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En tant qu’investisseur, vous hésitez entre SCPI et LMNP ? S’ils sont tous deux à vocation immobilière, ces deux investissements sont bien différents. Qu’est-ce que cela implique pour les épargnants ? Que choisir entre SCPI et LMNP selon son profil ? Quels sont les avantages et les inconvénients de chacun de ces investissements ?
Affinez votre stratégie et trouvez des réponses concrètes à ces questions dans cet article détaillé.
Sommaire :
En un mot
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La SCPI est une société civile de placement immobilier dont l’objectif est d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier mis en location. Détenir des parts de SCPI permet aux épargnants de toucher potentiellement des dividendes, versés au prorata du nombre de parts qu’ils détiennent. La gestion des biens qui constituent le portefeuille de la SCPI est quant à elle totalement déléguée à la société de gestion (en contrepartie d’une commission de gestion). Ce qui libère ainsi les investisseurs de toutes les contraintes liées à la propriété directe, comme la recherche des locataires, les travaux etc.
La SCPI peut détenir des biens dans des localisations et des secteurs variés, notamment des commerces, des bureaux ou encore des entrepôts logistiques, aussi bien en France qu’à l’étranger. Autant de secteurs habituellement réservés à des investisseurs institutionnels et accessibles aux particuliers via les SCPI, pour un ticket d’entrée commençant à partir de quelques centaines d’euros la part.
La LMNP est l’acronyme de « Location Meublée Non Professionnelle ». Ce statut permet aux particuliers d’acquérir et de mettre en location un appartement ou une maison en meublé, de percevoir des loyers, et de bénéficier de déductions d’impôts. Il donne en effet accès à des abattements et des amortissements qui limitent sensiblement l’imposition des revenus locatifs, contrairement à une location dite « nue ».
Pour accéder au statut de LMNP, il faut respecter des conditions :
Les références à un classement, un prix et/ou une notation ne préjugent pas des résultats futurs du fonds ou du gestionnaire.
SCPI et LMNP sont tous deux des investissements immobiliers. Mais la ressemblance s’arrête là. Pour y voir plus clair, nous avons résumé dans le tableau suivant les principales différences entre SCPI et LMNP.
| SCPI | LMNP | |
|---|---|---|
| Apport | Pas d’apport nécessaire (sauf pour acquérir des parts à crédit, variable selon les banques), seulement le prix d’achat des parts, qui peut être de quelques centaines d’euros. | Souvent indispensable si l’achat nécessite un recours à l’emprunt bancaire. Les établissements de crédit exigent en général un apport de 10 à 20% du prix du bien. |
| Gestion du bien | Totalement déléguée à la société de gestion (en contrepartie d’une commission de gestion) | Gestion directe par le propriétaire ou déléguée à une agence (en contrepartie de frais de gestion) |
| Revenus | Dividendes (non garantis) issus des loyers, versés le plus souvent chaque trimestre | Loyers perçus chaque mois (non garantis, sauf souscription d’une assurance loyers impayés) |
| Typologie de biens investis | Large éventail de biens dans des secteurs divers (immobilier de bureau, de commerce, entrepôts, locaux de logistique…) et dans des zones géographiques variées (France, Europe, …) |
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| Horizon de placement | Long terme (8 ans minimum) | Long terme |
| Fiscalité | Les dividendes tirés des loyers sont considérés comme des revenus fonciers. Ils sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR) et aux prélèvements sociaux (17,2%) pour les revenus de source française. Pour les SCPI détenues en assurance-vie, c’est le régime fiscal de l’assurance-vie qui s’applique. | Deux régimes fiscaux existent :
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Pour vous aider à choisir entre l’investissement en SCPI ou en LMNP, nous avons récapitulé les principaux avantages et risques de chacun d’entre eux dans le tableau suivant.
| Avantages | Risques | |
|---|---|---|
| SCPI |
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| LMNP |
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Placement diversifié et d’horizon long terme, l’investissement en SCPI s’adresse aux épargnants qui souhaitent se constituer un patrimoine ou accroître leurs revenus. La SCPI peut donc convenir à des actifs qui préparent un projet futur ou encore à des investisseurs ayant un petit budget et qui souhaitent commencer à investir dans la pierre pour une mise de départ accessible.
Contrairement à l’investissement locatif traditionnel, l’achat de parts de SCPI ne nécessite pas forcément de recours à l’emprunt, hormis si les épargnants souhaitent acquérir des parts à crédit et bénéficier ainsi de l’effet de levier. Enfin, parce que sa gestion est totalement déléguée, la SCPI convient plus particulièrement aux investisseurs souhaitant profiter des avantages de l’immobilier sans tracas administratifs ou de gestion.
L’obtention d’un financement pour la souscription à crédit n’est pas garantie et dépend notamment de la situation financière, personnelle, fiscale et des garanties que peut offrir le souscripteur. Voir mentions en bas de page.
L’investissement immobilier en LMNP convient plus spécifiquement aux particuliers qui souhaitent se constituer un patrimoine, et garder un contrôle sur le bien en location. Ce type d’investissement nécessite toutefois un capital de départ potentiellement important. Comptez, à minima, plusieurs dizaines de milliers d’euros pour une petite surface en locatif. Le recours à l’emprunt bancaire est donc très souvent indispensable. Or, pour que le crédit ait toutes les chances d’être accordé, l’emprunteur doit présenter une situation bancaire et professionnelle stable mais aussi, très souvent, constituer un apport, représentant entre 10 et 20% de la somme à emprunter.
Sachez par ailleurs que certaines SCPI ou façons d’investir en SCPI peuvent aussi se révéler un choix pertinent. Parmi elles :
Les SCPI sont une solution simple pour investir dans l’immobilier sans avoir à gérer un bien en direct. Découvrez notre avis dans cet article complet.
L’immobilier fractionné offre un accès à une fraction d’un seul bien immobilier, tandis que les SCPI permettent de diversifier largement son investissement. Découvrez l’article pour en savoir plus.
Les SCPI permettent d’investir dans un large parc immobilier sans gestion, tandis que l’investissement locatif direct offre un contrôle total… Découvrez leurs différences dans cet article dédié.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont des investissements à long terme sans garantie de performance. Il existe un risque de perte en capital pour ce placement soumis aux fluctuations des marchés immobiliers et financiers.Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. La durée de placement minimale recommandée est généralement de 8 ans. Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués, sans garantie, par la diversification immobilière ou locative du portefeuille du fonds. Ces fonds ne bénéficient d’aucune garantie ou protection de capital et présentent notamment un risque de perte en capital, un risque de liquidité et un risque de durabilité. Le détail des risques est décrit dans le Document d’informations clés (DIC) et la note d’information de chaque SCPI. Communication publicitaire.
Vous souhaitez en savoir plus ? Découvrez notre guide dédié aux risques des SCPI.
