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L’investissement immobilier attire de nombreux épargnants français. Mais l’acquisition en direct de biens immobiliers nécessite beaucoup d’argent et de temps (visite des biens, gestion des locataires…), un apport conséquent et des connaissances sur le marché de l’immobilier. Au côté des SCPI, les OPCI (Organismes de Placement Collectif en Immobilier) offrent une alternative accessible pour investir dans l’immobilier.
Sofidy vous propose de découvrir dans cet article tout ce qu’il faut savoir sur les OPCI : fonctionnement, fiscalité, avantages et inconvénients.
Sommaire :
Un OPCI est une solution d’épargne, qui permet à de nombreux investisseurs de mettre leur épargne en commun pour investir dans l’immobilier. Créé en 2005, il est le petit frère de la SCPI (Société civile de placement immobilier). Il s’agit d’une solution innovante qui démocratise encore davantage l’accès à l’investissement immobilier.
L’OPCI est une solution hybride : il allie immobilier et placements financiers, ce qui le rend plus liquide qu’un fonds 100 % immobilier.
Derrière le terme OPCI se cachent en réalité deux grandes formes juridiques :
La grande majorité des OPCI revêt la forme d’une SPPICAV. Pour l’épargnant, la différence est surtout fiscale. Le fonctionnement de l’OPCI reste globalement le même quelle que soit sa forme juridique : une société de gestion telle que Sofidy s’occupe pour vous d’acheter, gérer et revendre les actifs.
| En résumé
Un OPCI est un organisme de placement collectif exposé majoritairement à l’immobilier et doté d’une poche de liquidités. Il en existe deux formes juridiques : la SPPICAV et le FPI. |
Les références à un classement, un prix et/ou une notation ne préjugent pas des résultats futurs du fonds ou du gestionnaire.
Un OPCI fonctionne sur un principe simple : vous investissez en achetant des parts, et votre capital est mutualisé avec celui d’autres investisseurs. Ce capital est ensuite placé dans un portefeuille diversifié, composé majoritairement d’immobilier « physique » (immeubles, logements, bureaux), complété par des actifs financiers et des liquidités pour assurer une meilleure liquidité.
En contrepartie des frais de gestion, la société de gestion sélectionne les actifs, administre les biens, gère la trésorerie et redistribue les revenus potentiels (dividendes, plus-values) proportionnellement au montant investi.
L’un des atouts majeurs des OPCI est leur liquidité : un investisseur peut demander à la société de gestion de l’OPCI de racheter tout ou partie des parts ou actions qu’il détient. Cette demande peut être faite à tout moment. Le prix auquel le rachat sera effectué sera déterminé sur la base de la valeur liquidative calculée après la date de centralisation des ordres.
| Bon à savoir : qu’est-ce que la valeur liquidative ?
La valeur liquidative (également appelée « VL ») représente le prix d’une part d’un OPCI, à un instant T. Elle est calculée en fonction de la valeur totale des actifs détenus (immobilier, liquidités, etc.), divisée par le nombre de parts en circulation. C’est la valeur de référence pour acheter ou vendre des parts. |
Pour cela, la composition de l’OPCI doit respecter des règles strictes :
Pour le solde (soit 35% maximum), la société de gestion est libre d’investir dans des actifs immobiliers ou dans des instruments financiers divers (obligations, actions, parts d’OPCVM, liquidités…).
Tous ces actifs peuvent être achetés en France ou à l’étranger, notamment en Europe. Cela dépend de la stratégie d’investissement définie par l’OPCI. Vous pouvez prendre connaissance de cette dernière dans le prospectus et/ou le DIC. La consultation de ces documents est indispensable avant tout placement.
| En résumé
Un OPCI est un fonds hybride, constitué à au moins 60% d’immobilier, et au moins 5% d’actifs liquides. Il dispose d’une liquidité renforcée par rapport à une SCPI. |
Investir en OPCI présente plusieurs atouts, notamment pour les particuliers qui souhaitent diversifier leur patrimoine :
Vous n’avez rien à gérer. La société de gestion s’occupe de tout : sélection des immeubles, entretien, choix des placements financiers, distribution des revenus…
Vous bénéficiez ainsi de l’expertise d’équipes spécialisées dans l’immobilier professionnel, et accédez à des opportunités habituellement réservées aux investisseurs institutionnels.
Votre investissement est réparti sur de nombreux actifs immobiliers et financiers.
Grâce à cette diversification géographique et sectorielle, le risque est dilué, contrairement à l’achat d’un seul bien immobilier.
Acheter un bien immobilier demande plusieurs dizaines ou centaines de milliers d’euros. Grâce aux OPCI, vous accédez au monde de l’immobilier professionnel avec quelques centaines d’euros seulement.
L’avantage majeur des OPCI réside dans leur liquidité plutôt élevée pour un placement immobilier. Contrairement à l’immobilier physique où la vente peut prendre plusieurs mois, ou aux SCPI où la possibilité de revendre ses parts immédiatement n’est pas garantie, les parts d’OPCI peuvent en général être cédées facilement, bien que la société de gestion puisse suspendre les rachats en cas de circonstances exceptionnelles.
Les OPCI disposent en effet d’une liquidité intrinsèque, car ils sont tenus de racheter les parts mises en vente au prix fixé par la valeur liquidative du fonds. Cette liquidité est assurée notamment par la réserve obligatoire d’actifs liquides (minimum 5%).
Les OPCI permettent une diversification unique à plusieurs niveaux : par classe d’actifs (combinaison de l’immobilier et du financier), par zones géographiques (exposition nationale ou internationale selon la stratégie du fonds), par secteurs d’activité (bureaux, commerce, résidentiel…) et en termes de temporalité (lissage des mouvements de marchés grâce aux flux entrants réguliers). Cette diversification optimise le couple rendement-risque de l’OPCI et vise à réduire la volatilité du portefeuille.
| En résumé
L’OPCI combine exposition immobilière et liquidité renforcée, avec de la diversification et une gestion totalement déléguée. |
Bien que les OPCI et les SCPI fassent tous les deux partie de la famille de la pierre-papier, ils présentent des différences :
| SCPI | OPCI | |
|---|---|---|
| Composition du portefeuille | Actifs immobiliers (immeubles et parts de sociétés immobilières) | Min. 60% en actifs immobiliers + min. 5% en actifs liquides, le solde (soit 35% max.) en actifs divers (tels qu’obligations, actions…) |
| Liquidité | Limitée | Plutôt élevée |
| Modalités d'achat/vente | - Achat : Parts détenues en direct ou via assurance-vie ou PER - Vente : La cession des parts peut prendre dans certains cas du temps car il faut une contrepartie : une demande d’achat de parts en face d’une demande de vente | - Achat : Souscription des parts en direct via société de gestion, sur un compte-titres ou via un contrat d’assurance vie (ou un Plan d’Epargne Retraite PER) - Vente : Chaque OPCI est tenu de racheter les parts mises en vente à la valeur liquidative du fonds. Les rachats sont exécutés sur la base de la première valeur liquidative établie après la date de centralisation. - Les statuts du fonds peuvent également prévoir certaines contraintes, et notamment laisser la possibilité à l’OPCI d’étaler les mouvements de sortie dans le temps. Dans ce cas, un ordre de rachat risque d’être exécuté en plusieurs fois, sur plusieurs valeurs liquidatives. |
| Rendement potentiel | Objectif non garanti de 4 à 6% par an (4,91% en moyenne en 2025 toutes SCPI confondues selon l’ASPIM*) | Performance plus variable, influencée par les marchés immobiliers et financiers. |
| Fiscalité sur les revenus potentiels et IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) | - Pour les parts détenues en direct : Imposition des revenus potentiels provenant des loyers dans la catégorie des revenus fonciers (barème progressif de l’impôt sur le revenu + prélèvements sociaux) - Pour les parts détenues via un contrat d’assurance vie : Application de la fiscalité de l’assurance vie (imposition uniquement lors d’un retrait) - La valeur des parts de SCPI entre dans l’assiette taxable à l’IFI. | - Pour les parts de SPPICAV détenues en direct : Imposition des revenus potentiels dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers (prélèvement forfaitaire unique ou « flat tax » au taux de 31,4% prélèvements sociaux inclus) - Pour les parts détenues via un contrat d’assurance vie : Fiscalité de l’assurance vie - La quote-part immobilière de l’OPCI est imposable à l’IFI. |
| Fiscalité sur la plus-value éventuelle | - Pour les parts détenues en direct : Imposition de la plus-value constatée lors de la cession de parts comme une plus-value immobilière (avec abattement progressif en fonction de la durée de détention des parts au-delà de 5 ans) - Pour les parts détenues via un contrat d’assurance vie : Fiscalité de l’assurance vie | - Pour les parts de SPPICAV détenues en direct : Imposition de la plus-value constatée lors de la cession de parts comme une plus-value mobilière (PFU au taux de 31,4% prélèvements sociaux inclus) - Pour les parts de FPI détenues en compte-titres : Régime des plus-values immobilières (comme pour les SCPI) - Pour les parts détenues via un contrat d’assurance vie : Fiscalité de l’assurance vie |
| Ticket d'entrée | Accessible dès quelques centaines d’euros | Accessible dès quelques centaines d’euros |
| En résumé La SCPI : 100% immobilier, revenus réguliers (non garantis), liquidité faible. L’OPCI : mix immobilier/poche financière, liquidité renforcée, volatilité plus élevée. |
Sofidy Pierre Europe est un « outil de diversification clé en main » qui constitue une alternative innovante à l’investissement « immobilier physique », en associant « immobilier réel » et « actifs financiers » orientés majoritairement vers le secteur de l’immobilier.
Sofidy Pierre Europe propose aux investisseurs une distribution régulière de dividendes ainsi qu’une revalorisation de ses actions, sur un horizon de détention de long terme avec une allocation d’actifs majoritairement investie en immobilier.
L’OPCI investit dans le secteur de l’immobilier d’entreprise, principalement dans des immeubles de commerces et de bureaux, ainsi que dans des actifs financiers orientés notamment vers le secteur immobilier. Les choix sectoriels d’investissement sont effectués selon des critères faisant apparaître de bonnes perspectives de rendement et de valorisation dans le temps des investissements.
Son + : Sofidy Pierre Europe est labellisé ISR immobilier ! Il intègre des critères Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance (ESG) dans sa stratégie d’investissement.
Pour acheter des parts de Sofidy Pierre Europe, rien de plus simple ! Le fonds est éligible aussi bien au compte-titres qu’au contrat d’assurance vie. Il peut par ailleurs être souscrit directement auprès de Sofidy, ou via votre conseiller en gestion de patrimoine habituel.
Nous vous offrons deux modalités de souscription :
La fiscalité applicable dépend de la forme juridique de l’OPCI (SPPICAV ou FPI) et de la manière dont vous l’avez souscrit.
Cas d’une SPPICAV :
Cas d’un FPI :
| En résumé La SPPICAV est soumise au PFU à 31,4%. La FPI est soumise au régime des revenus fonciers (et plus-values immobilières en cas de revente). |
Si l’épargnant détient des parts d’OPCI sous forme d’unités de compte au sein d’un contrat d’assurance vie, ses revenus et plus-values éventuels sont soumis à la fiscalité spécifique de l’assurance vie.
Pour les personnes concernées par l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
Quel que soit le mode de détention, la quote-part immobilière de l’OPCI entre dans l’assiette taxable à l’IFI.
Comme tout investissement, les OPCI comportent des risques qu’il convient de bien comprendre et évaluer. Ceux-ci sont détaillés dans les documents d’information de chaque fonds. Il est indispensable d’en prendre connaissance avant toute souscription.
Voici les principaux risques à appréhender :
Investir en OPCI offre des opportunités, mais comporte aussi des risques. Ce placement doit être envisagé dans une perspective long terme (au moins 8 ans) et dans une logique de diversification. Pour vous assurer que cela correspond à vos objectifs et à votre profil investisseur, faites le point avec un conseiller en gestion de patrimoine.
Un OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier) est un fonds d’investissement hybride qui collecte l’épargne de nombreux investisseurs pour construire un portefeuille mixte composé d’au moins 60% d’actifs immobiliers et de 5% minimum d’actifs liquides. Il permet d’accéder à l’immobilier professionnel tout en offrant une liquidité intrinsèque (possibilité de revendre ses parts à tout moment).
Les principales différences sont en termes de :
Le choix dépend de vos objectifs et de votre profil :
Nos conseillers sont là pour vous accompagner dans votre projet et vous aider à trouver la solution qui vous correspond le mieux.
Le rendement d’un OPCI n’est pas garanti. Il n’est pas constant dans le temps et dépend de sa stratégie. Sa performance peut par exemple varier de -10% à +10% selon les années. Afin de lisser la volatilité de ce type de support, il est recommandé d’adopter un horizon de placement de 8 ans minimum.
L’OPCI affiche plusieurs types de frais. Au moment de la souscription, une commission peut s’appliquer.
Elle rémunère la société de gestion et couvre les frais liés aux opérations immobilières.
Au cours de la période de détention des actions, l’OPCI prélève une commission de gestion, qui rémunère le travail de la société de gestion. Au moment du rachat, l’investisseur reçoit la valeur liquidative de ses actions, éventuellement diminuée d’une commission de rachat prélevée par la société de gestion. Ces frais de sortie sont très rares en pratique.
La fiscalité dépend de la structure juridique du fonds (SPPICAV ou FPI) et de l’enveloppe de détention des parts :
De nombreux mode de souscription sont possibles : SCPI au comptant, SCPI en nue-propriété, SCPI à crédit.
Découvrez-les dans cet article.
Les SCPI permettent d’investir dans un large parc immobilier sans gestion, tandis que l’investissement locatif direct offre un contrôle total… Découvrez leurs différences dans cet article dédié.
Notre simulateur d’investissement en SCPI est gratuit et sans engagement.
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Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont des investissements à long terme sans garantie de performance. Il existe un risque de perte en capital pour ce placement soumis aux fluctuations des marchés immobiliers et financiers.Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. La durée de placement minimale recommandée est généralement de 8 ans. Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués, sans garantie, par la diversification immobilière ou locative du portefeuille du fonds. Ces fonds ne bénéficient d’aucune garantie ou protection de capital et présentent notamment un risque de perte en capital, un risque de liquidité et un risque de durabilité. Le détail des risques est décrit dans le Document d’informations clés (DIC) et la note d’information de chaque SCPI. Communication publicitaire.
Vous souhaitez en savoir plus ? Découvrez notre guide dédié aux risques des SCPI.
