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Le marché des SCPI est dominé par les SCPI de rendement, dont la vocation est de verser des dividendes réguliers aux épargnants (non garantis). Mais à ses côtés, une autre catégorie reste plus confidentielle : les SCPI de capitalisation.
Leur objectif ? Faire croître la valeur des parts sur le long terme, en misant sur la création de plus-value plutôt que sur la distribution de revenus.
Comment fonctionnent-elles ? Quels sont leurs avantages, leurs risques et leur fiscalité ? À qui s’adressent-elles ?
Découvrez dans cet article les points clés pour comprendre et envisager d’intégrer les SCPI de capitalisation dans votre stratégie patrimoniale.
Sommaire :
En un mot
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La SCPI de capitalisation (aussi appelée SCPI de valorisation ou SCPI de plus-value) est une société civile de placement immobilier dont l’objectif est la valorisation dans le temps du patrimoine immobilier détenu.
Cela signifie que leur objectif principal n’est pas de verser de revenus réguliers aux épargnants mais de créer de la plus-value sur le long terme grâce à la hausse du prix des parts.
À noter : Des dividendes peuvent toutefois être exceptionnellement versés aux associés.
Afin que la valeur des parts augmente avec le temps, la stratégie d’investissement des SCPI de capitalisation va consister à acquérir des biens à fort potentiel de valorisation.
Pour cela, les SCPI de capitalisation vont donc se tourner vers des biens dont le prix est inférieur à la valeur réelle.
L’objectif : une hausse de la valeur du patrimoine de la SCPI, qui se traduit ensuite par une revalorisation du prix des parts. C’est cette revalorisation qui permet à l’investisseur de réaliser un bénéfice au moment de la revente de ses parts, sur le long terme (après 8 à 10 ans de détention minimum).
Parmi les types d’immeubles recherchés par la SCPI de capitalisation :
Les loyers pratiqués sont en général très bas. Pour ces raisons, ces biens immobiliers subissent souvent une décote à la revente. Une fois acquis, bien que ce régime soit complexe et très encadré, il est toutefois possible d’en sortir notamment lorsque le logement se libère (par décès ou départ volontaire du locataire). Le propriétaire peut alors appliquer des loyers alignés avec les prix du marché, car la vacance du logement met fin à l’application du régime.
À noter : les SCPI de capitalisation investissent majoritairement en immobilier d’habitation, contrairement aux SCPI de rendement, qui optent principalement pour de l’immobilier tertiaire.
Les références à un classement, un prix et/ou une notation ne préjugent pas des résultats futurs du fonds ou du gestionnaire.
Sofiprime investit dans l’immobilier résidentiel haut de gamme, situé au cœur de Paris avec une stratégie axée sur la valorisation patrimoniale à long terme. Cette SCPI privilégie les emplacements « Prime » et la qualité des actifs, pour offrir à votre épargne un positionnement unique sur le marché parisien.
Depuis sa création, le prix de part a été revalorisé à plusieurs reprises passant de 209€ en 2016 à 280€ en 2023, soit une hausse de près de 34%, illustrant la solidité et le potentiel de son patrimoine.
Les SCPI de capitalisation sont plus rares et n’ont pas les mêmes caractéristiques les SCPI « traditionnelles » telles que :
Dans le cadre des SCPI de capitalisation, une fiscalité s’applique au moment de la revente des parts, s’il y a plus-value. Cette fiscalité est identique à celle appliquée lors d’une revente de bien immobilier, détenu en direct.
La plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu (IR) au taux de 19%, aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS) au taux de 17,2%. Ce qui porte donc la taxation totale de la plus-value à 36,2%.
Un abattement est appliqué à partir de la 6ème année de détention :
Les dividendes exceptionnels sont, quant à eux, taxables à l’impôt sur le revenu au barème progressif, dans la catégorie des revenus fonciers, soit au régime réel soit au micro-foncier, selon les cas.
Comme tout produit d’investissement, la SCPI de capitalisation possède ses avantages et ses risques, récapitulés dans le tableau suivant :
| Avantages | Risques |
|---|---|
| Un ticket d’entrée relativement faible (à partir de quelques centaines d’euros), permettant d’investir dans l’immobilier à prix réduit. | Pas de distribution régulière de revenus. |
| La délégation totale de la gestion immobilière (recherche de locataires, travaux…) | Le prix des parts est peu prévisible dans le temps et fortement lié aux évolutions du marché immobilier. Le prix à la revente n’est pas garanti. |
| Les biens à fort potentiel de valorisation sont acquis avec une forte décote. Ce qui laisse espérer la réalisation de plus-values au moment de la revente. | Placement peu liquide, par rapport à d’autres placements tels que des actions cotées en bourse. La revente des parts étant conditionnées à la présence d’un acheteur, celle-ci peut être relativement complexe dans un contexte de crise. |
| Fiscalité des revenus fonciers allégée par rapport aux SCPI de rendement, les loyers perçus étant généralement très faibles. La fiscalité sur les plus-values présente par ailleurs des avantages à partir de 6 ans de détention. | Risque de perte en capital. La SCPI n’est pas un produit « à capital garanti » tel que le livret A. Vous risquez de ne pas récupérer toute ou partie des sommes investies au départ. Par exemple, si la valeur du parc immobilier détenu diminue, cela peut entraîner une baisse de la valeur des parts. |
La SCPI de capitalisation s’adresse à ceux qui cherchent à se constituer un patrimoine grâce à l’immobilier et à le valoriser sur le long terme (avec un horizon de placement sur 8 à 10 ans au minimum).
Les SCPI de capitalisation se destinent plus particulièrement aux investisseurs qui ne cherchent pas à percevoir des revenus supplémentaires réguliers et qui souhaitent constituer un patrimoine, sans pour autant impacter fortement leur imposition foncière.
Ces SCPI s’adressent donc plutôt aux personnes cherchant à réaliser une plus-value et/ou à ceux dont le taux marginal d’imposition est relativement élevé.
Enfin, comme toutes les sociétés civiles de placement immobilier, la SCPI de capitalisation se destine aux personnes qui souhaitent investir dans l’immobilier avec un minimum de contraintes. En effet, la société de gestion va totalement prendre en charge les volets administratifs, techniques et financiers, libérant ainsi les investisseurs de la totalité des contraintes liées à la gestion du bien, en contrepartie d’une commission de gestion.
La SCPI de capitalisation est donc une solution d’investissement qui vous permet d’envisager une valorisation du patrimoine sur le long terme. L’objectif de ces SCPI étant de maximiser la croissance du capital.
Rappelons toutefois que les performances passées ne présagent pas des performances futures. Les performances peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse et l’investissement en SCPI présente des risques, notamment de perte de capital. Avant d’investir, faites le point avec un conseiller en gestion de patrimoine et étudiez les différents risques liés au placement choisi en vous référant aux documents de communication de la SCPI.
Les SCPI de capitalisation sont destinées aux épargnants souhaitant investir dans l’immobilier sur le long terme, sans percevoir de revenus réguliers.
Elles s’adressent donc aux investisseurs ayant déjà des revenus suffisants et/ou qui ont un taux d’imposition élevé.
Les SCPI de capitalisation visent à constituer un patrimoine immobilier qui se valorise au fil du temps et qui génère aux investisseurs des plus-values au moment de la revente. Elles ne distribuent pas de revenus réguliers, contrairement aux SCPI de rendement.
Grâce aux SCPI de capitalisation, les investisseurs ont l’opportunité de bénéficier de la revalorisation progressive des parts de la SCPI, résultant de la hausse de valeur des biens immobilier détenus par la SCPI.
Cette revalorisation permet ainsi aux associés de réaliser une plus-value lors de la revente de leurs parts, et donc de constituer un patrimoine qui se valorise avec le temps.
Au bout de 6 ans de détention des parts, les associés de la SCPI peuvent, de plus, bénéficier d’abattements fiscaux sur les plus-values. L’exonération est totale (impôt sur le revenu et cotisations sociales), au-delà de 30 années de détention. À noter toutefois, même si des abattements sont possibles dès 6 ans, la durée minimale de détention recommandée est de 8 ans au minimum.
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Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont des investissements à long terme sans garantie de performance. Il existe un risque de perte en capital pour ce placement soumis aux fluctuations des marchés immobiliers et financiers.Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. La durée de placement minimale recommandée est généralement de 8 ans. Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués, sans garantie, par la diversification immobilière ou locative du portefeuille du fonds. Ces fonds ne bénéficient d’aucune garantie ou protection de capital et présentent notamment un risque de perte en capital, un risque de liquidité et un risque de durabilité. Le détail des risques est décrit dans le Document d’informations clés (DIC) et la note d’information de chaque SCPI. Communication publicitaire.
Vous souhaitez en savoir plus ? Découvrez notre guide dédié aux risques des SCPI.
