Après un recul de 35,1% depuis le début de l’année, le secteur des foncières affiche des niveaux de valorisation qui nous semblent déjà anticiper largement l’accélération encore à venir des hausses de taux. La différenciation en termes de qualité bilancielle et de capacité d’imposer durablement l’indexation aux locataires sera clef dans la sélection des valeurs à privilégier. La stabilisation à venir des anticipations de taux longs dans un contexte récessionniste entraînera à notre sens un rebond du secteur.
Les politiques budgétaires expansionnistes (bouclier énergétique, financement de la transition énergétique, hausse des dépenses militaires) devraient limiter la force de la récession économique dans le monde développé et encourager un rythme d’inflation sous-jacente durablement supérieure à 2 %. Les banques centrales n’en seront que plus volontaires à maintenir un rythme soutenu de hausse des taux d’ici à la fin de l’année. Cela favorisera in fine une stabilisation des perspectives de taux longs créant les conditions d’un rebond des valeurs foncières.
La valorisation des foncières intègre en effet largement selon nous le potentiel de progression des taux longs avec un taux implicite de valorisation de leurs actifs pour les foncières européennes de 5,2 % (source Kempen) aux cours actuels. À court terme, la moitié des foncières ont des échéances de dettes après 2024 (source sociétés) et l’essentiel de leur endettement est à taux fixe, ce qui signifie que les hausses de taux ne seront pas visibles dans leurs résultats. En outre, l’effet positif de l’indexation va selon nous accélérer et sera visible dans les résultats du T3 à venir dans les prochains jours. Nous estimons que ces derniers seront en outre marqués par l’affichage de nouvelles cessions à des valeurs supérieures à ce qu’impliquent les cours de Bourse. Enfin, le rendement du dividende ressort pour les foncières continentales à 6 % (brut de fiscalité) en moyenne aujourd’hui et assure ainsi une bonne protection contre la tentation des marchés obligataires.
Notre politique de gestion est fondée sur une analyse croisée des situations bilancielles, de la capacité à imposer l’indexation aux locataires qui permet de détecter le cas échéant des niveaux de valorisation attractifs. Nous sommes surpondérés en commerce et segments de croissance structurelle (en particulier sur le segment du stockage pour les particuliers) et fortement sous-pondérés en valeurs de logement.
Achevé de rédiger le 11 octobre 2022,
Laurent SAINT AUBIN
Les indices immobiliers en bourse
Source : Sofidy/Bloomberg
1. Indices nus – 2. Dividendes nets réinvestis.
Nous sommes surpondérés en commerce et segments de croissance structurelle... et fortement souspondérés en valeurs de logement.
À propos de Sofidy
Depuis 1987, SOFIDY conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Avec 8,6 milliards d'euros d'encours immobiliers sous gestion (total des actifs bruts réévalués des fonds gérés) au 31/12/2023, Sofidy gère pour le compte de plus de 60 000 épargnants, et un grand nombre d'institutionnels, un patrimoine immobilier constitué d'environ 5 100 actifs immobiliers. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.À propos de Sofidy Sélection 1
Lancé par la société de gestion de portefeuille Sofidy, reconnue pour la qualité de ses SCPI, le FCP SOFIDY SÉLECTION 1 vise à déceler dans un univers de sociétés foncières cotées exerçant leur activité en Europe continentale, les acteurs capables d’offrir une performance financière durable et croissante. L’objectif du fonds est de surperformer son indice de référence (le FTSE EPRA NAREIT Euro Zone Capped) dividendes nets réinvestis, après déduction des frais de gestion, sur un horizon de placement recommandé supérieur à 5 ans.
