Immobilier coté : les valeurs résidentielles allemandes ont de nouveau progressé en mars

25 Apr 2018
L’indice boursier de référence de l’immobilier en Eurozone (FTSE EPRA/ NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis) s’est repris en mars avec une progression de +3,2% alors que l’indice généraliste Eurostoxx 50 reculait de -3,8% sous l’effet de la baisse des valeurs technologiques à New York et des menaces de hausse des tarifs douaniers brandies par Donald Trump.

En termes de performance relative, comme le mois précédent, les écarts sont très importants. Ces écarts illustrent la diversité croissante de positionnement, tant en termes d’actifs que d’expositions géographiques, et de modèles de génération de revenus qui caractérisent aujourd’hui la classe d’actifs des foncières cotées. Une disparité qui nous interroge aujourd’hui sur la pertinence de regrouper l’ensemble de ces sociétés sous une appellation générique.

En mars, ce sont les foncières résidentielles allemandes qui ont de nouveau
le mieux progressé : Deutsche Wohnen (+11,05%), LEG Immobilien (+6,91%) et Vonovia (+6,76%). La dissipation des craintes d’un durcissement fort de la régulation des loyers Outre-Rhin et de la publication de résultats ont conforté les perspectives de croissance forte des valeurs et des loyers pour les années à venir. Comme en février, les foncières espagnoles se sont également distinguées. La « généraliste » Merlin Properties qui bénéficie d’une exposition de 13% à la logistique en termes de revenus a affiché une hausse de +9,56%, et la foncière d’hôtellerie de loisirs, Hispania, qui a fait l’objet d’une offre de rachat par Blackstone le 5 Avril s’est appréciée de +6,9%.

A l’inverse, ce sont encore les foncières de commerce qui ont sous-performé. Citons parmi celles-ci Citycon, Klépierre et Mercialys. On peut d’ailleurs tenir pour significatif que l’un des principaux acteurs du secteur, Klépierre, ait indiqué pouvoir lancer une offre de rachat sur Hammerson avec une décote de 20% sur le dernier ANR publié par la foncière britannique. Une décote à mettre en relation avec un prix proche des ANR publiés sur les six opérations de rachat annoncées depuis le début de 2017 sur le segment Immobilier Coté.

La stratégie d’investissement du fonds SOFIDY Sélection 1 a, comme son indice de référence, bénéficié de son exposition à l’Espagne et aux foncières résidentielles allemandes. Il a également tiré parti de ses positions dans des foncières « alternatives » dans le secteur de la logistique avec des valeurs comme Segro, Tritax et VIB Vermoegen ; ainsi que dans des Data Centers et des tours de télécommunication via un investissement dans Equinix, Interxion et Inwit.

Nous avons réduit en février nos participations en Demire Real Estate dont les cours étaient supérieurs au prix de l’OPA annoncée par les actionnaires majoritaires le mois précédent et renforcé notre exposition sur le résidentiel espagnol en investissant dans LEG Immobilien, Metrovacesa et dans la logistique au Benelux via le titre WDP.

Nous demeurons confiants sur les perspectives du secteur alors que les investisseurs continuent de rechercher activement du rendement sécurisé, une protection contre l’inflation, apportée par l’indexation des baux commerciaux, et de la visibilité en écartant les investissements susceptibles d’être affectés par une éventuelle guerre commerciale. Enfin, la perspective d’un ralentissement de la croissance mondiale à compter de 2019 est moins favorable aux valeurs cycliques et l’immobilier devrait en bénéficier en termes relatifs.

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