Les bonnes fléchettes de l’immobilier coté

20 Sep 2021

La prise de conscience progressive que l’immunité collective dans le contexte du variant Delta ne sera pas atteinte et les débats sur une possible stagflation à venir favoriseront une remontée du secteur immobilier mais imposent une revue rigoureuse des segments qui en bénéficieront tant cet univers demeure hétérogène en termes de perspectives.

 

D’un côté, l’incertitude épidémique, bien que réduite, pèse : 1/ sur la fréquentation des commerces et introduit de l’incertitude dans leur valorisation (la cession par Wereldhave de quatre actifs français en juillet dernier pour 305 M€ avec une décote de 40 % et un taux de capitalisation des loyers de 7,5 % fait figure d’épouvantail à cet égard), 2/ l’évolution de la vacance (56 % des baux signés par Unibail au premier semestre étaient inférieurs à 36 mois avec une baisse moyenne de 14 % par rapport aux loyers précédents) et 3/ le rythme de retour au bureau dont souffrent les prises à bail et les loyers en particulier pour les actifs périphériques.

 

Par ailleurs le résidentiel allemand qui représente plus de 36 % de l’indice souffre du durcissement potentiel du plafonnement des hausses de loyers qui pourrait accompagner la formation d’une coalition gouvernementale autour d’Olaf Scholz à la suite des élections générales du 26 septembre prochain (le même jour, se tiendra le référendum sur l’expropriation des grands propriétaires de logements à Berlin). Sur ces segments donc, nous privilégions une sous pondération variable et opportuniste en fonction des mouvements de marché.

 

Mais au final, le ralentissement inéluctable du rebond économique et une inflation plus forte favoriseront les acteurs dont la croissance vient de tendances structurelles et qui sont en mesure d’imposer leurs prix.

 

Cela demeure le cas du segment de la logistique immobilière dont l’environnement va demeurer favorable dans les années à venir : offre limitée (besoin d’un bassin d’emploi, de nœuds de communication, et réglementations environnementales), demande soutenue par la poursuite de la montée en puissance du commerce électronique dont la part de marché en Europe continentale devrait dépasser 25 % à horizon 2025 (source Savills) ont entraîné une baisse continue de la vacance (4,6 % sur les marchés principaux). Ce phénomène engendre une hausse des valeurs (4,4 % de taux de capitalisation moyen en recul de 40 bps sur le semestre) et des loyers (+2 % en rythme annuel) qui est loin d’être achevée.

 

De même, le segment du stockage pour les particuliers est un complément intéressant d’une exposition résidentielle plus réduite (après le succès inéluctable de l’offre de Vonovia sur deutsche Wohnen qui réduira mécaniquement le poids du résidentiel dans les portefeuilles) compte tenu de l’absence de réglementation des loyers et de la très faible sensibilité des taux d’occupation aux hausses de loyers.

 

Nous maintenons donc une surpondération structurelle importante sur ces deux secteurs.

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