtellerie, loisirs, entrepôts et immobilier de santé — comme le font d’ailleurs les SCPI diversifiées qui investissent en France.
Leur valeur ajoutée réside dans la possibilité d’accéder à ces mêmes secteurs dans différents pays européens, où les niveaux de dynamisme peuvent fortement varier. Par exemple, un marché du bureau en ralentissement en France peut rester porteur en Irlande ou aux Pays-Bas.
Cette exposition multi pays et multi secteurs renforce la mutualisation des risques locatifs, en combinant diversification sectorielle et diversification géographique.
Les références à un classement, un prix et/ou une notation ne préjugent pas des résultats futurs du fonds ou du gestionnaire.
Avec les SCPI Européennes, vous bénéficiez d’une fiscalité allégée. En effet, la fiscalité des SCPI Européennes est spécifique, car les loyers perçus proviennent de biens situés à l’étranger. Plusieurs mécanismes sont prévus afin d’optimiser leur traitement fiscal et d’éviter la double imposition de ces revenus dans le pays d’origine et en France.
Ces mécanismes sont définis par les conventions fiscales bilatérales signées entre la France et la majorité des pays européens. Il peut s’agir d’un système de crédit d’impôt ou de taux effectif.
Le plus souvent, la convention prévoit l’application d’un crédit d’impôt. C’est le cas par exemple des accords qui lient la France avec l’Allemagne, l’Espagne ou encore l’Italie.
Le montant du crédit d’impôt est déduit de la facture fiscale due en France. Résultat : le contribuable français n’est pas taxé deux fois sur les mêmes revenus. Les loyers perçus sont imposables en France, mais le crédit d’impôt vient fortement minorer cette imposition.
Prenons l’exemple de l’Allemagne : une retenue à la source de 15% est prélevée par l’administration fiscale allemande sur les revenus locatifs générés outre-Rhin. L’investisseur en SCPI Européenne est imposable en France sur ces ressources mais il obtient un crédit d’impôt calculé selon son taux moyen d’imposition en France pour éviter une double taxation. Ce crédit d’impôt est déduit de l’impôt sur le revenu à payer (cf. exemple chiffré ci-après).
Certaines conventions fiscales prévoient une exonération d’impôt en France sur les revenus perçus à l’étranger. C’est notamment le cas pour la Belgique, les Pays-Bas ou encore le Portugal.
Ces loyers étrangers ne sont donc pas directement imposés en France. Toutefois, ils sont intégrés dans le calcul du taux effectif d’imposition du contribuable.
Autrement dit, ils servent à déterminer le taux d’imposition applicable aux autres revenus imposables du foyer, ce qui peut entraîner une légère hausse de l’impôt sur ces derniers.
Ainsi, l’investissement dans des SCPI Européennes est judicieux pour les contribuables déjà fortement fiscalisés : il leur permet d’alléger leur pression fiscale tout en diversifiant géographiquement leur patrimoine.
Cela peut aussi être une solution intéressante pour les personnes non imposées. En effet, les revenus des SCPI européennes ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux. Par conséquent, si l’investisseur ne paye pas d’impôt sur le revenu, son taux de prélèvement sur ces SCPI reste nul.
Anna est une jeune cadre dynamique célibataire. Compte tenu de ses revenus professionnels, son taux marginal d’imposition (TMI) est de 30%. Sur les conseils de son gestionnaire de patrimoine, elle envisage d’acheter des parts de SCPI. Dans notre exemple, grâce à cet investissement, elle percevra 10 000 € de revenus complémentaires.
Quel sera l’impact fiscal de ce placement selon qu’Anna choisisse d’investir dans une SCPI investie à 100% en France ou dans une SCPI européenne investie à 100% en Allemagne ?
Pour 10 000€ investis, le gain réel net pour l’investisseur dans cet exemple est donc de 8 647€ pour un investissement en SCPI européenne, contre seulement 5 140€ pour une SCPI 100% française, soit un gain supérieur de +68% !
Pour déterminer le montant du crédit d’impôt à déduire, il convient avant tout de calculer le taux moyen d’imposition d’Anna.
Ses revenus professionnels s’élèvent à 45 000 €. Après application de l’abattement de 10% pour frais professionnels, ses revenus nets imposables sont de 40 500 €. Selon le barème applicable en 2025, Anna est redevable de 5 315 € d’impôt sur le revenu sur ses seules ressources professionnelles.
Intéressons-nous maintenant aux 10 000 € de loyers perçus grâce à ses parts de SCPI investie à 100% en Allemagne. Nous l’avons vu, le TMI d’Anna est de 30%. Ainsi, ces 10 000 € de revenus complémentaires devraient en principe générer 3 000 € (10 000 x 30%) d’impôt supplémentaire. Ce qui devrait donc amener Anna à être redevable d’une fiscalité totale de (5 315 + 3 000) = 8 315 €.
Cela représente un taux moyen d’imposition hypothétique de 16,47% (le taux moyen est égal au montant de l’impôt divisé par les revenus imposables soit 8 315 / (40 500 + 10 000)).
Pour calculer le montant du crédit d’impôt, il nous reste à appliquer ce taux moyen d’imposition aux revenus issus de la SCPI : 10 000 x 16,47% = 1 647 €.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Sofidynamic SCPI diversifiée
Europe High Yield
Performance globale annuelle (2025)
Taux de distribution (2025)
Minimum de souscription
Sofidy Europe Invest SCPI THÉMATIQUE
Europe
TRI
Performance globale annuelle (2025)
Minimum de souscription
Sofidy Pierre Europe OPCI Diversifié
France et Europe
Performance depuis l'origine (8 ans)
Performance (2025)
Minimum de souscription
Les parts des fonds présentés sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur qui peuvent toutefois être atténués, sans garantie, par la diversification immobilière ou locative du portefeuille du fonds. Ces fonds ne bénéficient d’aucune garantie ou protection de capital et présentent notamment des risques de perte en capital ou de liquidité. Le détail des risques est décrit dans le Document d’Informations Clés (DIC) et la Note d’Information / Prospectus de chaque fonds. Il est impératif de prendre connaissance de ces documents avant toute souscription.
Comme tout placement immobilier, les SCPI Européennes comportent des risques qu’il convient de connaître. Le détail des risques est décrit dans l’ensemble des documents qui vous sont remis avant toute souscription (DIC, NI), et nous vous invitons à les lire avant tout investissement.
Pour en savoir plus, nous vous invitions à découvrir notre page dédiée aux risques des SCPI.
Avec un taux de distribution 2025 brut de fiscalité de +5,41%* et une performance globale annuelle** de +5,41% en 2025, Sofidy Europe Invest offre un nouveau souffle à votre épargne, tout en lui donnant du sens, puisque cette SCPI labellisée ISR immobilier intègre des critères Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance (ESG) dans sa stratégie.
Sofidy Europe Invest investit en immobilier locatif situé principalement dans les grandes métropoles de l’Espace Économique Européen, du Royaume-Uni et de la Suisse.
*Dividende au titre de l’année N avant prélèvement obligatoire et autre fiscalité immobilière (sur revenus étrangers) payée par la SCPI pour le compte des associés rapporté au prix de souscription au 1er janvier de l’année N. Au titre de 2025, ce dividende brut intègre une fiscalité immobilière payée par la SCPI pour le compte des associés à hauteur de 13,2 %.Quant à l’imposition des revenus éventuels perçus de l’étranger par la SCPI, l’impôt étranger peut être neutralisé en France afin d’éviter la double imposition des associés, selon les conventions fiscales en vigueur entre la France et les pays concernés. Le traitement fiscal varie selon la situation individuelle et le taux d’imposition propre à chaque associé. Le dispositif fiscal est susceptible d’évoluer. Les porteurs ayant investi via des unités de compte (UC) ne bénéficient pas directement des crédits d’impôt éventuels, ceux-ci étant attribués à l’assureur.
**La performance globale de l’année N correspond à la somme du taux de distribution de l’année N et de la variation du prix de souscription entre le 1er janvier de l’année N et le 1er janvier de l’année N+1.
Orientée « haut rendement », notre SCPI Sofidynamic vise à proposer un niveau de distribution supérieur à celui de la moyenne des SCPI de rendement du marché, au travers d’une distribution régulière de dividendes sur un horizon de détention de long-terme.
En 2025, Sofidynamic c’est un taux de distribution de +9,04%(1) et une PGA** de +14,04%.
Sofidynamic ciblera principalement des actifs immobiliers situés dans l’Espace Economique Européen, au Royaume-Uni et en Suisse.
(1)Dividende brut au titre de l’année N avant prélèvement obligatoire et autre fiscalité immobilière (sur revenus étrangers) payée par le fonds pour le compte des associés rapporté au prix de souscription au 1er janvier de l’année N. Au titre de l’année 2025, ce dividende intègre un prélèvement sur le rapport à nouveau de 15,1 % et une fiscalité immobilière payée par la SCPI à hauteur de 10,0 %. Le taux de distribution 2025 peut ne pas être représentatif de la performance future de la SCPI, en raison notamment de l’impact du délai de jouissance sur le niveau de distribution observé. La SCPI vise un objectif de taux de distribution et une performance globale annuelle, de 7% sur l’horizon de placement recommandé de 8 ans (non garanti). Quant à l’imposition des revenus perçus de l’étranger par la SCPI, l’impôt étranger peut être neutralisé en France afin d’éviter la double imposition des associés, selon les conventions fiscales en vigueur entre la France et les pays concernés. Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle et du taux d’imposition propre à chaque associé. Le dispositif fiscal est susceptible d’évoluer. Les porteurs ayant investi via des unités de compte (UC) ne bénéficient pas directement des crédits d’impôt éventuels, ceux-ci étant attribués à l’assureur.
Sofidy Pierre Europe est un OPCI (Organisme de placement collectif en immobilier) grand public. Il offre une solution d’épargne dynamique en alliant actifs immobiliers et actifs financiers.
Sofidy Pierre Europe cible des actifs immobiliers notamment en France, en Belgique, au Royaume-Uni, en Irlande, aux Pays-Bas, en Allemagne, et en Autriche.
Depuis l’origine, soit sur 8 ans, sa performance est de +8,85%(2) dividendes réinvestis.
(2)Chiffres au 31/12/2025 – Actions A. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Ces performances sont indiquées brutes de fiscalité : la fiscalité dépend de la situation personnelle de chaque investisseur et est susceptible de changer à l’avenir.
| Fonds | % du patrimoine investi hors de France au 4T 2025 | Nombre de pays où le fonds est investi au 31/12/2025 | Prix de part au 31/12/2025 | PGA** 2025 |
|---|---|---|---|---|
| Sofidy Europe Invest | 100% | 6 (Pays-Bas, Espagne, Royaume-Uni, Allemagne, Irlande, Belgique) Source : BT 4T 2025 | 235€ | +5,41% |
| Sofidynamic | 46,6% | 2 (France, Pays-Bas) Source : BT 4T 2025 | 315€ | +14,04% |
| Sofidy Pierre Europe | 17,5% | 7 (France, Belgique, Royaume-Uni, Allemagne, Pays-Bas, Autriche, Irlande) Source : reporting mensuel Actions A – Décembre 2025 | 1000€ (minimum de souscription initial pour les actions A) A titre d’information : VL Actions A au 31/12/2025 = 100,74€ | Performance depuis l’origine (8 ans) : +8,85%(2) dividendes réinvestis |
Rassurez-vous, vous ne serez pas seul pour remplir votre déclaration de revenus. Sofidy fournit chaque année aux détenteurs de parts de SCPI un Imprimé Fiscal Unique (IFU). Ce précieux document vous donne toutes les informations nécessaires. Il vous suffira de les reporter dans votre déclaration !
Pour cela, en plus de votre déclaration principale (formulaire 2042), vous devrez utiliser le formulaire 2047 « Déclaration des revenus encaissés à l’étranger » pour déclarer les revenus de vos SCPI Européennes. Vous serez concerné par les rubriques 4 (« Revenus fonciers imposables en France ») et 6 (« Revenus imposables ouvrant droit à un crédit d’impôt égal à l’impôt français »).
Sachez que chaque année Sofidy vous propose, avec l’aide d’un cabinet d’avocats fiscalistes, un webinaire dédié à la déclaration de vos revenus issus des SCPI. Cette démonstration d’une déclaration de revenus en ligne est là pour vous aider : il vous suffira de reproduire les mêmes étapes chez vous !
Retrouvez ci-contre, le webinaire de 2025.
En savoir plusEn investissant dans une SCPI Européenne, le principal avantage fiscal réside dans l’absence de prélèvements sociaux français (18,6%) sur les revenus de source étrangère.
De plus, selon les conventions fiscales en vigueur entre la France et les pays européens, vous évitez la double imposition ce qui augmente mécaniquement le rendement net par rapport à une SCPI 100% française.
Il existe différentes façons d’investir dans des parts de SCPI Européennes. Cela peut se faire en direct, à comptant, ou avec un crédit pour bénéficier de l’effet de levier, ou encore via un contrat d’assurance-vie.
Pour les souscriptions au comptant, vous pouvez investir directement en ligne et en moins de 10 minutes à nos SCPI Européennes grâce à notre outil de souscription 100% en ligne sur notre site.
Vous pouvez également choisir de vous faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine, qui vous recommandera des SCPI selon votre profil.
Le principal atout est la diversification géographique du patrimoine.
Cela permet de capter des opportunités dans des marchés dynamiques tout en bénéficiant d’une fiscalité souvent plus avantageuse qu’en France grâce à l’absence de prélèvements sociaux français (18,6%)
L’investissement dans une SCPI Européenne regroupe les mêmes risques qu’un investissement dans une SCPI 100% française car le principe d’investissement reste le même.
Néanmoins, et c’est l’un des gros avantages d’une SCPI européenne, l’investissement en Europe permet une meilleure mutualisation du risque locatif : en investissant dans différents pays (Pays-Bas, Allemagne, Irlande…) vous êtes moins exposés aux cycles immobiliers d’un seul pays.
Les SCPI sont une solution simple pour investir dans l’immobilier sans avoir à gérer un bien en direct. Découvrez notre avis sur les SCPI dans cet article pour vous aider à prendre une décision éclairée.
Vous envisagez d’investir en SCPI ?
Découvrez pourquoi la fiscalité est un élément clé à maîtriser pour optimiser le rendement net de votre SCPI !
Les informations délivrées par la société de gestion ne sauraient se substituer à celles fournies dans le cadre d’un conseil fiscal individuel et l’attention des investisseurs est attirée sur le fait que la taxation des plus-values et revenus éventuels peut être dépendante de leur situation fiscale personnelle. Il est donc recommandé aux investisseurs de la SCPI d’étudier leur situation fiscale avec leur conseiller fiscal habituel.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont des investissements à long terme sans garantie de performance. Il existe un risque de perte en capital pour ce placement soumis aux fluctuations des marchés immobiliers et financiers.Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. La durée de placement minimale recommandée est généralement de 8 ans. Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués, sans garantie, par la diversification immobilière ou locative du portefeuille du fonds. Ces fonds ne bénéficient d’aucune garantie ou protection de capital et présentent notamment un risque de perte en capital, un risque de liquidité et un risque de durabilité. Le détail des risques est décrit dans le Document d’informations clés (DIC) et la note d’information de chaque SCPI. Communication publicitaire.
Vous souhaitez en savoir plus ? Découvrez notre guide dédié aux risques des SCPI.
