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Plus rares que les SCPI à capital variable, les SCPI à capital fixe disposent, comme leur nom l’indique, d’un capital dont le montant est fixe et connu à l’avance.
Pour les investisseurs, l’achat de parts de SCPI à capital fixe n’est possible que de deux manières : soit au moment des augmentations de capital, soit via le marché dit « secondaire », où s’échangent des parts déjà existantes.
Mais quelles sont plus précisément les caractéristiques de ces SCPI à capital fixe ? Quelles sont les principales différences avec les SCPI à capital variable et enfin, quels sont les avantages et les risques pour les investisseurs ? Découvrez toutes nos réponses, dans cet article.
Sommaire :
En un mot
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Les SCPI à capital fixe sont des solutions d’épargne immobilière collective permettant à chacun d’investir indirectement dans l’immobilier professionnel (bureaux, commerces, etc.), sans avoir à acheter un bien en direct. En contrepartie de leur investissement, les épargnants reçoivent des revenus potentiels issus des loyers perçus, au prorata de leur investissement.
La particularité de ce type de SCPI, est que son capital ne peut évoluer qu’à certaines conditions, dans la limite d’un plafond fixé par les statuts et validé en Assemblée Générale des associés.
Contrairement aux SCPI à capital variable, où les investisseurs peuvent souscrire ou revendre des parts de façon continue tant que la SCPI n’a pas atteint son plafond réglementaire, les SCPI à capital fixe ne permettent d’augmenter le capital que lorsque des augmentations de capital sont décidées par la société de gestion et votées par les associés lors des Assemblées générales.
Ces périodes de fenêtres de collecte, sont limitées dans le temps et permettent d’acheter des parts à un prix déterminé à l’avance.
En dehors de ces périodes, les échanges se font sur le marché secondaire, où les parts déjà existantes sont vendues par des investisseurs et achetées par d’autres. Le prix sur ce marché dépend de l’offre et de la demande, ce qui peut créer des opportunités permettant notamment d’acheter des parts à un prix décoté.
Les références à un classement, un prix et/ou une notation ne préjugent pas des résultats futurs du fonds ou du gestionnaire.
| SCPI à capital fixe | SCPI à capital variable | |
|---|---|---|
| Evolution du capital | Dépend des augmentations de capital décidées par la société de gestion et votées en assemblée générale, dans la limite du capital maximum fixé par les statuts. | SCPI dont le montant du capital peut varier régulièrement à la hausse ou à la baisse, tant que la SCPI n’a pas atteint le capital maximum fixé dans les statuts. |
| Nombre de parts | Fixe, ce nombre dépend du montant du capital de la SCPI décidé lors de l’augmentation de capital | Variable, ce nombre évolue en permanence en fonction des souscriptions et des rachats. |
| Achat de part |
| Possibilité d’acheter des parts de SCPI à tout moment. |
| Prix des parts |
Sur le marché secondaire, le prix des parts se fait au « prix d’exécution ». Son montant est déterminé au point d’équilibre entre offre et demande, selon le nombre de parts sur le marché, le prix minimum souhaité par les vendeurs et le prix maximum souhaité par les acheteurs. | Prix fixé par la société de gestion |
Attention. Comme pour tout investissement, les performances passées ne présagent pas des performances futures. Les SCPI à capital fixe sont des placements d’horizon long terme (8 ans au minimum). Les parts de SCPI sont des supports de placement qui doivent être acquis dans une optique de diversification du patrimoine.
Comme tout placement, l’investissement dans une SCPI à capital fixe comporte ses propres avantages et ses propres risques, récapitulés dans le tableau suivant.
| Avantages | Risques |
|---|---|
| Une meilleure stabilité du prix des parts, qui reflète au mieux la valeur du patrimoine détenu par la SCPI (hors marché secondaire) | Risque de liquidité : les parts peuvent être difficile à revendre. Les SCPI à capital variable sont généralement moins liquides que les SCPI à capital variable, puisqu’il est nécessaire de passer par le marché secondaire pour revendre ses parts |
| Le capital est constant. Moins de fluctuations liées aux souscriptions et aux rachats réguliers. Stabilité pour l’investisseur. | Risque de perte en capital, prix de vente qui peut varier en fonction de l’offre et de la demande et revenus non garantis |
| Moins de pression sur l’achat de nouveaux immeubles. La SCPI se concentre sur l’optimisation du patrimoine existant | Accès à l’achat restreint, excepté lors des augmentations de capital |
| Accès potentiel à des parts décotées sur le marché secondaire. | Risques liés au marché immobilier (vacances locatives, baisse de valeur des immeubles…) |
Le marché secondaire permet d’acheter ou de vendre des parts de SCPI qui sont déjà en circulation. Sur ce marché, c’est le rapprochement entre les offres de vente et d’achat qui permet d’établir ce que l’on appelle le « prix d’exécution ».
Celui-ci varie selon les prix minimums fixé par les vendeurs, les prix maximums fixés par les acheteurs ainsi que le nombre de parts inscrites sur le marché secondaire.
La SCPI à capital fixe s’adresse aux investisseurs cherchant à diversifier leur patrimoine. Une fois le capital fermé, le rendement pourra être potentiellement régulier et favoriser une stratégie d’investissement à long terme. Par ailleurs, sur le marché secondaire, les investisseurs opportunistes pourront le cas échéant accéder à des parts décotées.
Cependant, ces opérations nécessitent une bonne connaissance des règles du marché secondaire, régi par la loi de l’offre et de la demande. Pour savoir quel type de SCPI est adapté à vos objectifs financiers et à votre tolérance aux risques, il est recommandé de vous faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine.
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Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont des investissements à long terme sans garantie de performance. Il existe un risque de perte en capital pour ce placement soumis aux fluctuations des marchés immobiliers et financiers.Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. La durée de placement minimale recommandée est généralement de 8 ans. Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués, sans garantie, par la diversification immobilière ou locative du portefeuille du fonds. Ces fonds ne bénéficient d’aucune garantie ou protection de capital et présentent notamment un risque de perte en capital, un risque de liquidité et un risque de durabilité. Le détail des risques est décrit dans le Document d’informations clés (DIC) et la note d’information de chaque SCPI. Communication publicitaire.
Vous souhaitez en savoir plus ? Découvrez notre guide dédié aux risques des SCPI.
