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La SCPI thématique, aussi appelée SCPI spécialisée, est une solution d’épargne immobilière qui cible un secteur en particulier.
Contrairement à une SCPI diversifiée (qui investit dans différentes typologies de biens), la SCPI spécialisée concentre ses actifs sur une thématique : des immeubles résidentiels, des commerces, des bâtiments de logistique, des infrastructures de santé, etc.
Cette stratégie d’investissement est plébiscitée par les épargnants qui cherchent à orienter une partie de leur patrimoine vers un secteur qui leur tient à cœur.
Sommaire :
| En un mot
Les SCPI thématiques sont des produits d’épargne immobilière qui se concentrent sur un secteur ou une zone géographique spécifique, comme la logistique, les bureaux ou les commerces. Elles offrent un accès à des actifs souvent réservés aux institutionnels, dès quelques centaines d’euros, et permettent de donner du sens à son épargne. En 2024, leurs rendements moyens variaient entre 4% et 5,6% selon la thématique (source ASPIM)1. Ce type d’investissement présente des avantages comme la mutualisation des risques et l’absence de gestion directe, mais aussi des risques liés à la concentration sectorielle et à la liquidité du placement. 1Source : ASPIM – Collecte et performance des fonds immobiliers grand public en 2024 |
Une SCPI thématique est une SCPI dont plus de 60% du patrimoine est constitué d’une seule classe d’actifs (source : ASPIM – Nouvelle classification économique des SCPI et OPCI grand public).
Elle se distingue donc par son orientation sectorielle claire. Elle concentre la majorité de ses investissements dans une niche définie qui peut être sectorielle (bureaux, commerces) ou géographique (France, Europe…)
L’objectif ? Capitaliser sur le potentiel de performance spécifique d’un segment du marché immobilier.
Grâce aux loyers perçus par la location des biens, les SCPI versent aux épargnants des dividendes (non garantis) au prorata du montant investi.
Les SCPI thématiques se divisent en deux catégories : d’un côté, les SCPI liées à la typologie des actifs, ou les SCPI liées à la géographie des actifs.
Côté performances, les taux de distribution des SCPI diffèrent selon leur thématique. Les rendements s’échelonnaient entre 4% et 5,6% en 2024 selon l’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier). Par exemple, les SCPI « santé et éducation » ont affiché un taux de distribution moyen de 4% en 2024, tandis que les SCPI spécialisées dans la logistique et les locaux d’activité ont offert un rendement moyen de 5,6%.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Les photographies présentées sont des exemples d’investissements déjà réalisés, ou illustrant la cible d’investissement des fonds, et ne préjugent pas des investissements futurs.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Sofidy Europe Invest SCPI THÉMATIQUE
Europe
Taux de distribution 2024
TRI
Minimum de souscription
Sofipierre SCPI THÉMATIQUE
Immobilier commercial
TRI depuis reprise par Sofidy (25 ans)
Taux de distribution 2024
Minimum de souscription
Sofiboutique SCPI THÉMATIQUE
Commerces de proximité
TRI depuis l'origine (13 ans)
Taux de distribution 2024
Minimum de souscription
Efimmo 1 SCPI THÉMATIQUE
Bureaux
TRI depuis l'origine (37 ans)
Taux de distribution 2024
Minimum de souscription
Sofiprime SCPI THÉMATIQUE
Beaux quartiers parisiens
TRI depuis l'origine (8 ans)
Taux de distribution 2024
Minimum de souscription
Même si le patrimoine de la SCPI est concentré sur un secteur, la diversification des unités locatives (de nombreux immeubles, situés dans différentes zones géographiques, occupés par une grande diversité de locataires) réduit les risques locatifs et d’impayés.
La société de gestion, comme Sofidy, prend tout en main : de la sélection des biens immobiliers à acheter, en passant par la recherche de locataires et la gestion locative (en contrepartie d’une commission de gestion). Une façon d’investir idéale pour l’épargnant en quête de simplicité.
Vous pouvez choisir une thématique qui vous parle (par exemple la santé, le tourisme), mais aussi faire votre choix en fonction de vos convictions concernant les tendances de marché.
Les SCPI thématiques permettent d’investir dans des actifs souvent réservés aux investisseurs institutionnels.
Les SCPI thématiques sont accessibles dès quelques centaines d’euros, ouvrant les portes de tous les secteurs immobiliers à un grand nombre d’investisseurs.
Lancée en 2021, Sofidy Europe Invest permet d’investir dans l’immobilier d’entreprise au sens large (bureaux, murs de commerces, logistique, immobilier de santé…) principalement dans les grandes métropoles de l’Espace Économique Européen, du Royaume-Uni et de la Suisse.
En diversifiant ses investissements à l’international, la SCPI cherche à tirer parti des décalages entre les cycles économiques et immobiliers de chaque pays. Elle capte ainsi les meilleures opportunités des marchés pour optimiser le potentiel de rendement avec un risque maîtrisé.
Par ailleurs, Sofidy Europe Invest est labellisée ISR immobilier. Cela signifie qu’elle intègre des critères Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance (ESG) dans sa stratégie d’investissement et de gestion de son patrimoine.
Les photographies présentées sont des exemples d’investissements déjà réalisés, ou illustrant la cible d’investissement du fonds, et ne préjugent pas des investissements futurs.
| Historique du taux de distribution* | 2024 : +5,20% 2023 : +4,71% |
| Performance globale annuelle 2024** | +5,20% |
| Capitalisation (au 31/12/2024) | 372 millions d’euros |
| Minimum d'investissement | 235 €, soit le prix d’une part (au 30/06/2025) |
| Stratégie d'investissement | La SCPI investit principalement dans les grandes métropoles de l’Espace Économique Européen, du Royaume Uni et de la Suisse de manière principale, en immobilier locatif d’entreprise au sens large. Elle intègre des critères ESG dans sa stratégie d’investissement. |
Créée en 1989 et gérée par Sofidy depuis 1999, Sofipierre cible une répartition équilibrée de son patrimoine immobilier entre les actifs de bureaux, les commerces et les locaux d’activités.
La diversification et la mutualisation des risques sont au cœur de sa stratégie.
Au 31/12/2024, la SCPI affiche une capitalisation de plus de 146 millions d’euros pour un parc de 376 actifs immobiliers.
Les photographies présentées sont des exemples d’investissements déjà réalisés, ou illustrant la cible d’investissement du fonds, et ne préjugent pas des investissements futurs.
| Historique du taux de distribution* | 2024 : +6,20% 2023 : +4,73% |
| Taux de rendement interne (TRI – au 31/12/2024)** | TRI 10 ans : +5,27% TRI 15 ans : +6,68% TRI 20 ans : +10,85% |
| Performance globale annuelle 2024*** | +6,20% |
| Capitalisation (au 31/12/2024) | 146,3 millions d’euros |
| Minimum d’investissement | 595 €, soit le prix d’une part (au 30/06/2025) |
| Stratégie d’investissement | Immobilier commercial principalement en région au sein des grandes métropoles françaises. |
Comme tout placement, l’achat de parts de SCPI comporte des risques. Il est important de les connaître avant tout investissement. Voici les principaux :
Le détail des risques est décrit dans le Document d’informations clés (DIC) et la note d’information de chaque SCPI.
Les taux de distribution varient selon la thématique : de 4% (santé & éducation) jusqu’à 5,6% (logistique), avec une moyenne générale de 4,72% en 2024 selon les données de l’ASPIM.
Certaines SCPI sortent du lot, comme Sofipierre qui a un taux de distribution de 6,20%* en 2024.
Si le taux de distribution est un indicateur important à regarder, n’hésitez pas à également consulter d’autres indicateurs de performances tels que le taux de rendement interne (TRI) qui renseigne la performance annualisée d’une SCPI sur plusieurs années, le taux d’occupation financier (TOF), qui renseigne sur la performance locative de la SCPI, ou encore la performance globale annualisée (PGA), qui indique le rendement total d’une SCPI sur un an, en combinant les revenus distribués et l’évolution du prix des parts.
*Dividende au titre de l’année 2024 avant prélèvement obligatoire et autre fiscalité immobilière (sur plus-values) payée par la SCPI pour le compte des associés rapporté au prix de souscription au 1er janvier 2024. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Le choix entre une SCPI thématique ou diversifiée dépend de votre profil et de vos objectifs.
Une SCPI thématique se concentre sur un secteur précis, lui permettant d’identifier des actifs recherchés et d’exploiter des tendances sectorielles , mais implique une exposition plus limitée et donc un risque accru.
À l’inverse, une SCPI diversifiée répartit ses investissements sur plusieurs secteurs, ce qui réduit la sensibilité aux fluctuations d’un marché particulier et apporte une plus grande stabilité sur le long terme.
Oui, il est possible, et même souvent recommandé, de répartir son investissement entre plusieurs SCPI thématiques.
Par exemple, associer une SCPI de bureaux et une SCPI de commerce permet de bénéficier de moteurs de performance différents tout en réduisant le risque lié à un seul secteur.
Cette approche permet de garder une logique de spécialisation tout en diversifiant votre portefeuille immobilier.
C’est le principal risque d’une SCPI thématique.
Une crise sectorielle (par exemple une crise du commerce physique ou une baisse de la demande en bureaux) peut réduire le taux d’occupation, faire baisser les loyers et donc le rendement potentiel de la SCPI.
C’est pourquoi la sélection de la société de gestion et la qualité des actifs sont primordiales.
Investir en SCPI européenne vous permet de diversifier votre patrimoine et de bénéficier d’une fiscalité avantageuse.
Découvrez notre article dédié !
Investir en SCPI logistique permet de profiter de la dynamique porteuse de l’immobilier logistique.
Apprenez en plus avec notre article dédié !
Investir en SCPI de bureaux vous permet d’accéder à l’immobilier de bureaux, qui représente la majorité des actifs en SCPI : découvrez en plus avec notre article.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont des investissements à long terme sans garantie de performance. Il existe un risque de perte en capital pour ce placement soumis aux fluctuations des marchés immobiliers et financiers.Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. La durée de placement minimale recommandée est généralement de 8 ans. Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués, sans garantie, par la diversification immobilière ou locative du portefeuille du fonds. Ces fonds ne bénéficient d’aucune garantie ou protection de capital et présentent notamment un risque de perte en capital, un risque de liquidité et un risque de durabilité. Le détail des risques est décrit dans le Document d’informations clés (DIC) et la note d’information de chaque SCPI. Communication publicitaire.
Vous souhaitez en savoir plus ? Découvrez notre guide dédié aux risques des SCPI.
Comment souscrire à une SCPI thématique ?
La souscription est simple chez Sofidy. Deux voies sont possibles :
La souscription en ligne, en toute autonomie
Le processus est rapide, simple et transparent. Vous pouvez commencer à vous constituer un patrimoine à votre rythme, à partir de 315€ seulement et en moins de 10mn !
Avec la souscription en ligne, vous pouvez :
Vous pouvez souscrire en ligne pour un montant allant jusqu’à 30 000€.
Souscrire en ligne
Accompagnement par un conseiller en gestion de patrimoine
Parce qu’un conseil personnalisé peut être précieux, vous pouvez aussi choisir d’être accompagnés par un conseiller en gestion de patrimoine.
Avec ce dernier, vous pourrez faire une analyse personnalisée selon vos objectifs d’investissements, et serez guidés vers les solutions qui correspondent le mieux à votre profil.
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