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L’immobilier attire de nombreux épargnants, que ce soit pour construire leur patrimoine ou le diversifier. Parmi les solutions accessibles sans acheter directement un bien immobilier, deux produits se distinguent : la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) et l’OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier).
Ces placements dits de « pierre-papier » permettent d’investir dans l’immobilier dès quelques centaines d’euros et surtout sans avoir à assumer les contraintes de la gestion locative.
Mais comment choisir entre SCPI ou OPCI ? Dans cet article, Sofidy vous aide à comparer SCPI et OPCI, à comprendre leur fonctionnement et à choisir la solution la mieux adaptée à votre projet.
Sommaire :
SCPI et OPCI ne doivent pas être vus comme des produits concurrents, mais plutôt comme des solutions complémentaires dans une allocation patrimoniale globale.
Il ne s’agit pas ici de désigner « le meilleur » placement de manière absolue, mais plutôt de comprendre comment trouver celui qui correspond le mieux à votre profil d’épargnant et à vos projets de vie :
Dans tous les cas, nous vous incitons à vous rapprocher d’un conseiller en gestion de patrimoine afin de déterminer la solution la plus adaptée à vos besoins.
Voici un tableau comparatif pour visualiser rapidement les différences essentielles entre ces deux solutions de placement :
| Critères | SCPI | OPCI |
|---|---|---|
| Composition | Actifs immobiliers (immeubles et parts de sociétés immobilières) | Min. 60% en actifs immobiliers + min. 5% en actifs liquides, le solde (soit 35% max.) en actifs divers (tels qu’obligations, actions…) |
| Rendement ou performance potentiels | Objectif de 4 à 6% par an selon l’évolution du marché immobilier notamment (4,91% en moyenne en 2025 toutes SCPI confondues selon l’ASPIM) Source : ASPIM - Collecte et performance des fonds immobiliers grand public en 2025 Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de performances futures ne préjugent pas des performances à venir. | Performance plus variable d’une année à l’autre, influencée par les marchés immobiliers et financiers. (Performance moyenne de 0,90% en 2025 après -2,90% en 2024 pour les OPCI grand public selon l’ASPIM) Source : ASPIM - Collecte et performance des fonds immobiliers grand public en 2025 Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de performances futures ne préjugent pas des performances à venir. |
| Liquidité et volatilité | Liquidité limitée (la cession des parts peut prendre dans certains cas du temps car il faut une contrepartie : une demande d’achat de parts en face d’une demande de vente) mais volatilité plus faible. | Liquidité plus importante grâce à une poche de trésorerie (inexistante dans les SCPI) , mais volatilité plus élevée |
| Fiscalité sur les revenus potentiels | - Pour les parts détenues en direct : Imposition des revenus potentiels provenant des loyers dans la catégorie des revenus fonciers (barème progressif de l’impôt sur le revenu + prélèvements sociaux) - Pour les parts détenues via un contrat d’assurance vie : Application de la fiscalité de l’assurance vie (imposition uniquement lors d’un retrait) | - Imposition des revenus potentiels dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers (prélèvement forfaitaire unique ou « flat tax » au taux de 31,4% prélèvements sociaux inclus) - Pour les parts détenues via un contrat d’assurance vie : Application de la fiscalité de l’assurance vie |
| Fiscalité sur la plus-value éventuelle | - Pour les parts détenues en direct : Imposition de la plus-value constatée lors de la cession de parts comme une plus-value immobilière (avec abattement progressif en fonction de la durée de détention des parts au-delà de 5 ans) - Pour les parts détenues via un contrat d’assurance vie : Fiscalité de l’assurance vie | - Imposition de la plus-value constatée lors de la cession de parts comme une plus-value mobilière (PFU au taux de 31,4% prélèvements sociaux inclus) - Pour les parts détenues via un contrat d’assurance vie : Fiscalité de l’assurance vie |
Les références à un classement, un prix et/ou une notation ne préjugent pas des résultats futurs du fonds ou du gestionnaire.
Une SCPI détient exclusivement de l’immobilier, de manière directe ou indirecte. Il peut s’agir d’immeubles de bureaux, de commerces, d’établissements de santé ou encore de biens résidentiels. Sa stratégie d’investissement peut être diversifiée (investissements répartis entre différentes typologies d’actifs) ou spécialisée (dédiée à une seule thématique comme la santé, la logistique, les commerces…).
La SCPI permet de s’exposer à des actifs immobiliers tout en se libérant des contraintes qui y sont habituellement liées. En effet, celles-ci sont totalement prises en charge par la société de gestion, telle que Sofidy (en contrepartie d’une commission de gestion).
Avec une SCPI, vous investissez dans l’immobilier locatif sans gérer quoi que ce soit : ni locataires, ni travaux. La société de gestion s’occupe de tout pour vous. En contrepartie, elle prélève des frais pour financer cette gestion du parc immobilier.
Les principaux frais liés à une SCPI sont :
Ces commissions sont clairement indiquées dans les documents d’information de la SCPI. Pensez à les consulter avant tout investissement.
Les SCPI sont connues pour leur rendement attractif, avec un taux de distribution moyen de 4,91% en 2025 (source : ASPIM – Collecte et performance des fonds immobiliers grand public en 2025). Le revenu prend la forme de dividendes souvent versés trimestriellement aux associés.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures
Les parts de SCPI étant investies dans l’immobilier, cela les rend peu liquides. Concrètement, il peut-être plus difficile de vendre une part de SCPI plutôt qu’une action cotée en bourse.
La revente des parts étant soumise à une contrepartie (il doit y avoir un acheteur en face pour acheter vos parts de SCPI), la revente peut s’avérer complexe en cas de crise et il se peut que vous ne trouviez pas immédiatement des acheteurs au moment où vous souhaitez revendre vos parts.
La valeur des parts évolue peu au fil du temps, ce qui rend la SCPI moins volatile que l’OPCI. Bien que le capital investi en SCPI ne soit pas garanti, cette solution de placement est historiquement appréciée pour sa stabilité.
Les dividendes potentiels sont imposés comme des revenus fonciers et supportent les prélèvements sociaux.
Sachez qu’il est possible d’investir via l’assurance vie ou en démembrement de propriété (notamment en nue-propriété) pour optimiser cette fiscalité.
Les SCPI conviennent :
Les SCPI sont un placement de long terme. Comme tout investissement, qu’il soit immobilier ou non, elles comportent certains risques qu’il convient d’avoir en tête. En voici quelques-uns :
Le détail des risques est décrit dans le Document d’informations clés (DIC) et la note d’information de chaque SCPI.
En savoir plus sur les risques liés aux SCPI
Avant tout investissement, il convient de bien appréhender ces risques. C’est pourquoi nous vous conseillons de vous tourner vers des sociétés de gestion reconnues telles que Sofidy, et de faire appel à un Conseiller en Gestion de Patrimoine (CGP). Cet expert saura vous accompagner dans la sélection de la solution d’investissement adaptée à votre profil.
Un OPCI doit investir au moins 60% de son actif en immobilier et conserver au moins 5% de son patrimoine en liquidités. Pour le solde (soit 35% maximum), la société de gestion est libre d’investir dans des actifs immobiliers ou dans des instruments financiers divers (obligations, actions, parts d’OPCVM, liquidités…).
Comme la SCPI, l’OPCI affiche plusieurs types de frais. Ici aussi, ils visent à couvrir les dépenses engagées par le fonds et à rémunérer la société pour sa gestion quotidienne.
Les principaux frais liés à l’OPCI sont :
Ces commissions sont clairement indiquées dans les documents d’information de l’OPCI. Pensez à les consulter avant tout investissement.
Le rendement est plus variable que celui des SCPI, car une partie dépend des marchés financiers. Les OPCI affichent en général des objectifs de performance moyenne entre 2 et 5% par an, avec des années potentiellement meilleures… mais aussi des périodes de baisse. Par exemple, selon les données de l’ASPIM, les OPCI grand public ont connu une performance négative de -2,9% en 2024, et une performance positive de +0,9% en 2025.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de performances futures ne préjugent pas des performances à venir.
Grâce à sa composition, l’OPCI est plus liquide qu’une SCPI. Chaque OPCI est tenu de racheter les parts mises en vente à la valeur liquidative du fonds.
Cela peut être un avantage pour les épargnants qui souhaitent garder une certaine souplesse.
Les statuts du fonds peuvent toutefois prévoir certaines contraintes, et notamment laisser la possibilité à l’OPCI d’étaler les mouvements de sortie dans le temps. Dans ce cas, un ordre de rachat risque d’être exécuté en plusieurs fois, sur plusieurs valeurs liquidatives.
Les OPCI sont des supports d’investissement volatils par rapport aux SCPI, dont l’évolution se révèle plus stable dans le temps. Ce qui le rend plus liquide, le rend aussi plus volatil !
En plus des immeubles, l’OCPI comporte une part de produits financiers (comme des actions ou des obligations), dont la valeur peut varier chaque jour. Cette poche financière rend l’OPCI plus sensible aux fluctuations des marchés financiers. À l’inverse, une SCPI investit quasi exclusivement dans de l’immobilier physique, dont les prix évoluent plus lentement, ce qui explique sa plus grande stabilité.
Les dividendes et les plus-values issus d’OPCI entrent dans le champ fiscal des capitaux mobiliers et sont soumis au Prélèvement Fiscal Unique (PFU ou « flat tax » de 31,4%). Pour les parts détenues en assurance-vie, c’est la fiscalité de l’assurance-vie qui s’applique.
Les OPCI conviennent notamment :
Comme tout investissement, les OPCI comportent des risques qu’il convient de bien comprendre et évaluer. Ceux-ci sont détaillés dans les documents d’information de chaque fonds. Il est indispensable d’en prendre connaissance avant toute souscription.
Voici les principaux risques à appréhender :
Investir en OPCI offre des opportunités, mais comporte aussi des risques. Pour mieux les appréhender, ce placement doit être envisagé dans une perspective long terme (au moins 8 ans) et dans une logique de diversification. Pour vous assurer que cela correspond à vos objectifs et à votre profil investisseur, faites le point avec un conseiller en gestion de patrimoine.
En résumé :
Par conséquent :
Que vous soyez attiré par la stabilité des SCPI ou par la souplesse des OPCI, l’important est de choisir une solution adaptée à vos besoins. Nos conseillers en gestion de patrimoine sont là pour vous accompagner dans la définition de votre stratégie patrimoniale et de votre profil investisseur ainsi que dans l’optimisation de votre fiscalité. Contactez-nous dès maintenant pour bénéficier d’un conseil personnalisé et découvrez comment dynamiser votre épargne grâce à l’immobilier.
Les OPCI combinent immobilier et actifs financiers pour offrir un investissement plus liquide et diversifié. Découvrez comment ce support peut s’intégrer à votre portefeuille dans notre guide dédié.
Les SCPI permettent d’investir simplement dans l’immobilier, sans les contraintes de l’investissement immobilier classique. Découvrez leur fonctionnement et leurs points-clés dans notre guide dédié.
Les SCPI sont une solution simple pour investir dans l’immobilier sans avoir à gérer un bien en direct. Découvrez notre avis dans cet article complet.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont des investissements à long terme sans garantie de performance. Il existe un risque de perte en capital pour ce placement soumis aux fluctuations des marchés immobiliers et financiers.Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. La durée de placement minimale recommandée est généralement de 8 ans. Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués, sans garantie, par la diversification immobilière ou locative du portefeuille du fonds. Ces fonds ne bénéficient d’aucune garantie ou protection de capital et présentent notamment un risque de perte en capital, un risque de liquidité et un risque de durabilité. Le détail des risques est décrit dans le Document d’informations clés (DIC) et la note d’information de chaque SCPI. Communication publicitaire.
Vous souhaitez en savoir plus ? Découvrez notre guide dédié aux risques des SCPI.
