Les loyers versés en échange de la jouissance d’un logement sont une forme d’abonnement qui justifie toujours une revalorisation du statut boursier des foncières résidentielles.
SOFIDY Sélection 1 a reculé de 2,3 % (part P) en septembre contre moins 3,6 % pour son indice de référence. La sous-pondération de l’immobilier de commerces dans votre fonds alors qu’il baisse de nouveau fortement en bourse, dans la foulée de l’annonce du plan RESET par Unibail-Rodamco-Westfield, explique largement cette bonne résistance. Depuis le début de l’année, la surperformance de votre fonds s’accroît et dépasse 14 points, principalement sous l’effet du choix d’une exposition importante au segment résidentiel.
La performance largement positive des foncières de logement ne tient pas seulement à la résilience de leur activité (peu discutable puisqu’elle correspond à un droit humain fondamental). Elle s’explique de plus en plus par la prise de conscience que leur modèle économique est celui de l’abonnement, en mieux puisqu’il n’a pas d’échéance : 55 % des logements sont loués en Allemagne(1). Compte tenu de l’évolution des prix de l’immobilier dans les grandes villes et du caractère de plus en plus évolutif des structures familiales, nous considérons que cette proportion devrait au moins rester stable et progresser dans le reste de l’Europe.
La rotation est modeste (7 % en rythme annuel à fin juin 2020 pour Deutsche Wohnen) et les prix de relocation demeurent, quoiqu’il en soit, supérieurs (ce qui se traduit par un niveau moyen de loyers en place en hausse de 1,8 % en juin 2020 sur un an glissant toujours chez Deutsche Wohnen). En outre, une demande structurellement supérieure à l’offre de logement dans les grandes villes conduit à un taux de vacance négligeable (2,8 % sur l’ensemble du portefeuille de Vonovia, le plus grand acteur résidentiel européen coté).
La communauté de long terme ainsi constituée permet aux bailleurs de développer une gamme de plus en plus large de services annexes payants (fourniture d’énergie, multimedia, assurance, eux-mêmes fondés sur le modèle de l’abonnement services aux personnes, moyens de transport partagés…) qui représentaient 9,2 % des revenus de Vonovia en 2019.
Ce modèle correspond pleinement au coeur de la promesse de l’immobilier (revenus réguliers sur le long terme) et offre une visibilité inégalable. En termes de valorisation il aboutit à une prime de risque inchangée et compte tenu des taux de croissance attendus, à une progression mécanique de la valeur des actifs théoriquement jusqu’à l’infini (un raisonnement qui explique largement la hausse des valeurs technologiques en bourse cette année).
A signaler à cet égard qu’une comparaison sommaire entre deux valeurs technologiques (Adobe et IHS Markit) fondées sur l’abonnement et deux sociétés résidentielles (LEG Immobilien et Vonovia) aboutit (selon les indicateurs 2020e retenus: EV/EBIT, PE, Equity Free CF yield) à une décote comprise entre 18 et 25 % pour le segment résidentiel.
Dans l’environnement durable de croissance faible et de taux négatifs qui caractérise le monde développé, cette analyse justifie pleinement à notre sens le rôle central du résidentiel dans une allocation en foncières cotées, et, en ce sens, un poids de 38 % dans le total de l’actif de SOFIDY Sélection 1.
1 Source : Office Fédéral des statistiques
À propos de Sofidy
Depuis 1987, SOFIDY conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Avec 8,6 milliards d'euros d'encours immobiliers sous gestion (total des actifs bruts réévalués des fonds gérés) au 31/12/2023, Sofidy gère pour le compte de plus de 60 000 épargnants, et un grand nombre d'institutionnels, un patrimoine immobilier constitué d'environ 5 100 actifs immobiliers. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.
