Sofidy

Oups, votre navigateur internet
n'est pas pris en charge.

Afin de bénéficier d'une expérience optimale et en toute sécurité, nous vous invitons à accéder depuis un autre navigateur ou à télécharger la dernière version de Google Chrome.

Pour toute demande, notre équipe reste à votre disposition au 01.69.87.02.00

retour

GUIDE SCPI

SCPI en démembrement

Lorsque vous souhaitez souscrire à des SCPI, deux modes de détention s’offrent à vous : la détention en pleine propriété et la détention en démembrement temporaire de propriété.

La détention de SCPI en démembrement de propriété permet de séparer de manière temporaire l’usufruit (droit de jouir du bien et de percevoir les revenus) de la nue-propriété (droit de disposer de la propriété du bien).

Selon vos objectifs patrimoniaux, souscrire vos parts de SCPI en démembrement temporaire offre de nombreux avantages tels qu’une décote du prix d’achat de ses parts de SCPI, l’optimisation de votre fiscalité…

A travers notre guide dédié à la SCPI en démembrement, découvrez tout ce que vous devez savoir sur ce mode d’acquisition et dans quels cas la souscription de SCPI en démembrement est pertinente.

scpi en démembrement fonctionnement
fonctionnement démembrement scpi

Qu’est-ce que le démembrement temporaire en SCPI ?


Le démembrement temporaire de propriété en SCPI
(Société Civile de Placement Immobilier) est un terme qui peut sembler complexe au premier abord mais qui en réalité est simple à comprendre.
Le démembrement temporaire de SCPI, est une stratégie d’investissement qui permet de scinder en deux droits distincts, la propriété d’une part de SCPI pendant une durée définie.

  1. L’usufruit : permet à l’investisseur de percevoir les revenus générés par la SCPI (dividendes). Ce droit est temporaire et dure jusqu’à la fin de la période de démembrement (la durée de démembrement est comprise entre 5 et 20 ans pour les SCPI Sofidy).
  2. La nue-propriété permet à l’investisseur de détenir les parts de la SCPI sans en tirer les revenus immédiats (en contrepartie d’une décote du prix d’achat de sa SCPI)

Au terme du démembrement temporaire, le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire des parts, bénéficiant alors de tous les droits : celui de percevoir les revenus ainsi que de disposer du bien.

Ce dispositif attractif permet aux investisseurs d’optimiser leur stratégie patrimoniale et fiscale tout en s’adaptant à leurs besoins de revenus et à leur horizon d’investissement.

A qui s’adresse le démembrement temporaire ?

Lorsque vous souscrivez en nue-propriété ou en usufruit, vous répondez à des stratégies différentes.
Pour mieux comprendre à qui s’adresse chacune de ces options ainsi que leurs avantages, découvrez notre comparatif.

DétentionObjectifsCibleIntérêts
SCPI
en usufruit
Générer des revenus immédiats
  • Personnes physiques recherchant un complément immédiat de revenus
  • Personnes physiques cherchant à gommer un déficit foncier antérieur (selon la réglementation fiscale)
  • Personnes morales assujetties à l’IS recherchant un placement de trésorerie moyen long terme
  • Obtenir un niveau de revenu équivalent à celui généré par des parts détenues en pleine-propriété avec un mise de départ plus faible
  • Pour les société à l'IS, l'usufruit est amorti, permettant de diminuer la base imposable.
SCPI
en nue-propriété
Percevoir des revenus complémentaires au terme du démembrement
  • Personnes fortement fiscalisées à l’IR (Impôt sur le Revenu)
  • Personnes recherchant un complément de revenus à un horizon donné pour pallier par exemple une baisse de revenus (ex : départ en retraite)
  • Différer la perception de revenus (et donc l'imposition)
  • Souscrire avec une décote sur le prix de parts
  • Les parts détenues en nue-propriété, ne générant aucun revenu, n'entrent pas à ce jour dans l’assiette de l’IFI (pas d’IFI jusqu’à l’extinction du démembrement)
SCPI en nue-propriété

Démembrement temporaire et SCPI en nue-propriété

Dans le cas d’une souscription de SCPI en démembrement, l’attrait principal pour le nu-propriétaire réside dans la possibilité d’acquérir des parts à un prix décoté, avec une perspective de revalorisation à terme.

Souscrire des parts de SCPI en nue-propriété est particulièrement adapté pour ceux qui disposent d’un capital mais n’ont pas besoin de revenus immédiats.

En effet, pendant la période de démembrement, vous ne percevez pas de dividendes et ne payez, de ce fait, pas d’impôts, ni de fiscalité liée à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

À la fin de la période de démembrement, les revenus potentiels peuvent venir compenser une baisse de revenus qui a été anticipée (par exemple, le passage à la retraite). Ce dispositif permet ainsi de bénéficier d’une potentielle source de revenus complémentaires, au moment où le Taux Marginal d’Imposition a souvent diminué.

Les avantages de la SCPI en nue-propriété

  • Réduction des coûts d’acquisition : Avec le démembrement de SCPI, le nu-propriétaire bénéficie d’une décote sur le prix d’achat qui augmente avec la durée du démembrement.
    Prenons l’exemple de la SCPI Sofidy Europe Invest : pour une souscription en démembrement temporaire d’une durée de 20ans,  la quote part que le nu-propriétaire doit payer représente 59% du prix de la part.
  • Pas d’imposition sur les revenus : Absence de dividendes perçus pendant la période de démembrement, donc pas d’alourdissement de la fiscalité pendant cette période.
  • Revalorisation des parts : Potentielle augmentation de la valeur des parts de SCPI au terme du démembrement, offrant une plus-value à la reprise de pleine propriété.

Vous souhaitez avoir plus d'information sur le démembrement de SCPI, en nue-propriété?

Le démembrement temporaire de SCPI vous intéresse mais vous souhaitez être accompagné dans votre projet ? Nos conseillers sont à votre disposition.

Contacter un conseiller
SCPI en usufruit

Démembrement temporaire et SCPI en usufruit

Dans le cas d’une souscription de SCPI en usufruit, le principal avantage pour les usufruitiers réside dans la perception immédiate des revenus locatifs.

Cela peut représenter une source de revenu complémentaire sans nécessiter un investissement initial équivalent à celui de la pleine propriété.

Les avantages de la SCPI en usufruit

  • Revenus locatifs directs : Permet de percevoir des revenus locatifs sans investir la totalité du capital requis pour la pleine propriété.
  • Engagement financier réduit : Investissement initial moindre par rapport à un achat en pleine propriété, ce qui maximise la flexibilité financière.
  • Potentiels avantages fiscaux pour les sociétés : Possibilité de déduire les frais d’acquisition et d’amortir comptablement la valeur de l’usufruit.

Vous souhaitez avoir plus d'information sur le démembrement de SCPI, en usufruit ?

Le démembrement temporaire de SCPI vous intéresse mais vous souhaitez être accompagné dans votre projet ? Nos conseillers sont à votre disposition.

Contacter un conseiller

Quels sont les risques du démembrement temporaire de SCPI ?

Comme tout investissement, l’immobilier comporte des risques,  tels que : l’absence de rendement, ou la dépréciation de la valeur. Le détail des risques est décrit dans l’ensemble des documents communiqués en amont de toute souscription.

Le démembrement temporaire de propriété constitue toutefois une modalité particulière de souscription qui n’est pas neutre dans l’investissement des clients par rapport à une souscription en pleine propriété. Ces risques et particularités à la souscription de SCPI en démembrement sont présentés ci-dessous.

Risque immobilier :

Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques (absence de rendement ou perte de valeur) qui peuvent toutefois être atténués sans garantie par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.

Risque de perte en capital :

Ce risque est lié à l’absence de garantie de remboursement du capital initialement investi. Le capital que vous investissez dans la SCPI n’étant ni garanti ni protégé, vous pourriez perdre tout ou partie de votre investissement.

Risque de liquidité :

Le risque de liquidité des SCPI concerne la difficulté de revendre rapidement vos parts. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre. Concrètement tout associé a le droit de se retirer de la SCPI dans les limites des clauses de variabilité fixées par les statuts. La SCPI ne garantit pas la revente des parts, ni le retrait, la sortie n’étant possible que dans le cas de l’existence d’une contrepartie.

Dans le cadre d’une détention en nue-propriété et/ou usufruit, la liquidité des parts est encore plus limitée. Il est donc important de ne pas devoir vendre ses parts avant le terme du démembrement.

Risque de blocage des retraits :

Le risque de blocage des retraits dans une SCPI se réfère à la situation où il devient temporairement impossible de retirer son investissement en revendant ses parts. Cela peut se produire en cas de conditions de marché défavorables ou à un déséquilibre entre la demande et l’offre de parts. Durant cette période de blocage, les investisseurs ne peuvent liquider leurs parts qu’en cas de l’existence d’une contrepartie.

Éléments spécifiques au démembrement temporaire de SCPI :

  • Revenus perçus : souscrire à des parts de SCPI en nue-propriété revient à renoncer aux revenus distribués par la SCPI durant toute la durée du démembrement ;
  • Frais et coûts supportés : durant la durée du démembrement, les coûts et frais se répartissent différemment entre le nu-propriétaire et l’usufruitier ;
  • Horizon d’investissement : si la durée de détention recommandée d’une SCPI est approximativement de 10 ans, la durée du démembrement appliquée aux investissements ne coïncide pas nécessairement et peut ainsi être inférieure ou supérieure

 

Risques SCPI : on vous explique tout !
achat scpi démembrement

Comment fonctionne le démembrement ?

Souscrire à une SCPI en démembrement temporaire peut sembler complexe. Heureusement, les investisseurs peuvent être accompagnés à chaque étape par un conseiller en gestion de patrimoine ou par la société de gestion, comme Sofidy.

Ainsi, bien que le processus de souscription reste technique, cet accompagnement rend l’investissement plus accessible. Vous trouverez ci-dessous le fonctionnement du démembrement, étape par étape.

Étape 1

Enregistrement de la souscription

La première étape du démembrement temporaire de SCPI consiste à : identifier les différentes parties (usufruitier et nu-propriétaire), définir les modalités du démembrement (répartition, durée…) et enregistrer la souscription auprès de la société de gestion. Pour cela, deux cas de figure sont possibles :

1er cas : le nu-propriétaire et l’usufruitier sont identifiés.

  • Dans ce cas, le nu-propriétaire et l’usufruitier remettent à la société de gestion l’ensemble des documents requis pour l’enregistrement de la souscription (bulletins de souscription, pièces justificatives et convention de démembrement).

2ème cas : le nu-propriétaire est identifié mais pas l’usufruitier.

  • Dans ce cas, si la souscription est supérieure à 10.000€, le nu-propriétaire peut communiquer ces mêmes documents à la société de gestion. Celle-ci se chargera d’identifier une contrepartie usufruitière; néanmoins, cette identification n’est pas garantie. Par conséquent, la souscription peut ne pas aboutir.
reconstitution usufruit et nue-propriété SCPI

Étape 2

Période de Démembrement

La durée de démembrement est fixée dès l’investissement initial. Pendant cette période, qui peut varier de 5 à 20 ans, l’usufruitier perçoit les revenus des parts et assume la fiscalité associée tandis que le nu-propriétaire attend patiemment de récupérer la pleine propriété des parts.

 

Étape 3

Reconstitution des parts de SCPI

A la fin de la durée du démembrement, les parts sont automatiquement reconstituées.

Le nu-propriétaire obtient désormais, la pleine propriété des parts avec tous les droits qui y sont associés : disposer du bien et percevoir les revenus. (Cette reconstitution se fait sans fiscalité pour le nu-propriétaire)

Nos SCPI éligibles au démembrement

Immorente SCPI diversifiée

La Référence des SCPI

Souscription en ligne
  • +8,12 % Picto
    Le TRI (Taux de Rendement Interne) exprime la performance passée du placement financier en SCPI. Pour une période donnée, il prend en compte l'accroissement - ou la perte - de valeur et l'ensemble des dividendes sur cette période.

    TRI 20 ans

  • +5,00 % Picto
    Dividende brut au titre de l'année N avant prélèvement obligatoire et autre fiscalité immobilière (sur revenus étrangers et sur plus-values) payée par le fonds pour le compte des associés rapporté au prix de souscription au 1er janvier de l'année N. Au titre de 2023, ce dividende intègre une distribution de plus-value à hauteur de 6,9 % de la distribution totale, un prélèvement sur le report à nouveau à hauteur de 1,2 % et une fiscalité immobilière payée par la SCPI à hauteur de 2,8 %. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

    Taux de distribution 2023

  • 1 360

    Minimum de souscription

Échelle de risque Picto
Le saviez-vous ? L'indicateur de risque part de l'hypothèse que vous conservez le produit pendant 8 années. Vous risquez de ne pas pouvoir vendre facilement votre produit ou de le vendre à un prix qui influera sensiblement sur le montant que vous percevrez en retour. Ce produit ne prévoyant pas de protection contre les aléas du marché, vous pourriez perdre tout ou partie de votre investissement.
1 2 3 4 5 6 7

Sofidynamic SCPI diversifiée

Europe High Yield

Souscription en ligne
  • +8 % Picto
    Cet objectif n’est pas garanti et pourra évoluer dans le temps, à la hausse comme à la baisse, en fonction des conditions de marché et des circonstances rencontrées. Cet objectif est fondé sur la réalisation d’hypothèses de marché arrêtées par la Société de Gestion. Les prévisions ne constituent pas un indicateur fiable quant aux performances futures. Il est recommandé aux investisseurs de conserver leurs parts pendant une période d’au moins 8 ans.

    Objectif de distribution au titre de 2024

  • N/A   Picto
    La SCPI ayant été créée en 2023, aucun TRI (Taux de Rendement Interne) réalisé au minimum sur plusieurs périodes correspondant à des multiples de 5 ans ne peut être publié, conformément au guide ASPIM.

    TRI

  • 300

    Minimum de souscription

Échelle de risque Picto
Le saviez-vous ? L'indicateur de risque part de l'hypothèse que vous conservez le produit pendant 8 années. Vous risquez de ne pas pouvoir vendre facilement votre produit ou de le vendre à un prix qui influera sensiblement sur le montant que vous percevrez en retour. Ce produit ne prévoyant pas de protection contre les aléas du marché, vous pourriez perdre tout ou partie de votre investissement.
1 2 3 4 5 6 7

Efimmo 1 SCPI THÉMATIQUE

Bureaux

Souscription en ligne
  • +7,30 % Picto
    Le TRI (Taux de Rendement Interne) exprime la performance passée du placement financier en SCPI. Pour une période donnée, il prend en compte l'accroissement - ou la perte - de valeur et l'ensemble des dividendes sur cette période.

    TRI 20 ans

  • +4,65 % Picto
    Dividende au titre de l'année 2023 avant prélèvement obligatoire et autre fiscalité immobilière (sur revenus financiers étrangers et sur plus-values) payée par la SCPI pour le compte des associés rapporté au prix de souscription au 1er janvier 2023.
    Au titre de 2023, ce dividende intègre une distribution de plus-value à hauteur de 8,2% de la distribution totale, un prélèvement sur le report à nouveau à hauteur de 1,4 % et une fiscalité immobilière payée par la SCPI à hauteur de 3,6 %.

    Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

    Taux de distribution 2023

  • 2 120

    Minimum de souscription

Échelle de risque Picto
Le saviez-vous ? L'indicateur de risque part de l'hypothèse que vous conservez le produit pendant 8 années. Vous risquez de ne pas pouvoir vendre facilement votre produit ou de le vendre à un prix qui influera sensiblement sur le montant que vous percevrez en retour. Ce produit ne prévoyant pas de protection contre les aléas du marché, vous pourriez perdre tout ou partie de votre investissement.
1 2 3 4 5 6 7

Sofipierre SCPI THÉMATIQUE

Immobilier commercial

Souscription en ligne
  • +10,75 % Picto
    Le TRI (Taux de Rendement Interne) exprime la performance passée du placement financier en SCPI. Pour une période donnée, il prend en compte l'accroissement - ou la perte - de valeur et l'ensemble des dividendes sur cette période.

    TRI 20 ans

  • +4,73 % Picto
    Dividende au titre de l'année 2023 avant prélèvement obligatoire et autre fiscalité immobilière (sur plus-values) payée par la SCPI pour le compte des associés rapporté au prix de souscription au 1er  janvier 2023.
    Au titre de 2023, ce dividende intègre un prélèvement sur le report à nouveau à hauteur de 7,0 %.

    Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

    Taux de distribution 2023

  • 595

    Minimum de souscription

Échelle de risque Picto
Le saviez-vous ? L'indicateur de risque part de l'hypothèse que vous conservez le produit pendant 8 années. Vous risquez de ne pas pouvoir vendre facilement votre produit ou de le vendre à un prix qui influera sensiblement sur le montant que vous percevrez en retour. Ce produit ne prévoyant pas de protection contre les aléas du marché, vous pourriez perdre tout ou partie de votre investissement.
1 2 3 4 5 6 7

Sofidy Europe Invest SCPI THÉMATIQUE

Europe

Souscription en ligne
  • +4,71% % Picto
    Dividende brut au titre de l'année N avant prélèvement obligatoire et autre fiscalité immobilière (sur revenus étrangers) payée par le fonds pour le compte des associés rapporté au prix de souscription au 1er janvier de l'année N.
    Au titre de 2023, ce dividende intègre un prélèvement sur le report à nouveau à hauteur de 0,6 % et une fiscalité immobilière payée par la SCPI à hauteur de 8,9%.

    Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

    Taux de distribution 2023

  • N/A Picto
    La SCPI ayant été créée en 2021, aucun TRI (Taux de Rendement Interne) réalisé au minimum sur plusieurs périodes correspondant à des multiples de 5 ans ne peut être publié, conformément au guide ASPIM.

    TRI

  • 2 350

    Minimum de souscription

Échelle de risque Picto
Le saviez-vous ? L'indicateur de risque part de l'hypothèse que vous conservez le produit pendant 8 années. Vous risquez de ne pas pouvoir vendre facilement votre produit ou de le vendre à un prix qui influera sensiblement sur le montant que vous percevrez en retour. Ce produit ne prévoyant pas de protection contre les aléas du marché, vous pourriez perdre tout ou partie de votre investissement.
1 2 3 4 5 6 7

Sofiboutique SCPI THÉMATIQUE

Commerces de proximité

Souscription en ligne
  • +5,08 % Picto
    Le TRI (Taux de Rendement Interne) exprime la performance passée du placement financier en SCPI. Pour une période donnée, il prend en compte l'accroissement - ou la perte - de valeur et l'ensemble des dividendes sur cette période.

    TRI 10 ans

  • +5,02 % Picto
    Dividende brut au titre de l'année N avant prélèvement obligatoire et autre fiscalité immobilière (sur plus-values) payée par le fonds pour le compte des associés rapporté au prix de souscription au 1er janvier de l'année N. Au titre de 2023, ce dividende intègre une distribution de plus-value à hauteur de 6,2 % de la distribution totale, un prélèvement sur le report à nouveau à hauteur de 13,6% et une fiscalité immobilière payée par la SCPI à hauteur de 0,5%.
    Les performances passées ne préjugent pas des performances futures

    Taux de distribution 2023

  • 320

    Minimum de souscription

Échelle de risque Picto
Le saviez-vous ? L’indicateur de risque part de l’hypothèse que vous conservez le produit pendant 8 années. L’indicateur de synthétique de risque permet d’apprécier le niveau de risque de ce produit par rapport à d’autres. Il indique la probabilité que ce produit enregistre des pertes en cas de mouvements sur les marchés ou d’une impossibilité de vous payer. Nous avons classé ce produit dans la classe de risques 3 sur 7, qui est une classe de risque entre basse et moyenne. Autrement dit, les pertes potentielles liées aux futurs résultats du produit se situent à un niveau entre faible et moyen, et si la situation venait à se détériorer sur les marchés, il est peu probable que la capacité de la SCPI à vous payer en soit affectée.
1 2 3 4 5 6 7
clés de répartition démembrement Sofidy
Exemple de clés de répartition (non contractuel) - mise à jour en juin 2024

Clés de répartition et durée du démembrement

Les durées de démembrement pour nos SCPI varient entre 5 et 20 ans.

A titre d’exemple, vous trouverez ci-contre les clés de répartition, communiquées à titre indicatif, sur les principales périodes de démembrement. Ces clés ont été déterminées au regard de barèmes fiscaux, économiques et des pratiques de marché.

Ces clés de répartition sont indiquées à titre indicatif et sont susceptibles d’évoluer dans le temps en fonction du niveau de dividende versé et de la valorisation du patrimoine.

FAQ, tout savoir sur l’acquisition de parts de SCPI en démembrement

Découvrez nos guides dédiés aux SCPI:

image-guide-scpi

Guide SCPI : tout ce qu’il faut savoir avant d’investir !

Solution d’épargne de plus en plus plébiscitée par les épargnants, la SCPI permet d’investir simplement et à partir de quelques centaines d’euros dans l’immobilier.

Que vous soyez novice en matière d’investissement ou simplement à la recherche d’une solution pour placer votre argent dans l’immobilier, découvrez dans notre guide pourquoi plus de 60000 épargnants en SCPI Sofidy ont opté pour cette solution d’investissement immobilier

Je découvre le guide
scpi de rendement

Qu’est-ce qu’une SCPI de rendement ?

 

Dans la famille de SCPI, trois « types » de SCPI sont proposés aux épargnants : SCPI de capitalisation, SCPI fiscales et SCPI de rendement

Contrairement aux SCPI de capitalisation ou aux SCPI fiscales, les SCPI de rendement ont pour objectif de verser des dividendes récurrents (non garantis) à leurs épargnants issus des loyers perçus.

Je découvre le guide

Pour un investissement éclairé nous vous expliquons les risques associés

Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués, sans garantie, par la diversification immobilière ou locative du portefeuille du fonds. Ce fonds ne bénéficie d’aucune garantie ou protection de capital et présente notamment un risque de perte en capital, un risque de liquidité (uniquement pour l’acquisition de parts en direct) et un risque de durabilité. Le détail des risques est décrit dans le Document d’Informations Clés (DIC) et la note d’information de la SCPI.
Avant d’investir dans une SCPI, informez-vous. Sofidy met à votre disposition : les documents d’informations clés, note d’information, rapports annuels et les derniers bulletins trimestriels d’information qui vous aideront à choisir la SCPI qui vous correspond. La consultation de ces éléments est impérative avant toute souscription.

Découvrez notre page dédiée aux risques SCPI

Parlons futur : Édition Été 2024

Lire la newsletter

Soyez toujours les premiers informés, abonnez-vous à nos publications.