Sofidynamic : la SCPI High Yield présentée dans La Confiserie de l’Épargne

Jérôme Grumler, Directeur Général Délégué de Sofidy, s’est prêté au jeu de Raphael Oziel, Fondateur de La Boutique des Placements, en revenant sur notre nouvelle SCPI Sofidynamic.

Retrouvez ci-dessous un extrait de l’interview :

Pouvez-vous présenter la société de gestion Sofidy en quelques mots ?

Sofidy, c’est une société de gestion de fonds immobiliers qui existe depuis un peu plus de 35 ans maintenant. Ça fait cinq années qu’on est filiale à 100 % du groupe Tikehau Capital qui a été fondé par Antoine Flammarion, qui est le fils du fondateur de Sofidy. C’est une histoire qui est restée en famille. Et puis, c’est une belle histoire de croissance. Aujourd’hui, nous gérons une quinzaine de fonds immobiliers différents. Le plus connus d’entre eux est Immorente, notre vaisseau amiral, notre principale SCPI, mais pas que. Il y a une gamme très large de fonds immobiliers, et c’est près de 9 milliards d’encours sous gestion.

Vous indiquez être Deputy CEO et Member of the Managing Board of Sofidy. De quoi vous occupez-vous concrètement chez Sofidy ?

C’est assez simple, avec Guillaume Arnaud, notre président, Jean-Marc Peter, notre directeur général et moi même, nous constituons le Directoire de Sofidy. Sofidy, c’est surtout une affaire de collectif. C’est plus de 200 personnes et il s’agit d’animer, d’innover, de donner du rythme, donner des priorités, donner de l’énergie dans tout cet effort collectif, et finalement de faire en sorte que tout le monde gère cette épargne comme si c’était la nôtre. C’est bien ce qui anime les équipes de Sofidy.

Pourriez-vous présenter votre nouvelle SCPI Sofidynamic ?

Tout d’abord, nous sommes ravis de lancer une nouvelle SCPI dans cette période. Sofidynamic est une SCPI qui est positionnée sur du haut rendement. Ce qu’il faut bien avoir en tête, c’est qu’il n’y a pas un marché immobilier, tout le monde le sait, il y a des marchés immobiliers et en général, les sociétés de gestion adressent ces marchés immobiliers à travers soit des typologies d’immobiliers, soit des géographies.

Nous voyons des SCPI de commerces, de bureaux de santé dédiés à l’Allemagne. On a des thématiques. Ici, ce n’est pas du tout ce que nous voulons faire. Nous voulons faire un pas de côté en termes de profil de risque, donc un niveau de risque supérieur, mais avec le niveau de rendement supérieur qui va avec.

Il n’y a pas de magie dans l’immobilier, comme partout. Si ça rapporte 5 %, c’est un niveau de risque donné. Si on veut acheter de l’immobilier qui rapporte du 7% ou du 8 %, c’est en augmentant le niveau de risque et c’est cela que nous comptons faire à travers cette nouvelle offre.

Pour le reste, c’est une stratégie qui est assez « classique ». C’est une SCPI qui va investir de manière diversifiée, avec quand même un angle plus fort sur les commerces et sur la logistique, la logistique urbaine, les entrepôts, le stockage pour particuliers… Parce qu’on pense qu’il y a justement davantage de rendements à aller chercher actuellement sur ces classes d’actifs là. Au niveau géographique, Sofidynamic est une une SCPI européenne. Sans cibler de géographie particulière, même si nous allons commencer par la France.

En termes de tailles d’actifs, disposez-vous d’une stratégie ou est-ce vraiment opportuniste ?

Là aussi, nous serons fidèles à notre ADN. Nous sommes attachés à faire des fonds qui ont des portefeuilles très granulaires, c’est-à-dire ne pas aller vers de trop gros actifs. C’est justement dans une SCPI qui compte prendre un niveau de risque supplémentaire. Ça peut être par l’emplacement, par la qualité des locataires qu’on décale un petit peu le profil d’actifs recherchés. Pour le coup, rester mutualisé, c’est quelque chose qui va être être important et qui est l’objectif.

Quel est cet objectif de rendement et le risque associé ?

L’objectif de rendement est une distribution de 7% minimum. C’est une distribution élevée, même si nous rappelons que le rendement et le capital ne sont pas garantis, et que tout investissement comporte des risques. Pour générer 7% de rendement minimum, nous devons acheter des actifs qui rapportent au minimum 7% et au-delà de 8/9%. Nous avons des opportunités de ce type actuellement. Nous profitons aussi du nouveau contexte, du nouveau cycle immobilier pour aller chercher ces nouveaux niveaux de rendement.

Pour être concret, pouvez-vous parler de quelques actifs ?

Nous avons évidemment constitué un pipeline ces dernières semaines. Le premier investissement sera probablement un co-investissement avec d’autres fonds de Sofidy dans un centre commercial en Île-de-France. Nous parlons là d’une situation assez stressée du côté du vendeur, et d’un rendement très élevé puisque ce sera à deux chiffres.

Nous regardons aussi beaucoup d’autres choses. Pour citer quelques exemple : une surface alimentaire dans une commune d’Île-de-France avec des commerces autour et en face d’une gare RER, de la logistique dans le centre de la France, des sujets d’hôtellerie en Espagne… tout cela avec une recherche constante de rendement initial élevé. Nous parlons de sujets autour de 8% pour les autres opérations.

Est-ce qu’aujourd’hui, la SCPI Sofydynamic ne va pas surprendre ? Est-ce qu’il n’y a pas un changement d’ADN de Sofidy ?

Je ne pense pas du tout au changement de notre ADN, car nous allons rester fidèles à la diversification, à la granularité de ce que nous allons acheter. En revanche, nous voulons faire un vrai pas de côté en termes de profil de risque : typiquement, il s’agit d’un risque 4 sur l’échelle de risque AMF, et nous allons bien expliquer cela. Au contraire, je veux le dire, c’est un choix délibéré, mais en restant complètement dans l’ADN qui anime Sofidy.

Comment sentez-vous le marché aujourd’hui pour 2024 ? Êtes-vous confiant sur le lancement de ce nouveau fonds aujourd’hui ?

Je suis plutôt très confiant, même s’il est vrai que le marché sera difficile à lire, à comprendre vu de l’extérieur parce qu’il y aura les effets de l’année 2023 que nous venons de vivre, cette hausse de taux qui a produit une baisse des valeurs immobilières, et là, ce que ça produit en 2024.

Nous allons voir sur le marché des difficultés sur certains actifs et certains acteurs… Et en même temps, il s’agit d’une année d’opportunités pour ceux qui ont les reins solides, concrètement, qui ont les moyens d’acheter parce que c’est un super moment dans le cycle pour revenir sur le marché, et donc pour les épargnants qui s’intéressent à réinvestir ou non en SCPI en 2024.

Pensez-vous pouvoir maintenir ce haut rendement dans la durée ?

Complètement. Il est vrai que le nouveau contexte aide à aller chercher des rendements plus élevés, mais nous pouvons regarder les dix années écoulées et pour le coup, le contexte était bien différent. Bon nombre d’acteurs ont réussi à aller chercher ces niveaux de rendements par le passé. Cette notion de profil de risque plus élevé que nous allons chercher n’est pas une question de conjoncture et d’opportunité du moment. Il est possible de faire cela à tout moment, et nous en sommes convaincus. Pour être honnête, nous aurions très bien pu lancer Sofidynamic il y a quatre ou cinq ans. Nous sommes donc confiants sur les rendements futurs, même s’ils ne sont pas garantis, bien évidemment.

Pouvez-vous nous en dire plus sur la structure de frais de Sofidynamic ?

Il est vrai qu’il s’agit d’un autre point important avec le décalage du couple rendement/risque. Nous évoluons un petit peu sur la structure de frais en les modernisant avec le choix de faire des frais à l’entrée plus réduits que ce que nous voyons traditionnellement sur le marché, autour de O à 10% de commission de souscription.

Dans le cas de Sofidynamic, la commission de souscription est limitée à 2%. La commission de sortie est quand à elle de 0% au-delà de la durée de détention recommandée de 8 ans – et qui est de 5% quand nous sommes en dessous des 8 ans. Cela crée quelque chose auquel nous restons attachés, qui est cette viscosité, cette notion de frottement entre l’entrée et la sortie qui sont importants pour nous.

Nous pensons que pour être cohérent sur l’horizon d’investissement dans lequel nous investissons, et les frais effectifs qui accompagnent tout investissement dans l’immobilier, il est important de garder ce différentiel. En revanche, au-delà de la durée de détention, il est très réduit.

Est-ce que cela ne va pas vieillir les SCPI dites « à frais classiques » ?

Là encore, je ne pense pas. Je pense à nos SCPI historiques et traditionnelles comme Immorente et Efimmo 1. Les épargnants continuent à être très satisfaits d’investir dans des SCPI de ce type. Cette année, nous allons offrir un peu plus de 5% de rendement sur ces deux SCPI, avec des profils sécurisés, donc du rendement sécurisé, régulier. Nous pouvons aller compléter son allocation avec Sofidynamic.

Nous avons vu par le passé des épargnants faire le choix d’aller investir dans Immorente en tant que fonds de portefeuille, puis d’aller compléter leur investissement ailleurs – c’est d’ailleurs très bien de diversifier son allocation. Tout ce que nous disons, c’est que maintenant c’est possible de le faire chez Sofidy.

Quel est le minimum de souscription pour Sofidynamic ?

Le prix de souscription est de 300€, soit 1 part. Nous abaissons le prix d’entrée à la SCPI, et donc, nous nous modernisons également par le niveau faible et très accessible du ticket d’entrée.

Si vous deviez résumer en une seule phrase Sofidynamic ?

Sofidynamic est le booster de votre épargne immobilière : c’est comme cela que nous l’avons dessiné.