L’immobilier de logistique : Un axe de diversification porteur face au e-commerce

08 Feb 2019

Avec le développement du commerce en ligne, les actifs logistiques ont toute leur place dans la stratégie d’investissement des fonds immobiliers de SOFIDY, pour y assurer une bonne diversification sectorielle des actifs en portefeuille. SOFIDY investit en direct dans des actifs spécialisés dans la logistique urbaine et de manière indirecte dans les plateformes de grande logistique.

Alors que les ventes au détail croissent au global à un rythme modéré, la proportion réalisée en ligne augmente rapidement. En France, le e-commerce représente 8,5%* des ventes de détail et devrait poursuivre sa pénétration.

Forte croissance du e-commerce

 Le chiffre d’affaires du e-commerce a progressé de 14%* en 2017 pour atteindre 82 milliards d’euros. La barre symbolique des 100 milliards d’euros est attendue à l’horizon 2019-2020 selon les spécialistes du secteur. Ce développement du commerce électronique s’accompagne d’une demande accrue de m² de logistique sous la forme d’entrepôts et de plateformes. Effectivement, ce nouveau mode de consommation impose de nouvelles contraintes dans le tri et l’emballage des produits, ainsi que dans la gestion des retours avec, en moyenne,

3 fois plus d’espace de stockage nécessaire que pour la distribution physique traditionnelle. Les grands acteurs du e-commerce mais également ceux de la distribution traditionnelle sont donc à la recherche de très grands entrepôts logistiques adaptés, proches des places de consommation et des nœuds de transport et de communication.

L’enjeu de la « logistique urbaine »

Une nouvelle forme de logistique est également apparue avec le développement du e-commerce. Il s’agit de la logistique dite du « dernier kilomètre » ou « urbaine », c’est-à-dire le dernier maillon de la chaine de distribution d’un colis, du transport de marchandises à la livraison au client final. Or, avec pas moins de 505 millions* de colis livrés en 2017 en France et un délai de livraison 24/48h devenu le standard, ce segment est aujourd’hui stratégique et les enjeux conséquents : la qualité de livraison pèse directement sur la décision d’achat et la satisfaction client. Mais ce dernier maillon est aussi le plus coûteux puisqu’il représente 25 à 30% du coût de livraison. Pour répondre à ce challenge, la qualité de l’emplacement et de son agencement deviennent le nerf de la guerre. Les logisticiens recherchent des entrepôts très bien desservis par les grands axes, à proximité des grandes villes et offrant un maximum de portes de livraison, avec une configuration de plain-pied pour les camionnettes et à quais pour les poids lourds, réparties sur les façades de l’entrepôt afin de différencier les flux.

Des actifs de diversification complémentaires

SOFIDY a su saisir très tôt les opportunités de l’immobilier de logistique avec, dès 2004, l’acquisition de 2 des 11 plateformes du logisticien SERVAL, qui approvisionne et assure la gestion des stocks d’ERDF et de GRDF (voir page focus #1). Depuis, SOFIDY poursuit cette stratégie de diversification sélective dans la logistique, avec, aujourd’hui, des actifs en portefeuille dans ses principaux véhicules : Immorente, Efimmo 1, SOFIDY Convictions Immobilières et Sofipierre. Pour profiter des nouveaux modes de consommation, SOFIDY sélectionne des actifs de logistique urbaine (quais de messagerie, centres de tri…), qui sont complémentaires de la stratégie d’investissement dans les murs de commerces des centres-villes de grandes métropoles dynamiques (voir page FOCUS #2).

Ils représentent même la passerelle entre le commerce physique de centre-ville et le e-commerce. Les actifs de logistique urbaine répondent, par ailleurs, à des cycles différents de ceux de l’immobilier de bureaux et sont donc, là aussi, complémentaires des investissements de SOFIDY sur ce segment.

Investir prudemment dans « la grande logistique »

SOFIDY ne reste pas à l’écart du développement de la grande logistique. Toutefois, fidèle à sa philosophie prudente et mutualisée, SOFIDY fait le choix, sur un segment qui suscite aujourd’hui un fort engouement, d’investir à travers des Club Deals, c’est-à-dire des fonds d’investissement mutualisés, gérés par des spécialistes du secteur. Plusieurs de nos véhicules ont ainsi récemment pris une participation dans la société « CARGO » aux côtés de Carrefour, premier actionnaire de l’opération, et quatre autres grands investisseurs institutionnels. Plus précisément, il s’agit de la seconde augmentation de capital de cette société avec pour objectif de financer la poursuite de la modernisation de la chaîne logistique de Carrefour en France en support de sa transformation digitale.

C’est avec toujours la même prudence et sélectivité que SOFIDY poursuivra sa stratégie de diversification sur ce segment immobilier ; en direct pour la logistique urbaine et au travers de Club Deals pour la grande logistique.

* Source : Fevad, chiffres clés 2018

Focus#1

2 plateformes logistiques SERVAL de GRDF et ERDF

SOFIDY a investi dès 2004 dans 2 des 11 plateformes du logisticien SERVAL (SERVice d’Approvisionnement Logistique) qui approvisionne, stocke et/ou livre tout le matériel nécessaire à l’entretien et à la construction des réseaux de distribution d’électricité et de gaz en France. La société offre également une assistance immédiate en matériel et en personnel à ERDF et GRDF en cas de crise climatique. Votre SCPI Immorente détient la plateforme de Riom (63) dédiée à GRDF (entrepôt de 7 700m² avec une aire de stockage extérieure de plus de 15 000m², desservie directement par l’A71 et la RN9) et conjointement avec Efimmo 1 celle de Saint-Quentin (02) dédiée à ERDF (entrepôt de 9 000m² avec une aire de stockage extérieure de plus de 20 000m², desservie par l’A26 et A29). À mi-chemin entre la logistique urbaine et la grande logistique, ces actifs bénéficient d’emplacements au cœur de hubs régionaux et de la présence de stocks « morts » préservant le bon état du bâti.

Dès lors, les loyers peuvent être maintenus voire légèrement revalorisés lors du renouvellement des baux.

Focus#2

Quai de messagerie de Gennevilliers

Votre SCPI Immorente détient un des 5 hubs franciliens du transporteur GLS : situé aux portes de Paris au sein du port autonome de Gennevilliers, ce quai de messagerie d’une surface de 6 295 m² est composé, sur 2 niveaux, de 63 quais de livraison permettant le déchargement des poids lourds en façade et le chargement des véhicules légers de livraison sur l’arrière. La chaine de tri entièrement automatisée, qui permet de réaliser l’ensemble du tri des colis dans la nuit, a été installée par GLS. Cet investissement pérennise la relation avec le locataire. SOFIDY vient de renouveler le bail pour une période de 9 ans, dont 6 ans fermes, avec une revalorisation du loyer de 20% sans qu’aucuns travaux de rénovation ou d’optimisation n’aient dû être réalisés.

Télécharger

À propos de Sodify

Depuis 1987, SOFIDY conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, SCI, OPCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Premier acteur indépendant sur le marché des SCPI avec 4,5 milliards d’euros sous gestion, SOFIDY est un gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe.

Archives

Recevoir notre newsletter

Merci de remplir ce court formulaire pour vous inscrire à notre newsletter mensuelle.

CONTACT communication

EDOUARD KABILA
Tél : 01 69 87 02 00
Mail : edouard.kabila@sofidy.com

SERVICE COMMUNICATION
Mail : communication-presse@sofidy.com