Oups, votre navigateur internet
n'est pas pris en charge.
Afin de bénéficier d'une expérience optimale et en toute sécurité, nous vous invitons à accéder depuis un autre navigateur ou à télécharger la dernière version de Google Chrome.
Pour toute demande, notre équipe reste à votre disposition au 01.69.87.02.00
retour
Vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier mais vous ne savez pas par où commencer ? Vous avez entendu parler d’immobilier fractionné, de SCPI, mais vous ignorez ce qu’impliquent ces placements ? Alors vous êtes au bon endroit !
Dans cet article, Sofidy vous propose de découvrir ces deux solutions d’investissement en immobilier.
Sommaire :
En un mot
|
L’immobilier fractionné permet à un investisseur d’acquérir une « part » d’un bien immobilier, sous forme de titres obligataires. Sur un plan juridique, l’investisseur ne détient donc pas le bien en direct, mais il possède des titres financiers liés à un bien immobilier.
Cette formule permet d’accéder à l’immobilier avec une mise de départ (très !) réduite.
En pratique, une plateforme spécialisée sélectionne un bien immobilier disponible à la vente et élabore un projet (rénovation, transformation, mise en location, etc.). Elle mène alors une collecte participative et les épargnants convaincus peuvent prendre part à cette acquisition, à partir de quelques centaines (voire dizaines) d’euros. La plateforme immobilière leur remet en échange des titres obligataires, émis spécifiquement pour le projet sélectionné. Le rendement de ces obligations est déterminé par les potentiels loyers générés par le bien immobilier. Ainsi, dès que la mise en location de l’immeuble est effective, les épargnants perçoivent une quote-part des loyers générés sous forme de coupons (c’est ainsi que l’on appelle le rendement versé par une obligation !).
Il s’agit d’un placement à durée déterminée : la date de sortie est fixée dès le départ, généralement entre 5 et 10 ans, au terme desquels le bien est revendu.
Une fois la date de sortie atteinte, le bien est donc revendu et chaque investisseur récupère un capital à hauteur de sa quote-part. Selon l’évolution du marché immobilier sur la période, la valeur du bien immobilier peut varier à la hausse comme à la baisse. Par conséquent, le remboursement des obligations peut se solder par une plus-value ou une moins-value.
Jeunes actifs, investisseurs curieux ou encore personnes souhaitant diversifier leur patrimoine sans contraintes de gestion locative… compte tenu de son faible seuil d’accès, l’immobilier fractionné est ouvert à tous.
Ce mécanisme venu des Etats-Unis a fait couler beaucoup d’encre. Son arrivée sur le marché français de l’épargne est toutefois récente. La plupart des plateformes ont vu le jour au cours de l’année 2023. Et le manque de recul sur le dénouement des opérations pousse certains à la patience et à la prudence.
Par ailleurs, en immobilier fractionné, chaque projet porte sur un bien unique (un immeuble, un commerce, un centre médical…). En termes de diversification et de mutualisation des risques locatifs, cela n’est donc pas optimal. C’est pourquoi il est recommandé aux investisseurs en immobilier fractionné de multiplier leurs participations. Cela implique ainsi pour eux d’étudier et de sélectionner plusieurs projets afin d’obtenir un maximum de diversification.
Ces solutions sont accessibles dès 100 € la plupart du temps, voire dès 5 ou 10 € sur certaines plateformes.
L’investisseur sélectionne le ou les projet(s) qu’il souhaite co-financer (logement, commerce…).
L’emplacement, la nature des travaux, le rendement attendu, la durée cible… tout est connu à l’avance.
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une solution d’épargne immobilière permettant d’investir collectivement dans l’immobilier. L’investisseur achète des parts de la SCPI, qui détient elle-même un portefeuille diversifié d’actifs (bureaux, commerces, logements, santé…) et en devient co-propriétaire.
La SCPI encaisse les loyers des actifs immobiliers qu’elle détient, et les redistribue aux investisseurs sous forme de dividendes versés régulièrement mais non garantis.
L’ensemble des contraintes de gestion (sélection des biens immobiliers, recherche des locataires, recouvrement des loyers, travaux, etc.) est assumé par la société de gestion de la SCPI, en contrepartie d’une commission de gestion.
En résumé, la SCPI est une solution diversifiée et simple pour investir en immobilier.
Plébiscitées par les investisseurs prudents, les SCPI attirent aussi bien les retraités en quête de revenus complémentaires que les actifs souhaitant construire et diversifier leur patrimoine sur le long terme. Les SCPI attirent également les investisseurs n’ayant pas envie de s’occuper de la gestion locative d’un bien.
En investissant dans une SCPI, l’épargnant bénéficie d’une diversification géographique et sectorielle, car le portefeuille immobilier du fonds est composé de plusieurs centaines de biens immobiliers.
Les SCPI distribuent à leurs associés des dividendes, issus des loyers encaissés, généralement de manière trimestrielle. Les revenus des SCPI ne sont pas garantis.
La société de gestion de la SCPI (Sofidy par exemple) s’occupe de tout.. De l’acquisition des immeubles à leur entretien en passant par l’encaissement des loyers, toutes les contraintes locatives sont déléguées au gestionnaire du fonds (en contrepartie d’une commission de gestion). L’investisseur n’a plus qu’à se reposer sur l’expertise de cette société de gestion.
La plupart des SCPI peuvent être souscrites dès quelques centaines d’euros.
Le marché des SCPI existe depuis de nombreuses décennies et bénéficie d’un historique convaincant.
Pour en savoir plus, nous vous invitons à découvrir notre page dédiée aux risques des SCPI.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Sofidynamic SCPI diversifiée
Europe High Yield
Taux de distribution 2024
TRI cible (5ans)
Minimum de souscription
Immorente SCPI diversifiée
La Référence des SCPI
TRI depuis l'origine (36 ans)
Taux de distribution 2024
Minimum de souscription
Sofidy Europe Invest SCPI THÉMATIQUE
Europe
Taux de distribution 2024
TRI
Minimum de souscription
Sofipierre SCPI THÉMATIQUE
Immobilier commercial
TRI depuis reprise par Sofidy (25 ans)
Taux de distribution 2024
Minimum de souscription
Sofiboutique SCPI THÉMATIQUE
Commerces de proximité
TRI depuis l'origine (13 ans)
Taux de distribution 2024
Minimum de souscription
Efimmo 1 SCPI THÉMATIQUE
Bureaux
TRI depuis l'origine (37 ans)
Taux de distribution 2024
Minimum de souscription
Sofiprime SCPI THÉMATIQUE
Beaux quartiers parisiens
TRI depuis l'origine (8 ans)
Taux de distribution 2024
Minimum de souscription
Si ces deux modes d’investissement permettent d’accéder à l’immobilier avec une mise réduite, leurs différences sont nombreuses.
Tout d’abord, alors que la SCPI permet d’investir dans un portefeuille diversifié d’actifs, une opération d’immobilier fractionné porte sur un bien unique. Pour obtenir une certaine diversité dans ses investissements, l’épargnant doit alors multiplier ses participations d’immobilier fractionné et co-financer plusieurs projets. Cette spécificité permet toutefois à ceux qui le souhaitent de conserver une certaine maîtrise dans le choix des biens, alors que dans le cadre d’une SCPI, les associés n’interviennent pas dans la sélection des actifs.
Autre point de différenciation : la nature juridique de l’investissement. D’un côté, l’associé détient des parts de la SCPI, il devient co-propriétaire du parc immobilier qui la constitue. De l’autre, le participant à une opération d’immobilier fractionné reçoit en contrepartie de son investissement des titres financiers, appelés obligations. Il ne devient pas co-propriétaire du bien immobilier mais il détient un droit à percevoir une quote-part des loyers encaissés et de l’éventuelle plus-value constatée lors de la revente de l’immeuble.
Ajoutons une autre différence notable : le régime fiscal applicable aux revenus. Dans le cadre de l’immobilier fractionné, l’investisseur perçoit des coupons d’obligations. Ceux-ci sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU, également appelé flat tax), dont le taux est de 30% (12,8% d’impôt sur le revenu + 17,2% de prélèvements sociaux). Concernant les SCPI, les revenus versés sont taxables dans la catégorie des revenus fonciers : la pression fiscale applicable dépend alors de votre taux marginal d’imposition (auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux).
Notez que la fiscalité applicable aux SCPI peut varier selon les modalités d’investissement : en cas de souscription de parts via un contrat d’assurance vie, c’est alors son régime fiscal spécifique qui s’applique. Par ailleurs, pour les personnes les plus fortement taxées et qui n’ont pas besoin de revenus complémentaires immédiats, des solutions existent telles que l’achat de la nue-propriété de parts de SCPI, qui permet d’optimiser l’impact fiscal de l’investissement.
Enfin, une différence de traitement fiscal est à souligner à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) : en immobilier fractionné, vous détenez des obligations, par conséquent cela n’entre pas dans le champ d’application de l’IFI. En revanche, avec les SCPI, vous êtes indirectement propriétaire d’un parc immobilier. A ce titre, la valeur des parts de SCPI est prise en compte dans votre patrimoine taxable à l’IFI.
| Critères | Immobilier fractionné | SCPI |
|---|---|---|
| Accessibilité financière | Accessible à tous (dès quelques dizaines ou centaines d’euros selon les plateformes) | Accessible à tous (dès quelques centaines d’euros) |
| Mutualisation des risques | Aucune (1 bien par projet) | Forte (dès la 1ère part, vous bénéficiez d’un risque dilué sur des centaines voire des milliers de locataires, typologies de biens et géographies) |
| Propriété | Non (L’épargnant détient des titres financiers de nature obligataire qui lui confèrent des droits sur les loyers et l’éventuelle plus-value, mais il n’est pas réellement propriétaire d’une partie du bien) | Oui (en tant qu’associé de la SCPI, l’épargnant est co-propriétaire du parc immobilier qu’elle détient) |
| Type de support | Obligations | Parts de SCPI |
| Revenus | Les coupons d’obligation (dont le montant est lié aux loyers générés par le bien immobilier) sont versés mensuellement. Leur montant n’est pas garanti. | Les loyers encaissés par la SCPI sont reversés aux associés, de manière régulière, en général trimestriellement Leur montant n’est pas garanti. |
| Fiscalité sur les revenus | PFU de 30% | Régime des revenus fonciers (sauf si utilisation d’une enveloppe fiscale comme l’assurance vie) |
| IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) | N’entre pas dans le patrimoine taxable | Entre dans le patrimoine taxable |
| Choix des actifs | Oui | Non |
| Liquidité | Faible | Faible |
| Durée de placement | Echéance prévue dès le lancement du projet, la durée cible est en général de 8 ans (une date de revente de l’immeuble est fixée dès le début, ce qui peut être problématique si la conjoncture n’est pas favorable le moment venu) | Les SCPI sont un placement de long terme, la durée de placement recommandée est en général supérieure à 8 ans. |
Le choix dépend de plusieurs critères : objectifs d’investissement, tolérance au risque, besoin de revenus, intérêt pour la transparence ou la diversification… Si l’on schématise, on peut résumer la réponse ainsi :
| Privilégiez l’immobilier fractionné si : | Privilégiez la SCPI si : |
|---|---|
|
|
Et pourquoi pas les deux ? Les solutions peuvent être complémentaires dans une stratégie patrimoniale diversifiée. L’immobilier fractionné apporte une dimension concrète, concentrée sur un projet particulier. Mais cette concentration est aussi source de risques : si le bien rencontre des difficultés (vacance locative, baisse de valeur, travaux imprévus…), l’impact sur l’investissement est direct, est n’est pas dilué parmi une multitude de locataires.
A l’inverse, la SCPI offre une grande diversification sur plusieurs centaines de biens immobiliers, répartis à la fois géographiquement et sectoriellement. Elle s’appuie sur l’expertise de sociétés de gestions expérimentées telles que Sofidy.
Dans tous les cas, pensez à vous faire accompagner par un professionnel de la gestion de patrimoine afin de déterminer vos besoins et les stratégies patrimoniales à mettre en place pour atteindre vos objectifs.
Tout dépend de vos objectifs et de votre situation. Ces deux options permettent d’investir dans la pierre sans les contraintes de gestion locative.
Si la SCPI est une solution éprouvée et largement mutualisée, l’immobilier fractionné apporte un lien direct avec l’actif immobilier, sans en être pour autant co-propriétaire (vous acceptez de porter le risque locatif sur un seul et unique projet).
N’hésitez pas à vous faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine afin d’obtenir une recommandation personnalisée.
L’immobilier fractionné est une solution d’investissement qui permet de participer au financement d’un projet immobilier, sans être juridiquement propriétaire de l’immeuble.
De quelques dizaines à quelques centaines d’euros selon les plateformes.
Les différences sont nombreuses (voir tableau comparatif). Si vous devez n’en retenir qu’une, pensez diversification. Là où l’immobilier fractionné propose d’investir dans un unique projet, une part de SCPI vous ouvre les portes d’un parc immobilier diversifié (géographiquement et sectoriellement), ce qui permet de mutualiser les risques.
En immobilier fractionné, les revenus versés sont des coupons d’obligation. Ceux-ci sont soumis au PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique ou flat tax) au taux de 30%.
Les revenus issus des SCPI sont considérés comme des revenus fonciers. A ce titre, ils sont soumis à l’impôt sur le revenu selon la tranche marginale d’imposition de l’investisseur, ainsi qu’aux prélèvements sociaux (17,2%).
Oui, selon les plateformes plusieurs types de projets sont proposés : résidentiel, commerce, location saisonnière, etc.
Oui, les deux investissements sont compatibles et peuvent diversifier votre portefeuille.
Les SCPI sont une solution simple pour investir dans l’immobilier sans avoir à gérer un bien en direct. Découvrez notre avis dans cet article.
Envie d’en savoir plus sur cette solution d’épargne sans gestion locative et accessible dès 315€ ?
Suivez le guide !
De nombreux mode de souscription sont possibles : SCPI au comptant, SCPI en nue-propriété, SCPI à crédit.
Découvrez-les dans cet article.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont des investissements à long terme sans garantie de performance. Il existe un risque de perte en capital pour ce placement soumis aux fluctuations des marchés immobiliers et financiers.Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. La durée de placement minimale recommandée est généralement de 8 ans. Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués, sans garantie, par la diversification immobilière ou locative du portefeuille du fonds. Ces fonds ne bénéficient d’aucune garantie ou protection de capital et présentent notamment un risque de perte en capital, un risque de liquidité et un risque de durabilité. Le détail des risques est décrit dans le Document d’informations clés (DIC) et la note d’information de chaque SCPI. Communication publicitaire.
Vous souhaitez en savoir plus ? Découvrez notre guide dédié aux risques des SCPI.
