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Étudier de près la valeur de reconstitution vous permet de savoir si les prix des parts de SCPI que vous vous apprêtez à acheter sont surévalués ou sous-évalués. Dans cet article, revenons sur la définition de la valeur de reconstitution, sur son mode de calcul et sur la manière de l’analyser afin d’optimiser votre investissement en SCPI.
Sommaire :
Par définition, la valeur de reconstitution correspond à la valeur de réalisation augmentée des frais afférents à une reconstitution de son patrimoine (commission de souscription, frais d’acquisition des immeubles etc.).
En clair, la valeur de reconstitution s’obtient en additionnant les éléments suivants :
La valeur de reconstitution est consultable dans les rapports annuels et les bulletins trimestriels de la SCPI.
Afin d’optimiser votre investissement en SCPI, vous devez idéalement comparer les valeurs de reconstitution aux prix de souscription.
Deux cas de figure sont possibles :
| Exemple
Pour mieux comprendre, prenons l’exemple d’une part de SCPI dont le prix de souscription est de 350€.
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En pratique, un certain nombre de facteurs vont influencer la valeur de reconstitution, tels que les évolutions du marché immobilier ou le mode de gestion de la SCPI.
L’évolution de la valeur de reconstitution est réglementée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers).
En effet, l’AMF encadre le prix de souscription des SCPI : celui-ci doit se situer dans une limite de +/- 10 % par rapport à la valeur de reconstitution par part. Si cette règle n’est plus respectée, la société de gestion est tenue d’ajuster le prix de souscription afin de revenir dans la limite de +/- 10% du prix de reconstitution.
Tout écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution de plus de 10 % doit être justifié par la société de gestion et notifié à l’AMF.
Ces deux termes sont parfois confondus mais ils sont bel et bien à distinguer. Alors que la valeur de reconstitution désigne le montant nécessaire à reconstruire à l’identique le patrimoine de la SCPI, la valeur de souscription donne quant à elle le prix d’achat des parts, frais de commission compris.
Si la valeur de reconstitution est une donnée éclairante, d’autres indicateurs peuvent concrètement vous aider à approfondir votre analyse :
Rappelons toutefois que dans le cadre d’un investissement en SCPI, les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. La valeur et les revenus issus d’une SCPI peuvent varier à la hausse comme à la baisse.
Dans le cadre d’un investissement en SCPI, il est donc essentiel de tenir compte de la valeur de reconstitution et de la comparer au prix de souscription. Ainsi, en tant qu’investisseur, vous pourrez évaluer au plus juste la valorisation des parts de la SCPI et faire les choix stratégiques les plus éclairés possibles. Attention, toutefois, à ne pas oublier d’étudier en parallèle les autres indicateurs de performance présentés dans les documents de communication de la société de gestion tels que TRI, TOF ou TD..
Entre le jour J de l’achat des parts de SCPI et la date de perception des premiers dividendes s’écoulent un nombre de jours déterminé : le « délai de jouissance ».
Mais pas de raison de s’inquiéter : cette période est essentielle aux sociétés de gestion pour investir au mieux votre épargne.
Le TOF reflète la capacité d’une SCPI à générer des revenus en fonction de l’occupation de son patrimoine immobilier.
Plus il est élevé, plus la gestion locative est optimisée, garantissant ainsi une meilleure stabilité des rendements.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont des investissements à long terme sans garantie de performance. Il existe un risque de perte en capital pour ce placement soumis aux fluctuations des marchés immobiliers et financiers.Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. La durée de placement minimale recommandée est généralement de 8 ans. Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués, sans garantie, par la diversification immobilière ou locative du portefeuille du fonds. Ces fonds ne bénéficient d’aucune garantie ou protection de capital et présentent notamment un risque de perte en capital, un risque de liquidité et un risque de durabilité. Le détail des risques est décrit dans le Document d’informations clés (DIC) et la note d’information de chaque SCPI. Communication publicitaire.
Vous souhaitez en savoir plus ? Découvrez notre guide dédié aux risques des SCPI.
