Les foncières ont rebondi de plus de 16 % entre le 23 octobre et le 3 novembre à la faveur de données économiques jugées décevantes Outre-Atlantique et d’un discours plus accommodant de la Réserve Fédérale. S’agit-il d’une promesse de surperformance solide ou bien d’un feu de paille comme le marché nous en a proposé régulièrement depuis le début de l’année ?
MNous estimons que le ralentissement économique, encore masqué par l’héritage des années Covid pour les ménages et de la période de taux bas dans le bilan des entreprises va se confirmer des deux côtés de l’Atlantique. Cela renforcera l’anticipation d’une baisse des taux longs à horizon d’un an et l’attractivité relative des foncières cotées dont la sensibilité aux taux et une exposition aux cycles économiques modérée seront un avantage structurel dans ce contexte.
Nous ne sous-estimons pas l’influence négative sur les taux longs de la persistance de déficits budgétaires élevés (expliqués par la triple nécessité du réarmement, de la hausse structurelle des dépenses sociales et de la part publique du financement de la réduction de l’empreinte carbone). Mais les niveaux de valorisation bas des foncières cotées par rapport aux moyennes historiques (32 % de décote sur ANR en zone Euro selon les estimations de Kempen vs 10 % de décote moyenne sur les 30 dernières années), les croissances de loyer issues de l’indexation des loyers à l’inflation qui fonctionne à plein, mais également des perspectives de croissance appréciables sur certains segments (tels les grands entrepôts logistiques, les résidences étudiantes…) incitent à l’optimisme à cet égard. Au-delà, nous attendons que les investisseurs, rassérénés par une meilleure visibilité sur leurs conditions de financement animent de nouveau un marché de l’investissement en immobilier direct encore anémique au troisième trimestre, ce qui, seul, permettra de démontrer le caractère excessif des décotes actuellement constatées des cours de Bourse par rapport aux ANR des foncières.
Nous noterons enfin qu’après Big Yellow le mois dernier, une nouvelle augmentation de capital a été réalisée à des conditions avantageuses (décote limitée par rapport au cours de Bourse, carnet d’ordres sursouscrit plusieurs fois) par Shurgard, foncière paneuropéenne spécialisée sur l’immobilier de stockage pour les particuliers, confirmant la disponibilité de capital pour les segments en croissance et à faible niveau d’endettement (17,5 % de LTV au 30 Juin dernier, source : société).
Achevé de rédiger le 13 novembre 2023
Laurent SAINT AUBIN, Directeur de la Gestion Actions & Serge DEMIRDJIAN, Co-Gérant de Sofidy Sélection 1
Les indices immobiliers en bourse
Source : Sofidy/Bloomberg
1. Indices nus – 2. Dividendes nets réinvestis.
*Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Nous estimons que le ralentissement économique, encore masqué par l’héritage des années Covid pour les ménages et de la période de taux bas dans le bilan des entreprises va se confirmer des deux côtés de l’Atlantique.
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À propos de Sofidy
Depuis 1987, SOFIDY conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Avec 8,6 milliards d'euros d'encours immobiliers sous gestion (total des actifs bruts réévalués des fonds gérés) au 31/12/2023, Sofidy gère pour le compte de plus de 60 000 épargnants, et un grand nombre d'institutionnels, un patrimoine immobilier constitué d'environ 5 100 actifs immobiliers. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.À propos de Sofidy Sélection 1
Lancé par la société de gestion de portefeuille Sofidy, reconnue pour la qualité de ses SCPI, le FCP SOFIDY SÉLECTION 1 vise à déceler dans un univers de sociétés foncières cotées exerçant leur activité en Europe continentale, les acteurs capables d’offrir une performance financière durable et croissante. L’objectif du fonds est de surperformer son indice de référence (le FTSE EPRA NAREIT Euro Zone Capped) dividendes nets réinvestis, après déduction des frais de gestion, sur un horizon de placement recommandé supérieur à 5 ans.
