Investissement immobilier: La restauration traditionnelle ne manque pas de saveur!

08 Nov 2018

 Avec un positionnement ciblé et une capacité d’adaptation aux nouveaux modes de consommation, la restauration traditionnelle constitue un sous-jacent robuste dans l’immobilier de commerce. Sous condition d’une enseigne solide au concept porteur et, bien sûr, d’un emplacement de qualité.

 

 La restauration traditionnelle représente, avec un chiffre d’affaires de quelques 30 milliards d’euros (1), deux tiers de la restauration commerciale en France. Dans ce segment encore très atomisé, les chaînes détenues en propre et/ou via des franchises repré­sentent 8% des établissements pour 13% du chiffre d’affaires total.

 

Un « concept Marketing léché », l’ingrédient phare d’un positionnement premium

 

Dominées par des enseignes de premiers plans comme Buffalo Grill, Courtepaille, Pizza Del Arte ou Léon de Bruxelles, ces chaînes s’appuient sur des concepts forts, autour d’un produit, d’un service, d’une ambiance ou encore d’une typologie de plat spécifique. Le ticket moyen d’un repas y est bien supérieur à celui de la restauration rapide, le positionnement plus haut de gamme, avec trois impératifs premium à respecter : la fraîcheur des produits, la parfaite exécution des plats, un « accueil clients » irréprochable.


S’adapter en permanence aux nouvelles tendances

 

Dans un secteur très concurrentiel, les chaînes de restauration traditionnelle font néanmoins face à un enjeu majeur : s’adapter aux nouveaux modes de consommation tout en restant fidèle à leur concept différenciant. Un défi ambitieux à relever pour faire face au développement de nouvelles habitudes comme la déstructuration des repas, pris à toute heure de la journée, ou encore les commandes à distance et la livraison à domicile.

L’avènement des réseaux sociaux implique une interaction continue avec le client mais aussi la prise en compte de l’évaluation permanente de l’enseigne.

À cela s’ajoute une plus grande attention portée par les consommateurs aux critères de dévelop­pement durable, avec notamment la promotion des circuits courts de production et la préférence pour les produits locaux. La dimension diététique, dans le sillage du « manger sain », doit aussi désormais être intégrée au concept de la chaîne.

Enfin, de plus en plus de consommateurs sou­haitent manger chez eux comme au restaurant ou encore se sentir chez eux au restaurant. Une tendance à ce que nous appelons « l’hybridation restaurant domicile » qui commence tout juste.


Un sous-jacent immobilier lisible

Sous réserve d’un concept clair et adapté à ces nou­velles tendances, les murs de commerces occupés par des enseignes de restauration traditionnelle réunissent les critères clés de robustesse que notre équipe d’investissement recherche dans une op­tique de mutualisation des risques. La restauration traditionnelle se caractérise en effet par une bonne résilience de ses établissements : 68%(1) des unités légales ont plus de 3 ans d’existence contre 54%(1) pour la restauration rapide. En outre, le segment rassemble des acteurs de taille, avec plus de 240 groupes de restaurations commerciales dont le chiffre d’affaires moyen annuel dépasse souvent les 100 millions d’euros. Nous considérons donc que ces sociétés offrent une bonne garantie sur la capacité du locataire à honorer son loyer durant la durée du bail et une protection contre le risque de crédit.

 

Concept Marketing ou qualité de l’emplacement ?

 

Toutefois, quelques soient la force du concept marke­ting de l’enseigne et la solidité financière du groupe propriétaire, notre critère premier de sélection restera toujours la qualité de l’emplacement avec, dans le cas présent, la recherche d’excellentes localisations dans des zones urbaines et commerciales dynamiques, à proximité de grands axes de communication.

Parmi les poids lourds de la restauration tradi­tionnelle, nos investissements se sont récemment portés sur des murs de restauration Léon de Bruxelles. L’enseigne a su adapter son concept de départ de « moule-frite », clair et attractif, aux nouvelles tendances de consommation.

La carte a été repensée, avec notamment l’intégra­tion de la frite « fraîche », la vente à emporter a été développée, tout comme la digitalisation pour favori­ser la proximité avec les clients et un nouveau concept de restaurant urbain et branché, « Léon de B. », a été lancé. Ce repositionnement a permis à Léon de Bruxelles d’être élu en 2017 « Chaîne de restauration de l’année » pour la 3ème année consécutive, mais aussi de s’afficher parmi les acteurs les plus rentables du secteur avec un ticket moyen à près de 23€, dans le haut de fourchette.

Totalisant déjà 83 restaurants et 120 millions d’euros de chiffre d’affaires annuel, l’enseigne recèle encore un potentiel de croissance avec, au regard de ses com­parables, un objectif d’au moins 200 établissements.

Séduits par la qualité des fondamentaux et la solidité du groupe Léon de Bruxelles, nous avons récemment investi dans un portefeuille de 10 murs de restau­rant situés en région parisienne et en province, dans des zones commerciales très dynamiques, pour le compte de notre OPCI Grand Public SOFIDY Pierre Europe. Les baux de 9 ans fermes, tout juste renou­velés par le vendeur, nous offrent une bonne visibilité sur les revenus attendus tandis qu’un taux d’effort (2) moyen de 7,5%, inférieur à la moyenne du secteur, assure un confort d’exploitation pour les restaurants de l’enseigne.

(1) Source : INSEE

(2) Rapport entre le loyer et le chiffre d’affaires des restaurants



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Depuis 1987, SOFIDY conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SIIC, Société Civile, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces et de bureaux. Premier acteur indépendant sur le marché des SCPI* avec 4,5 milliards d’euros sous gestion, SOFIDY est un gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe. Agréée par l’AMF, SOFIDY est régulièrement distinguée pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. SOFIDY gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier constitué de plus de 4 100 actifs commerciaux et de bureaux.

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