Après le rebond rapide et violent des deux derniers mois de 2023, les actions des foncières cotées affichent environ 10 % de baisse depuis le 1er janvier. Cela s’explique avant tout par la modération des anticipations des investisseurs quant à l’ampleur de la baisse des taux des banques centrales.
Nous pensons que la séquence propose un point d’entrée sur le secteur car il est désormais évident que les baisses de taux interviendront et les titres des foncières en bénéficieront.
D’autant que les publications de résultats ont été bonnes dans le secteur, sans que les cours de Bourse en profitent. Elles ont été marquées par un plein effet de l’indexation des loyers sur l’inflation. Et les foncières les plus solides ont même été capables d’augmenter les loyers à l’occasion de relocations, notamment dans les grands centres commerciaux et dans la logistique.
Baisses de valeur plus modérées
Les résultats 2023 ont aussi permis de constater que les baisses de valeurs d’actifs se sont poursuivies mais de façon plus modérée. Les foncières cotées sont très en avance sur le processus de correction des valorisations par rapport aux foncières non cotées. Par ailleurs, on a eu confirmation que la hausse des taux d’intérêt sur les coûts de financement des foncières s’avère modérée, en particulier pour les grandes foncières, qui avaient déjà calibré leur bilan au cours des années de taux négatifs pour obtenir des durations de dette plus longues. URW a par exemple réussi à diminuer son coût de la dette en 2023, lequel restera inférieur à 2 % en 2024. Au final, la question du mur de la dette, qui a pu inquiéter un temps le marché, ne s’est pas posée et les financements bancaires ne se sont jamais taris.
Cette séquence favorable de publications intervient dans un contexte macroéconomique favorable puisque la présidente de la BCE, Christine Lagarde, et son homologue Jerome Powell, ont fait comprendre que la première baisse de taux était proche. En outre, le risque de ralentissement économique persiste et plus il s’accentuera, plus les taux baisseront pour le plus grand bénéfice du secteur.
Signal de marché
La première baisse de taux donnera d’ailleurs un signal au marché de l’investissement, aujourd’hui atone, et les transactions révèleront le «vrai prix» de l’immobilier, sans doute supérieur à ce qu’anticipe la Bourse. Aujourd’hui, la décote sur actifs nets réévalués est de 28 %, ce qui nous paraît excessif.
Enfin, lorsque les taux baisseront, les foncières cotées bénéficieront d’un certain attrait car assurant des rendements déjà très élevés équivalant à ceux des obligations Investment Grade : le rendement moyen des foncières cotées, en zone Euro, est supérieur à 6 %.
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Lancé par la société de gestion de portefeuille Sofidy, reconnue pour la qualité de ses SCPI, le FCP SOFIDY SÉLECTION 1 vise à déceler dans un univers de sociétés foncières cotées exerçant leur activité en Europe continentale, les acteurs capables d’offrir une performance financière durable et croissante. L’objectif du fonds est de surperformer son indice de référence (le FTSE EPRA NAREIT Euro Zone Capped) dividendes nets réinvestis, après déduction des frais de gestion, sur un horizon de placement recommandé supérieur à 5 ans.
