Murs d’hôtels : Une classe d’actifs portée par de nouveaux concepts

24 Jun 2019

Les murs d’hôtels affichent des rendements dans le haut de fourchette de l’immobi­lier tertiaire et peuvent constituer une source de diversification attractive si sélec­tionnés avec clairvoyance. La croissance continue du tourisme international soutient celle de l’industrie hôtelière, notamment en Europe. Mais dans un contexte concur­rentiel et mouvant, le secteur doit savoir profiter de nouvelles tendances de voyage indubitablement à son avantage.

 

 Segment dynamique du marché immobilier, avec 67,7 milliards de dollars (1) de transactions en 2018 dans le monde, dont 22,9 milliards pour la zone Europe-Moyen Orient, les murs d’hôtels attirent de plus en plus de fonds d’investissement immobilier à la recherche d’actifs de diversification et de rendement. Sur les 10 dernières années (2), le secteur de l’hôtellerie pan euro­péen a ainsi offert une performance globale de 6,8%, contre 6,2% pour la logistique et 5,1% pour les bureaux mais aussi les commerces.

 

Des perspectives de croissance solide

La stratégie de diversification des fonds immobiliers est encouragée par les perspectives de croissance so­lides de l’industrie hôtelière. Le tourisme international a connu en 2018 une nouvelle année faste avec 1,4 mil­liard de personnes qui se sont rendues dans un pays étranger, soit une croissance annuelle de 6%, près de deux fois supérieure à celle de l’économie mondiale. Cette tendance devrait se poursuivre avec quelque 1,8 milliard de touristes internationaux prévus par l’Organi­sation Mondiale du Tourisme en 2030, et ainsi soutenir l’industrie hôtelière mondiale dont les taux d’occupation et les performances opérationnelles sont déjà solides.

L’Europe, qui reste de très loin la première destination touristique mondiale avec plus de la moitié des voya­geurs, est aussi l’une des zones les plus attractives pour les promoteurs. Le Vieux Continent a vu son parc de chambres d’hôtels croître de 1% l’an dernier. Deux fois plus forte que celle du parc mondial, cette croissance démontre la confiance des développeurs de chambres d’hôtels dans cette zone.

 

La concurrence des locations saisonnières est réelle…

Ces perspectives de croissance ne doivent pas pour au­tant occulter la concurrence des locations saisonnières, boostées par la croissance exponentielle des offres des plateformes « peer-to-peer », Airbnb et Booking.com en tête, notamment dans les grandes villes à travers le monde. Cette alternative aux chambres d’hôtel a rapi­dement séduit une partie des touristes, en raison de prix souvent plus bas et de la plus grande polyvalence et convivialité offertes, avec généralement la présence d’une kitchenette et d’un salon.

Néanmoins, cette offre concurrente aux chambres d’hô­tels fait face depuis plusieurs mois à des levées de bou­cliers, avec aujourd’hui des obstacles majeurs obérant la rentabilité de la location saisonnière et dissuadant de plus en plus de propriétaires qui pensaient y avoir trouvé la poule aux œufs d’or.

 

… mais doit être relativisée !

Il y a bien évidemment l’épineuse question de la « clandestinité fiscale » de ces plateformes, dont la plu­part des pays se sont emparés pour tenter de rétablir une certaine égalité fiscale entre les différentes parties prenantes. Dans les grandes villes, la conversion expo­nentielle d’hébergements en location de type Airbnb, avec comme corollaire l’aggravation de la pénurie de lo­gements pour leurs habitants, provoque également des réactions. En France, déjà 18 villes, dont Paris, limitent désormais à 120 le nombre de nuitées annuelles par hébergement. Face à la multiplication des nuisances pour les habitants des immeubles concernés, avec des va-et-vient incessants de vacanciers pas toujours res­pectueux des règles de savoir-vivre, les copropriétés modifient aussi leur règlement pour interdire les loca­tions saisonnières.

Par ailleurs, la location saisonnière n’est pas une alter­native pour tous les touristes. Cette offre n’est géné­ralement pas adaptée aux grandes familles ou aux groupes. Il lui est également quasi impossible de pro­poser les services, parfois haut de gamme, d’un hôtel et pour lesquels la demande est croissante (conciergerie, blanchisserie, restauration, salle de sport, spa…).

 

De nouvelles tendances à l’avantage des hôtels…

L’issue de la compétition entre hôtellerie et locations saisonnières de type Airbnb est bien évidemment incer­taine. Ces deux modèles, forcés chacun de s’adapter, pourraient néanmoins coexister. Le secteur hôtelier peut, à ce titre, tirer avantage de l’émergence de nou­velles tendances auxquelles les locations saisonnières ne peuvent pas répondre.

Privilégiant les « expériences de vie » aux vacances plus traditionnelles, les nouvelles générations, notam­ment les jeunes actifs urbains à travers le monde, solli­citent de plus en plus les voyages haut de gamme et les hôtels de luxe. Cette tendance alimente les perspectives prometteuses du marché des voyages de luxe, estimé à 1 100 milliards de dollars en 2025, soit une croissance annuelle de 4,3% (3).

Des axes de diversification, comme le « coworking » ou le « branding », se présentent également aux acteurs du secteur hôtelier. À l’origine apanage d’opérateurs spécialisés, le « coworking » fait aujourd’hui son entrée dans les hôtels pour séduire les « nomades digitaux » et les fidéliser. Grâce à leur présence au cœur des grandes villes et à leur savoir-faire historique en matière de ges­tion et d’animation, les grands groupes hôteliers ren­tabilisent les halls d’accueil de leurs établissements, d’ordinaire perdus, en proposant des espaces de bu­reaux communs, flexibles, modernes et conviviaux.

Alors que le design et l’ambiance des espaces communs sont devenus primordiaux pour les touristes, le « bran­ding » constitue aussi une source de renouvellement de l’offre hôtelière. La création de nouvelles marques sur des concepts de niche innovants démultiplient les expériences. D’ailleurs, dans les économies matures, un tiers des chambres actuellement en construction appartiendront à des hôtels de marques nouvellement créées (4) .

 

… sources de nouvelles opportunités d’investissement

 

Convaincu que ces nouvelles tendances sont un relais de croissance solide pour le segment des murs d’hô­tels et conformément à sa stratégie de diversification immobilière, l’OPCI grand public SOFIDY Pierre Europe a fait l’acquisition en avril 2019, dans la très touristique ville autrichienne de Salzburg, des murs d’un hôtel Meininger.

Ce groupe hôtelier allemand a développé, avec cette nouvelle marque éponyme, un concept de niche nova­teur et hybride, proposant différentes configurations de chambres pour différents profils de clients (à deux, en famille, en groupe) avec des espaces communs pratiques et conviviaux. Simple et efficace, ce nouveau concept modernise la traditionnelle auberge de jeu­nesse et rencontre un très grand succès, notamment auprès de la clientèle germanique.

1 JLL, « Hotel Investment Outlook 2019 »

2 De fin 2007 à fin 2017. Source : IEIF, « Immobilier de tourisme : décryptage », mars 2019

3 Grand View Research, mars 2018

4 JLL, « Hotel Investment Outlook 2019 »

 

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SOFIDY est une filiale de Tikehau Capital.

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