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L’immobilier est une classe d’actifs incontournable pour de nombreux épargnants français. Pour y investir, plusieurs outils s’offrent à eux, parmi lesquels figurent la SCI (Société Civile Immobilière) et la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier).
Bien que proches dans leur intitulé, elles répondent à des objectifs très différents. L’une offre un cadre juridique pour investir à plusieurs, l’autre permet de placer son argent dans un portefeuille immobilier géré par des professionnels. Alors, quelle formule vous correspond ?
Vous découvrirez également qu’il est possible d’investir en SCPI, via une SCI !
Dans cet article, Sofidy vous propose de découvrir les différences, les avantages et les risques de la SCI et de la SCPI pour faire un choix éclairé.
Sommaire :
Une SCI (Société Civile Immobilière) est une structure juridique permettant à plusieurs personnes et minimum deux associés, personnes physiques ou morales) de détenir un ou plusieurs biens immobiliers ensemble.
Elle est souvent utilisée dans le cadre familial ou entre associés pour faciliter l’acquisition, la gestion ou la transmission d’un patrimoine immobilier.
Chacun des associés de la SCI détient des parts sociales proportionnelles à son apport. Les décisions importantes (achat, vente, gestion locative…) sont prises collectivement selon ce que prévoient les statuts de la société.
| Les avantages de la SCI | Les risques de la SCI |
|---|---|
| Gestion personnalisée Les associés définissent librement les règles de fonctionnement dans les statuts | Gestion administrative lourde Des démarches sont nécessaires pour le bon fonctionnement de la SCI : création de la société, tenue des assemblées, comptabilité, dépôt des comptes... |
| Transmission facilitée La SCI permet d’anticiper et d’organiser la transmission du patrimoine immobilier | Responsabilité indéfinie des associés Chaque associé est responsable des dettes de la SCI sur son patrimoine personnel, à hauteur de sa part |
| Souplesse fiscale La SCI peut être soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou sur option à l’impôt sur les sociétés (IS) | Liquidité faible Revendre ses parts de SCI peut être compliqué, et est soumise à validation des autres associés |
| Investissement à plusieurs La SCI est un outil idéal pour les familles (SCI familiale) ou pour mutualiser un investissement immobilier | Risque de conflits Des désaccords entre associés peuvent naître au fil du temps et venir paralyser la gestion de la SCI |
| Risque de perte en capital, comme dans tout investissement immobilier |
Aussi connue sous le nom de « pierre-papier », la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un placement collectif qui permet d’investir dans l’immobilier via l’achat de parts. Elle est gérée par une société de gestion professionnelle comme Sofidy. Cette entreprise experte du marché immobilier conçoit des solutions de placement puis sélectionne, achète, gère et revend les biens immobiliers pour le compte des épargnants.
En contrepartie de leur investissement, les associés perçoivent de potentiels revenus locatifs réguliers sous forme de dividendes, généralement versés tous les trimestres au prorata de leur investissement.
| Les avantages de la SCPI | Les risques de la SCPI |
|---|---|
| Accessibilité Les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier à partir de quelques centaines d’euros seulement | Risque de perte en capital Comme tout investissement immobilier, l’achat de part de SCPI présente un risque de perte en capital, la valeur des parts peut fluctuer à la hausse comme à la baisse |
| Gestion totalement déléguée Pas besoin de s’occuper des locataires, des travaux, de l’encaissement des loyers, de l’achat des biens immobiliers… La société de gestion le fait pour vous (en contrepartie d’une commission de gestion) | Liquidité limitée Il peut être difficile de revendre rapidement ses parts. En effet, la revente dépend de la présence d’acheteurs et n’est pas garantie par la société de gestion. |
| Large diversification Une SCPI peut investir dans des centaines de biens avec une diversification sectorielle (bureaux, commerces, résidentiel, santé...) et géographique (France, Europe…). Cela permet une meilleure mutualisation du risque locatif. | Risque locatif Plusieurs éléments peuvent impacter le rendement de la SCPI : vacance locative, baisse des loyers, défaut de paiement… |
Les références à un classement, un prix et/ou une notation ne préjugent pas des résultats futurs du fonds ou du gestionnaire.
Si elles ont l’immobilier en commun, la SCI et la SCPI sont des outils de nature distincte. Et elles répondent à des objectifs qui leur sont propres.
La SCI, comme nous l’avons vu, est utile pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier déterminé, détenu conjointement avec des proches clairement identifiés (parents, associés d’un cabinet médical par exemple, etc.).
Quant à la SCPI, il s’agit d’un support de placement collectif. La SCPI permet d’investir dans l’immobilier sans avoir à gérer directement des biens. Une société spécialisée, comme Sofidy, collecte l’argent de plusieurs épargnants et l’utilise pour acheter des actifs immobiliers.
En achetant des parts de SCPI, vous devenez co-propriétaire de ce patrimoine. En échange, vous pouvez recevoir des revenus réguliers, issus des loyers perçus par la SCPI, proportionnels à votre investissement.
Rappelons toutefois qu’en SCPI, les performances passées ne présagent pas des performances futures. Les SCPI sont des investissements à long terme et sans garantie de performance. Les revenus ne sont pas garantis.
| Tableau comparatif | SCI | SCPI |
|---|---|---|
| Objectif principal | Gérer et transmettre un patrimoine immobilier détenu en commun (famille, associés, etc.) | Investir collectivement dans un parc immobilier locatif pour générer des revenus sans gestion directe |
| Accessibilité | Requiert un apport important pour acheter un bien immobilier, souvent en direct | Accessible dès quelques centaines d’euros, selon votre capacité d’épargne |
| Gestion | La comptabilité, la gestion locative ou encore les déclarations fiscales sont du ressort de la SCI | Entièrement déléguée à une société de gestion comme Sofidy |
| Contrôle | Les décisions importantes sont prises par tous les associés lors des assemblées générales | Pas de contrôle sur la sélection des biens et la stratégie d’investissement poursuivie. Toutefois, toute modification de la politique d’investissement est soumise à l’approbation de l’assemblée générale des associés. |
| Fiscalité sur les revenus | La SCI peut être soit transparente (ses associés sont alors soumis à l’impôt sur le revenu (IR) et aux prélèvements sociaux proportionnellement à leur part détenue), soit relever de l’impôt sur les sociétés (IS) | Les revenus potentiels versés par la SCPI sont soumis à l’IR et aux prélèvements sociaux |
| Responsabilité des associés | La responsabilité des associés d’une SCI est indéfinie et proportionnelle aux apports dans le capital social. En d’autres termes, chaque associé est responsable des dettes de la SCI et expose son patrimoine personnel | Par exception légale au droit commun de la responsabilité des associés de société civile, la grande majorité des SCPI prévoit que la responsabilité de leurs porteurs de parts est limitée au seul montant de leur participation dans le capital social de la société (source : Aspim) |
| Diversification | Limitée au(x) bien(s) détenu(s) | Très large (secteurs d’activité, zones géographiques) |
| Risques | Risque de perte en capital, risque immobilier, risque de conflits entre associés, risque de vacance locative… | Risque de perte en capital, risque immobilier, risque de vacance locative, risque de liquidité, risque de défaillance de la société de gestion… |
Le choix entre une SCI et une SCPI dépend notamment de vos objectifs, de votre budget, et de votre volonté de vous impliquer dans la gestion. Voici quelques exemples de profils-types fréquemment rencontrés :
– Solution : SCI familiale
– Pourquoi ? Permet de détenir un bien en indivision organisée, et de préparer la succession.
– Solution : Achat de parts de SCPI
– Pourquoi ? La SCPI est une solution idéale pour percevoir des revenus potentiels réguliers sans gestion, avec un risque mutualisé sur un large portefeuille.
– Solution : Achat de parts SCPI
– Pourquoi ? L’investissement en SCPI est accessible et adaptable au budget de chacun, sans nécessiter d’endettement ni de gestion lourde. De plus, il n’est pas possible d’ouvrir une SCI seul.
Bien entendu, ces exemples sont schématiques. Nous vous rappelons que chaque situation est différente et qu’il convient de bien définir vos objectifs pour faire un choix pertinent. N’hésitez pas à solliciter un conseiller en gestion de patrimoine pour vous accompagner !
La SCI est une structure juridique permettant à plusieurs personnes de détenir par exemple un bien immobilier en direct ou encore d’acheter des parts de SCPI. La SCI assure la gestion du patrimoine qui la compose.
De son côté, la SCPI est une solution d’épargne collective, qui permet d’investir dans un portefeuille de biens, géré par une société spécialisée telle que Sofidy.
Oui, une SCI peut détenir des parts de SCPI, ce qui permet de combiner la planification patrimoniale avec les avantages de la pierre-papier.
Oui, une SCI peut emprunter pour acheter des parts de SCPI. Cela permet de déduire les intérêts d’emprunt des revenus encaissés et d’optimiser la fiscalité.
Tout dépend du régime fiscal de la SCI :
Pour rappel, la SCI est une forme juridique qui permet à plusieurs personnes de s’associer pour détenir et gérer ensemble un ou plusieurs actifs immobiliers. Si l’un des associés souhaite se retirer, la vente de ses parts est envisageable. Mais cette cession est notamment encadrée par les statuts de la SCI et nécessite en principe l’accord des autres associés.
De leur côté, les parts de SCPI peuvent être cédées à tout moment, mais leur liquidité n’est pas garantie : cela dépend de l’offre et de la demande, notamment sur le marché secondaire.
Les parts de SCPI sont transmissibles, elles peuvent faire d’objet d’une donation, en pleine propriété ou en nue-propriété.
La SCI est un outil patrimonial fréquemment utilisé pour organiser la succession en amont, car elle permet, elle aussi, de transmettre les parts sociales.
De nombreux investisseurs cumulent immobilier locatif en direct et parts de SCPI pour optimiser la diversification, que ce soit via une SCI ou non. L’important est d’avoir une stratégie patrimoniale cohérente. Pour cela, il est recommandé de se faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine.
Vous envisagez d’investir en SCPI ?
Découvrez pourquoi la fiscalité est un élément clé à maîtriser pour optimiser le rendement net de votre SCPI !
Les parts de SCPI facilitent grandement la succession, en évitant l’indivision souvent source de conflits dans les héritages. Découvrez-en plus grâce à notre article !
Vous vous intéressez aux SCPI, et vous demandez comment en acquérir des parts ? Découvrez tout sur l’achat de parts de SCPI avec notre article dédié.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont des investissements à long terme sans garantie de performance. Il existe un risque de perte en capital pour ce placement soumis aux fluctuations des marchés immobiliers et financiers.Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. La durée de placement minimale recommandée est généralement de 8 ans. Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués, sans garantie, par la diversification immobilière ou locative du portefeuille du fonds. Ces fonds ne bénéficient d’aucune garantie ou protection de capital et présentent notamment un risque de perte en capital, un risque de liquidité et un risque de durabilité. Le détail des risques est décrit dans le Document d’informations clés (DIC) et la note d’information de chaque SCPI. Communication publicitaire.
Vous souhaitez en savoir plus ? Découvrez notre guide dédié aux risques des SCPI.
Comment investir en SCPI via une SCI ?
Cumuler les avantages de la SCI et ceux des SCPI ? Et pourquoi pas ? Il est tout à fait possible de détenir des parts de SCPI au sein d’une SCI. Ce montage permet de profiter d’une part des spécificités de la SCI en termes notamment de transmission, et d’autre part de la facilité de gestion et de la large diversification des SCPI.
L’investissement en SCPI au sein d’une SCI peut prendre différentes formes, comme :
Sur le plan fiscal, l’imposition des revenus versés par la SCPI au sein de la SCI dépend du régime de cette dernière :