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La valeur de réalisation est une notion spécifique au monde des SCPI. Cet indicateur exprime en effet la valeur nette de tous les actifs de la SCPI, s’ils étaient mis en vente à l’instant T.
Mais comment se calcule cette valeur de réalisation et comment en tenir compte dans le cadre d’un placement en SCPI ? Enfin, de quelle manière faut-il mettre en perspective la valeur de réalisation avec d’autres indicateurs existants pour affiner son analyse ?
Dans cet article, trouvez des réponses à ces questions ainsi que quelques pistes à explorer pour optimiser votre stratégie d’investissement.
Sommaire :
Indicateur propre à l’univers des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), la valeur de réalisation représente la somme de la valeur de tous les actifs (immobiliers ou financiers) détenus par une SCPI. Et ce, dans l’hypothèse où tous les actifs seraient vendus et toutes les dettes, remboursées.
La valeur de réalisation aide donc les investisseurs à mieux comprendre la valeur du patrimoine d’une SCPI au-delà du simple prix de souscription de la part.
Cet indicateur clé qui reflète la valeur réelle du patrimoine détenu par une SCPI est déterminée par trois composantes essentielles :
Le calcul de la valeur de réalisation d’une SCPI s’effectue en appliquant la formule suivante :
| Bon à savoir
Le patrimoine immobilier de la SCPI fait l’objet d’une évaluation semestrielle par un expert immobilier indépendant, sous la forme d’une expertise complète à l’acquisition puis tous les cinq ans, et d’une actualisation (expertise sur pièces uniquement) pour le reste du patrimoine. |
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Pour mieux comprendre, prenons l’exemple de la SCPI XYZ. Celle-ci détient des immeubles dont la valeur vénale est estimée à 250 millions d’euros. Elle possède également 25 millions d’actifs financiers. Ses dettes s’élèvent, quant à elles, à 40 millions d’euros.
Dans ce cas, la valeur de réalisation de la SCPI XYZ est calculée comme suit :
• (250 millions + 25 millions) – 40 millions = 235 millions d’euros.
À noter : Pour calculer la valeur de réalisation par part, il suffit de diviser le résultat obtenu par le nombre total de parts en circulation dans la SCPI.
La valeur de réalisation est directement impactée par les évolutions des trois données nécessaires à son calcul : la valeur vénale des immeubles, celle des autres actifs et celle des dettes contractées. La hausse ou la baisse de ces différentes valeurs font évoluer la valeur de réalisation dans un sens, ou dans l’autre.
Si le marché immobilier est dynamique, que les immeubles prennent de la valeur, que les autres actifs se maintiennent et que les dettes diminuent, alors la valeur de réalisation augmentera.
A l’inverse, si les prix de l’immobilier baissent, ou que l’endettement s’alourdit, alors la valeur de réalisation peut baisser.
La valeur de réalisation est déterminée par la société de gestion de la SCPI. La valeur de réalisation est communiquée auprès des épargnants notamment dans les rapports annuels, et dans les bulletins trimestriels.
Depuis l’ordonnance du 3 juillet 2024 sur les fonds d’investissements alternatifs, sachez que les SCPI sont dans l’obligation de publier deux fois par an la valeur de réalisation (ainsi que d’autres indicateurs). Cette mesure vise à renforcer la transparence et à améliorer la communication entre les sociétés de gestion et les épargnants.
En tant qu’investisseur, la valeur de réalisation d’une SCPI vous donne donc une image précise de la valeur du portefeuille de la SCPI à un moment donné.
Une valeur de réalisation élevée par rapport aux dettes de la SCPI est un signal positif et rassurant pour les investisseurs. Cela souligne la capacité de la SCPI à bien gérer ses engagements financiers et à poursuivre son développement. Cela suppose, de plus, que la SCPI dispose d’actifs de qualité et valorisés.
Il est également intéressant d’observer l’évolution de la valeur de réalisation par part. Si celle-ci augmente au fil du temps, cela peut indiquer que la SCPI est bien gérée et que la qualité comme la valeur du portefeuille détenu tendent à s’améliorer d’année en année.
Valeur de réalisation et valeur de reconstitution sont deux indicateurs importants et complémentaires pour les investisseurs en SCPI.
En effet, d’un côté, la valeur de réalisation mesure la valeur nette des actifs de la SCPI moins les dettes.
Alors que de l’autre, la valeur de reconstitution est égale à la valeur de réalisation augmentée du montant des frais afférents à une reconstitution à l’identique du patrimoine de la SCPI.
Notez par ailleurs que la formule de calcul de la valeur de reconstitution intègre la valeur de réalisation.
La valeur de reconstitution par part, elle, peut être comparée au prix de souscription afin de savoir si le prix marché de la part de SCPI est surcoté ou sous-coté. En effet, le prix de souscription de la SCPI doit être fixé dans une fourchette de +/- 10% autour de la valeur de reconstitution. De quoi affiner votre stratégie !
En plus d’être attentif à la valeur de réalisation et à la valeur de reconstitution d’une SCPI, vous pouvez optimiser vos investissements en suivant également d’autres indicateurs comme :
En définitive, la valeur de réalisation est comme une photographie de la valeur du patrimoine net des dettes d’une SCPI à un moment donné. Elle permet à l’investisseur de se renseigner sur sa bonne santé financière.
En plus d’étudier en parallèle d’autres indicateurs clés tels que la valeur de reconstitution ou le TOF, n’oubliez pas également de prendre en compte d’autres facteurs importants comme la localisation des biens ou encore, la qualité de la gestion de la SCPI.
Enfin, ne perdez pas de vue que les investissements en SCPI sont à considérer sur le long terme, pour une durée de détention préconisée entre 8 et 10 ans minimum. La SCPI présente un risque de perte en capital ou de liquidité à la revente et le rendement distribué par la SCPI n’est pas garanti.
Le taux de distribution mesure la rentabilité annuelle d’une SCPI.
Découvrez comment il est calculé, ce qu’il révèle sur une SCPI, et comment l’interpréter efficacement.
Le report à nouveau, est un mécanisme qui permet à la SCPI de piloter sa trésorerie et le taux de distribution.
Cela garantit aux associés un rendement plus stable, même en cas de difficultés conjoncturelles telles que des aléas locatifs.
Le TOF reflète la capacité d’une SCPI à générer des revenus en fonction de l’occupation de son patrimoine immobilier.
Plus il est élevé, plus la gestion locative est optimisée, garantissant ainsi une meilleure stabilité des rendements.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont des investissements à long terme sans garantie de performance. Il existe un risque de perte en capital pour ce placement soumis aux fluctuations des marchés immobiliers et financiers.Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. La durée de placement minimale recommandée est généralement de 8 ans. Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués, sans garantie, par la diversification immobilière ou locative du portefeuille du fonds. Ces fonds ne bénéficient d’aucune garantie ou protection de capital et présentent notamment un risque de perte en capital, un risque de liquidité et un risque de durabilité. Le détail des risques est décrit dans le Document d’informations clés (DIC) et la note d’information de chaque SCPI. Communication publicitaire.
Vous souhaitez en savoir plus ? Découvrez notre guide dédié aux risques des SCPI.
