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Les besoins liés au développement du e-commerce et les nouvelles exigences en matière de livraison rapide boostent le marché de l’immobilier logistique. Celui-ci connaît un engouement sans précédent. Les plateformes de distribution, les entrepôts urbains et les locaux d’activités sont devenus des maillons essentiels de l’économie.
Et ce marché porteur ne profite pas seulement aux grands investisseurs institutionnels. Grâce aux SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), les particuliers peuvent aussi s’exposer à cette classe d’actifs stratégique. Pourquoi et comment en profiter ? Quels sont les risques à connaître ? Sofidy vous explique tout.
Sommaire :
Pendant longtemps, l’immobilier logistique était réservé aux institutionnels, tels que des fonds de pension par exemple, en raison de l’importance des sommes à investir pour acheter un actif et de la technicité du marché.
Bonne nouvelle, les SCPI permettent aujourd’hui aux particuliers d’y accéder dès quelques centaines ou milliers d’euros.
Une SCPI logistique est une solution d’épargne à long terme qui investit tout ou partie de son patrimoine dans des actifs immobiliers dédiés à la chaîne logistique : entrepôts, centres de distribution, plateformes du dernier kilomètre ou encore locaux d’activité.
L’objectif de ce type de fonds est d’investir dans des biens immobiliers professionnels pour générer des revenus locatifs réguliers (non garantis). Ces loyers sont reversés sous forme de dividendes aux associés de la SCPI, à savoir les détenteurs de parts.
Il existe deux types de SCPI :
Que ce soient les SCPI thématiques ou diversifiées, elles peuvent toutes deux intégrer des entrepôts ou des plateformes logistiques dans le cadre de leur diversification sectorielle. Par exemple, la SCPI Efimmo 1 dont la thématique est l’immobilier de bureaux, n’a pas hésité à saisir récemment des opportunités sur le marché de la logistique.
Voici les principaux types d’actifs logistiques dans lesquels peut investir une SCPI :
Eh oui, l’univers de la logistique est plus varié qu’il n’y paraît ! Certains entrepôts sont dédiés au transit et d’autres au stockage de marchandises. La diversité des acteurs et de leurs besoins implique la mise à disposition d’une offre immobilière adaptée (que ce soit en termes de taille ou encore de localisation) et de plus en plus sophistiquée (équipements de pointe, gestion de l’impact environnemental…).
A titre d’illustration, Amazon est (sans surprise !) le principal occupant de sites logistiques en France en 2025. Son activité nécessite à la fois des hubs régionaux mais aussi des plateformes du dernier kilomètre. Des entreprises comme Chronopost, DHL, DPD ont également recours à ce type de bâtiments. Mais ce n’est pas tout : des acteurs de l’alimentaire, de la pharmaceutique, etc. ont des besoins spécifiques en termes d’immobilier.
Source : Immobilier logistique en France : Étude de Marché, Cushman & Wakefield, avril 2025, page 2
Le e-commerce, initié par des géants tels qu’Amazon ou Cdiscount, a conforté sa place dans nos habitudes de consommation ces dernières années. D’après la FEVAD (Fédération e-commerce et vente à distance), il représentait 11% du commerce de détail en France en 2024.
Cette mutation structurelle génère une demande de plus en plus importante en infrastructures logistiques : entrepôts, hubs de distribution, plateformes de tri, etc. De plus, les acteurs cherchent à rapprocher leurs stocks des consommateurs, d’où le développement de la logistique du « dernier kilomètre ».
Notons également que la volonté de relocaliser les outils de production, de plus en plus affirmée, devrait engendrer davantage de besoins en infrastructures. De même, l’implantation de « data center » dans l’Hexagone devrait continuer à se développer dans les années à venir. L’augmentation du nombre de ces centres de données, portée par l’explosion de l’intelligence artificielle, participe aux belles perspectives du marché de l’immobilier professionnel.
Conséquence de ces besoins exponentiels, la logistique s’inscrit désormais comme l’une des classes d’actifs les plus attractives dans le paysage immobilier. Ainsi, les rendements des SCPI investies en logistique se hissent dans le haut du panier.
Selon l’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier), « parmi les différentes typologies de SCPI, ce sont les SCPI « diversifiées » et à prépondérance « logistique et locaux d’activité » qui affichent les rendements globaux immobiliers 2024 les plus élevés avec respectivement +5,9% et +5,7% ».
Rappelons toutefois que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Bien souvent, dans la logistique, des engagements fermes de plusieurs années sont pris. L’entreprise occupant les lieux signe avec la SCPI un bail de longue durée, ce qui assure une certaine stabilité et de la prédictibilité.
En effet, les locataires des sites de logistiques sont généralement des entreprises d’ampleur (transport, grande distribution, e-commerce…). Cela apporte de la visibilité sur leur capacité de paiement des loyers, et donc sur les revenus générés pour l’investisseur.
Intégrer une part de logistique dans le portefeuille d’une SCPI permet de mutualiser les risques et de profiter de dynamiques sectorielles complémentaires. Dans le cadre d’une SCPI diversifiée, cette classe d’actifs à toute sa place aux côtés des immeubles de bureaux, de commerces, de santé, etc.
Par ailleurs, d’un point de vue patrimonial, cette stratégie de diversification se révèle également judicieuse pour l’épargnant qui détient de l’immobilier résidentiel (que ce soit en direct ou par le biais de SCPI). En effet, ce marché est fortement exposé aux cycles économiques et peut être pénalisé par des mesures réglementaires (loi ALUR, encadrement des loyers…).
L’évolution du marché de la logistique, bien que liée à la consommation des ménages, répond à des logiques d’exploitation professionnelles. Elle est conditionnée par des facteurs qui diffèrent de ceux impactant le locatif résidentiel. C’est pour cela que l’on dit que le marché de la logistique est décorrélé du marché résidentiel. Une autre bonne raison d’explorer cette piste pour diversifier son patrimoine !
Les SCPI sont un placement de long terme. Comme tout investissement, qu’il soit immobilier ou non, elles comportent certains risques qu’il convient d’avoir en tête.
Avant tout investissement, il convient de bien appréhender ces risques. C’est pourquoi nous vous conseillons de vous tourner vers des sociétés de gestion reconnues telles que Sofidy, et de faire appel à un Conseiller en Gestion de Patrimoine (CGP). Cet expert saura vous accompagner dans la sélection de la solution d’investissement adaptée à votre profil.
Chez Sofidy, nous n’avons pas de SCPI thématique dédiée à la logistique. En revanche, plusieurs de nos SCPI intègrent des actifs logistiques dans leur stratégie d’investissement. Cela leur permet de profiter des dynamiques positives du secteur tout en mutualisant les risques.
Historiquement tournée vers l’immobilier de bureaux et de commerces, Efimmo 1 a récemment procédé à plusieurs acquisitions logistiques, avec :
Cette stratégie de diversification permet à la SCPI Efimmo 1 de renforcer la résilience de son patrimoine d’une part, et de booster son objectif de rendement d’autre part. En effet, les actifs logistiques sélectionnés par Sofidy affichent des niveaux de loyers permettant d’espérer un rendement attractif, bien que non garanti.
Investir dans une SCPI diversifiée qui inclut une part de logistique, c’est facile et rapide avec Sofidy. Nous vous proposons plusieurs modes de souscription :
Si vous recherchez un processus rapide, simplifié et sans conseil, la souscription en ligne est une solution idéale.
Profitez de notre plateforme digitale intuitive pour commencer à vous constituer un patrimoine immobilier à votre rythme en moins de 10 minutes, et à partir de 315€ seulement !
Recevez un conseil personnalisé de la part d’un CGP (Conseiller en Gestion de Patrimoine).
Après une analyse de votre situation et de vos objectifs, il vous proposera les SCPI qui vous correspondent.
Il s’agit d’une SCPI qui investit dans des entrepôts, des locaux d’activité ou encore des plateformes logistiques.
Cette solution d’épargne permet aux investisseurs particuliers d’accéder à cette classe d’actifs, en vue de diversifier leur patrimoine.
Il y a plusieurs bonnes raisons d’investir dans une SCPI qui inclut de la logistique à sa stratégie, notamment : diversifier votre épargne, viser un rendement attractif, profiter de la croissance de ce marché en général et du e-commerce en particulier.
Selon l’ASPIM, les SCPI logistiques ont affiché un rendement global moyen de 5,7% en 2024.
Nous vous rappelons toutefois que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Oui, certaines SCPI (comme celles de Sofidy) sont éligibles à l’assurance-vie, via les contrats des assureurs partenaires.
Pour en savoir davantage, rapprochez-vous de votre conseiller en gestion de patrimoine.
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Les SCPI sont une solution simple pour investir dans l’immobilier sans avoir à gérer un bien en direct. Découvrez notre avis dans cet article.
De nombreux mode de souscription sont possibles : SCPI au comptant, SCPI en nue-propriété, SCPI à crédit.
Découvrez-les dans cet article.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont des investissements à long terme sans garantie de performance. Il existe un risque de perte en capital pour ce placement soumis aux fluctuations des marchés immobiliers et financiers.Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. La durée de placement minimale recommandée est généralement de 8 ans. Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués, sans garantie, par la diversification immobilière ou locative du portefeuille du fonds. Ces fonds ne bénéficient d’aucune garantie ou protection de capital et présentent notamment un risque de perte en capital, un risque de liquidité et un risque de durabilité. Le détail des risques est décrit dans le Document d’informations clés (DIC) et la note d’information de chaque SCPI. Communication publicitaire.
Vous souhaitez en savoir plus ? Découvrez notre guide dédié aux risques des SCPI.
