Première phase de diversification atteinte pour SOFIDY Pierre Europe

08 Feb 2019

Avec un programme d’investissement de 200 millions d’euros d’ici à 2020, l’OPCI Grand Public Sofidy Pierre Europe achève, moins d’un an après son lancement, la première phase dans une optique bien précise : réaliser des acquisitions diversifiées et complémentaires, sur des actifs de taille modérée, pour mutualiser les risques et offrir aux épargnants des conditions d’entrée optimales.

10 murs de restaurant Léon de Bruxelles

La 1ère acquisition de l’OPCI porte sur un portefeuille de 10 restaurants Léon de Bruxelles (6 en Île-de-France et 4 restaurants en région) qui offrent d’excellentes localisations dans des zones urbaines et commerciales à proximité de grands axes de communication. SOFIDY a été séduit par la réputation de l’enseigne auprès des clients ainsi que par ses perspectives de croissance pour s’affirmer comme l’un des leaders de la restauration traditionnelle. « Les baux de 9 ans fermes, tout juste renouvelés par le vendeur, confèrent une bonne visibilité sur les revenus tandis qu’un taux d’effort* moyen de 7,5%, inférieur à la moyenne du secteur, assure un confort d’exploitation pour les restaurants de l’enseigne », souligne Peter VIENS, gérant du fonds.

* Rapport entre le loyer et le chiffre d’affaires du locataire. Ce ratio et généralement compris entre 10 et  15 %.

Participation dans un Club Deal de plateformes logistiques

SOFIDY Pierre Europe a investi dans la foncière « CARGO » aux cotés de Carrefour, actionnaire principal, et de quatre autres investisseurs institutionnels majeurs. Cette prise de participation a été réalisée à l’occasion de la deuxième augmentation de capital de cette société, avec pour objectif la poursuite de la modernisation de la chaîne logistique de Carrefour en France. Plus précisément, le nombre de plateformes logistiques neuves ou restructurées de la foncière sera porté à 22 actifs, constitués d’entrepôts logistiques XXL situés dans les zones principales d’implantation de Carrefour en France. « Cette opération permet à nos épargnants de s’exposer au secteur de la logistique, aujourd’hui incontournable dans l’immobilier tertiaire et dénominateur commun entre le commerce physique et le e-commerce, souligne Peter VIENS. Et ce, en participant à l’optimisation de la chaîne logistique en support de la transformation digitale d’un acteur incontournable de la grande distribution, qui est aussi le locataire de l’ensemble des entrepôts logistiques avec des engagements de long terme, assurant ainsi un alignement pérenne des intérêts ».

Participation dans un fonds résidentiel berlinois

Votre OPCI a pris une participation dans un fonds d’investissement étranger qui sélectionne des biens uniquement dans le résidentiel à Berlin, d’une superficie allant de 2 000 à 4 000m², pour une valeur de 5 à 12 millions d’euros, et pouvant nécessiter de légers travaux de rénovation et d’optimisation. « Or, la réalisation de tels travaux autorise une augmentation immédiate des loyers », précise Peter VIENS. Le portefeuille concerné est actuellement composé de 15 actifs résidentiels bénéficiant d’un excellent taux d’occupation de 95%, les 5% restants concernant les lots en cours de rénovation. « Cette prise de participation nous permet d’investir dans des flux de loyers de grande qualité, soutenus par la qualité des fondamentaux économiques allemands et, plus précisément, par la dynamique du marché résidentiel de Berlin, ajoute Peter VIENS. Avec une baisse du chômage, une hausse du pouvoir d’achat, et une population grandissante Berlin présente en effet l’un des plus forts potentiels de valorisation foncière du marché résidentiel en Europe ».

Un actif « siège » de bureaux à Guyancourt

Votre OPCI vient d’acquérir au côté de la SCPI Immorente, l’immeuble « Mirabeau » situé à Guyancourt dans les Yvelines. Cet actif récent, entièrement rénové en 2017 par le précédent propriétaire, idéalement desservi, est situé au sein de la zone porteuse de Saint-Quentin-en-Yvelines, 2ème pôle économique d’Île-de-France après La Défense. D’une superficie de près de 7 500m², cet immeuble est entièrement occupé par le siège social d’un locataire de 1er plan, la société SOCOTEC, n°1 du contrôle construction en France et acteur majeur des TIC1 dans les secteurs Construction et Infrastructures, et ce avec un bail ferme de 9 ans. « Le pôle de Saint-Quentin-en-Yvelines (78) fait partie de l’OIN2 de Paris-Saclay, qui ambitionne de devenir le premier pôle d’enseignement et de R&D3 d’Europe, où de nombreuses entreprises ont établi leur siège », ajoute Peter VIENS.

8 000m² de murs de commerces aux Pays-Bas

La diversification du programme d’investissement de SPE est non seulement sectorielle mais aussi géographique en ciblant l’Allemagne et les Pays-Bas. Dans cette optique, votre OP CI a acquis à Eindhoven, ville batave très dynamique connue pour son industrie « high tech », une surface de 8 000m² totalement occupée de longue date par 5 grandes enseignes spécialisées dans l’équipement de la maison. « Cet actif est situé sur le Woonboulevard, c’est-à-dire l’artère commerciale de périphérie la plus importante de la province de Brabant, et à un emplacement stratégique puisqu’en face d’un magasin Ikea, fort vecteur supplémentaire de fréquentation. La spécificité de la législation batave, qui veut qu’un seul Woonboulevard ne puisse être autorisé dans une ville avec des autorisations d’installation accordées uniquement à des enseignes non concurrentes de celles en centre-ville, est un gage supplémentaire de bonne fréquentation pour les enseignes locataires mais aussi d’un bon taux d’occupation pour cet actif.

Avec cette première phase d’investissements, sur cinq segments immobiliers, et bientôt six avec un projet d’acquisition de boutiques de pied d’immeuble dans le centre d’Arcachon, situés dans trois zones géographiques complémentaires, l’objectif de diversification des premières lignes de SOFIDY Pierre Europe est atteint. Cette mutualisation du patrimoine, et donc des risques, continuera de guider la stratégie de votre OPCI, conformément à la philosophie de gestion prudente et long terme de SOFIDY.

1 Testing, Inspection, Certification
2 Opération d’Intérêt National
3 Recherche et développement

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À propos de Sodify

Depuis 1987, SOFIDY conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, SCI, OPCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Premier acteur indépendant sur le marché des SCPI avec 4,5 milliards d’euros sous gestion, SOFIDY est un gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe.

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