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Fund Management 

C’est bien connu, gérer c’est prévoir !

Nous avons, chez Sofidy, une équipe de 6 personnes dédiée à la gestion financière des fonds. Cette équipe réalise un travail de prévisions et d’anticipation pour chacun des fonds immobiliers, notamment nos SCPI.

Elle mesure les performances opérationnelles des fonds, c’est-à-dire la rentabilité des investissements, l’optimisation des loyers, les taux d’occupation et les taux de recouvrement, la bonne maîtrise des dépenses, les plus-values dégagées sur les ventes d’immeuble et bien évidemment la solidité des résultats.

C’est un travail permanent. Tous les trimestres, nous réajustons nos prévisions en fonction de l’évolution de l’ensemble de ces paramètres. Mais nous devons également tenir compte de l’environnement économique, ainsi que de l’évolution des tendances structurelles.

Rester en prise avec l’économie réelle.

Pour les murs de commerces, nous surveillons attentivement la consommation des ménages et la santé des enseignes de distribution, mais également les flux démographiques et touristiques, ainsi que les changements de modes de consommation. S’agissant de l’immobilier de bureaux, ce sont les créations nettes d’emploi dans le tertiaire, les tendances du marché locatif et la vitesse d’obsolescence des bâtiments qui doivent notamment être prises en compte. Nous surveillons également l’évolution des taux d’intérêt ainsi que les tendances dans le domaine de l’épargne des ménages.

Pour résumer, nous jouons en quelque sorte le rôle d’une boussole pour les différentes équipes de Sofidy. Il faut savoir indiquer le Nord pour ne pas le perdre !

L’objectif c’est la performance.

Les équipes financières pilotent finement la trésorerie de chacun des fonds immobiliers. Car un euro non investi, c’est un euro mal utilisé, puisqu’il « dort » au lieu de rapporter 5% voire plus. Il est donc important d’anticiper les souscriptions, les investissements en cours, les ventes, les travaux, les encaissements des loyers et les charges. C’est-à-dire tous les éléments qui, une fois compilés, déterminent la capacité du fonds à investir dans de nouveaux projets immobiliers et dans quelle proportion.

A ce titre, il faut souligner que le recours au crédit pour financer l’acquisition d’un actif immobilier peut également permettre d’améliorer la performance du fonds concerné. Au final, le véritable critère pour apprécier la performance, c’est le TRI (Taux de Rendement Interne) que nous mesurons sur longue période, car tout investissement immobilier s’apprécie sur le long terme. 

Profiter d’un environnement de taux historiquement bas.

Précisons tout d’abord que nos SCPI n’ont pas vocation à recourir dans des proportions importantes à l’emprunt. Le recours au crédit reste très modéré chez Sofidy. Par exemple, la part des emprunts rapportée à la valeur du patrimoine d’Immorente n’est que de 12%. Néanmoins, dans un contexte de taux extrêmement faibles, le recours au crédit permet de saisir davantage d’opportunités d’investissement.

Nous agissons très prudemment. Nous empruntons uniquement à taux fixe, sur longue période (généralement 15 ans), et de manière amortissable, ce qui permet de rembourser chaque année, progressivement, le capital. Nous profitons aussi de cet environnement de taux bas pour renégocier les conditions des crédits déjà en place. Le taux d’intérêt moyen des emprunts était en 2015 de 2,4% alors que nos SCPI ont généré en moyenne un rendement de 5,0%. Cet écart représente donc de la performance pour les détenteurs de parts.

Bien gérer, c’est aussi maitriser les risques.

Leur première prérogative est de s’assurer que nos fonds sont en permanence en conformité avec les exigences de notre autorité de tutelle, l’Autorité des Marchés Financiers. Outre la parfaite conformité, nous considérons chez Sofidy qu’une bonne maîtrise des risques, c’est surtout une forte mutualisation. Nous surveillons ainsi toute une batterie de ratios qui permettent de garantir en permanence que le patrimoine n’est pas trop concentré en termes de taille d’immeuble, de zones géographiques, et de profil de locataires, mais aussi d’actionnaires ou de banques partenaires.

Une expertise financière également au service des investisseurs professionnels.

Les caisses de retraite, les mutuelles, les organisations publiques ou para-publiques mais aussi les family offices nous sollicitent tout particulièrement pour notre expertise en matière d’investissement et de gestion de murs de commerces. A ce titre, nous leur proposons plusieurs fonds immobilier ouverts sous la forme d’un OPCI professionnel de type « club deal » ou d’un FCP immobilier. Nous pouvons également élaborer des solutions sur-mesure sous forme de fonds dédiés, à partir de 20 millions d’euros. Nous mettons ainsi à leur disposition une équipe d’une quinzaine d’investisseurs ainsi que notre expertise en gestion immobilière et gestion de fonds.