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Aujourd’hui, vous avez la possibilité d’investir dans différents types de SCPI parmi lesquelles, les SCPI de bureaux.
Particularité de ces structures : elles investissent majoritairement dans des locaux d’entreprise. L’immobilier de bureau représentait 57,2% des actifs des SCPI en 2023 selon l’ASPIM (source : ASPIM – Chiffres du marché des FIA en immobilier au 31/12/2024), soit la part la plus importante des options d’investissements faites aux épargnants.
Mais dans un contexte où le télétravail s’est sensiblement développé, les SCPI de bureaux gardent-elles, aujourd’hui, tout leur intérêt ? Dans cet article détaillé, nous faisons le point sur la question afin de vous permettre d’affûter votre stratégie d’investissement.
Sommaire :
La SCPI de bureaux est une solution d’épargne immobilière qui a la particularité d’avoir un portefeuille immobilier constitué majoritairement d’immeubles de bureaux.
Ces SCPI investissent principalement en immobilier de bureaux mais peuvent également investir dans d’autres types d’actifs (commerces, résidentiel, hôtel…) qui constituent une poche de diversification.
Pour être considérée comme une SCPI thématique (en l’occurrence ici à prépondérance bureaux), la SCPI doit consacrer au moins 60% de la valeur de son patrimoine à cette catégorie d’actifs (source : ASPIM – Nouvelle classification économique des SCPI et OPCI grand public).
En contrepartie de la mise en location de ces biens, les SCPI perçoivent des loyers, qu’elles reversent aux épargnants en tant que dividendes (non garantis) au prorata du montant investi.
Le plus souvent inaccessible en direct (sauf à une clientèle institutionnelle), la classe d’actifs des bureaux s’est progressivement ouverte aux particuliers grâce aux SCPI de bureaux.
Contrairement à l’immobilier traditionnel, les SCPI de bureaux permettent aux investisseurs « particuliers » d’investir dans de l’immobilier de bureaux, pour un ticket d’entrée relativement faible : à partir de quelques centaines d’euros seulement.
En choisissant d’investir dans une SCPI de bureaux, les risques sont répartis entre :
L’immobilier professionnel offre également des baux commerciaux ou professionnels généralement plus longs que dans le résidentiel avec des engagements fermes sur plusieurs années. Cela permet à la SCPI de bénéficier de revenus locatifs plus stables dans la durée, renforçant la sécurité pour l’investisseur.
Les SCPI de bureaux et les SCPI en général, sont donc une solution prisée des investisseurs souhaitant diversifier leurs placements et être moins exposé à un risque de vacance locative qu’avec un unique investissement immobilier en direct.
Avec les SCPI, les investisseurs n’ont pas à s’occuper de la gestion des biens. Collecte des loyers, recherche de locataires, état des lieux ou encore entretien des biens sont autant de démarches totalement déléguées à la société de gestion comme Sofidy (en contrepartie d’une commission de gestion).
En choisissant d’investir en SCPI, les investisseurs évitent ainsi les obligations administratives et réglementaires et économisent un temps précieux.
Les risques liés aux SCPI de bureaux sont les mêmes que ceux d’autres types de SCPI. Nous vous détaillons ci-dessous les principaux à connaître. Le détail des risques est disponible le document d’informations clés et la note d’information, qui sont remis avant toute souscription.
La SCPI est un placement immobilier locatif d’horizon long terme. À ce titre, elle ne convient donc pas à tous les profils d’investisseurs. La durée conseillée de détention des parts est en effet généralement de 8 ans.
La valeur des parts de SCPI peut évoluer à la hausse comme à la baisse, selon notamment les fluctuations du marché immobilier. Le capital investi n’est pas garanti.
Les parts de SCPI sont investies dans l’immobilier, à ce titre, elles sont peu liquides comparées à une action cotée en bourse par exemple.
Il peut donc être plus difficile de vendre une part de SCPI, car celle-ci est soumise à l’existence d’une contrepartie (un acheteur doit se manifester pour acheter vos parts de SCPI). La revente n’est pas garantie par la société de gestion, et la vente peut s’avérer longue notamment si le contexte immobilier ou économique n’est pas favorable.
Bien que l’objectif de la SCPI soit de distribuer des revenus aux associés, notez que ces revenus ne sont pas garantis. Ces revenus sont en effet conditionnés par différents facteurs tels que :
Investir dans une SCPI spécialisée en bureaux, c’est miser sur un secteur sensible aux cycles économiques. Une concentration excessive sur ce seul segment peut exposer l’investisseur à une dépendance accrue à la santé du marché de l’immobilier de bureaux.
La crise sanitaire liée au Covid-19 a mis en évidence ce risque : le développement massif du télétravail et la redéfinition des espaces de travail ont entraîné une baisse de la demande pour certains types de bureaux, en particulier dans les zones situées en périphérie ou ne répondant plus aux nouveaux usages.
Ce risque est toutefois atténué lorsqu’on choisit une SCPI de bureaux bien diversifiée, tant géographiquement (régions, grandes métropoles françaises ou européennes) que par type d’actifs (petites surfaces, immeubles flexibles, multi-locataires). Cette diversification permet de limiter l’impact d’un choc conjoncturel et d’adapter le portefeuille aux évolutions du marché.
Depuis la crise sanitaire de 2020, le télétravail s’est imposé comme une nouvelle norme, adopté régulièrement par plus d’un salarié sur cinq en France (source : INSEE – 1er semestre 2024). Toutefois, le télétravail à 100 % reste très minoritaire : les entreprises privilégient désormais un modèle hybride, combinant distanciel et présentiel. Les bureaux demeurent donc essentiels, mais leur usage évolue.
Depuis fin 2024, de grandes entreprises amorcent un retour au bureau, pour renforcer la culture d’entreprise, la créativité et la productivité. Face à ces évolutions, les SCPI de bureaux adaptent leur stratégie. Elles se recentrent sur des espaces plus flexibles et conviviaux, de petite superficie, situés en centre-ville ou dans des métropoles dynamiques.
Les SCPI de bureaux ne disparaissent pas : elles se réinventent pour rester en phase avec les besoins des entreprises d’aujourd’hui.
Dans ce contexte, les SCPI de bureaux évoluent et se réinventent. Dans le cadre de leur diversification, les SCPI thématiques peuvent investir à titre accessoire, dans d’autres types d’actifs.
La SCPI EFIMMO 1 peut, outre le bureaux, investir dans le commerce d’entreprise au sens large (murs de commerces, hôtellerie et loisirs, logistique, entrepôts, immobilier de santé…). La logistique urbaine est un secteur porteur, notamment pour les entrepôts proches des grands axes routiers.
A ce titre, la SCPI EFIMMO 1 a récemment fait l’acquisition de deux messageries bien situées :
De quoi accroître la poche de diversification de la SCPI Efimmo 1 historiquement positionnée sur les bureaux et commerces.
La SCPI Efimmo 1 vise donc à diversifier ses acquisitions, pouvant inclure aussi bien des commerces, des plateformes de messagerie (entrepôts dédiés au transit) ou encore des entrepôts logistiques classiques (dédiés au stockage).
En effet, ces actifs occupent une place centrale dans la chaîne logistique, notamment pour répondre aux nouveaux besoins générés par l’essor du e-commerce et la nécessité d’optimiser les livraisons, en particulier sur le dernier kilomètre.
Une SCPI de bureaux à fort potentiel sera constituée de bureaux ou de locaux bien placés. Comme pour tous les investissements immobiliers, la localisation est un critère clé qui conditionne l’attractivité des biens.
Idéalement, privilégiez les zones telles que quartiers d’affaires bien desservis, centres-villes de capitales régionales ou zones stratégiques à proximité des grands axes routiers.
N’hésitez pas à vous renseigner en amont sur la solidité de la société de gestion. Demandez-vous quelle est son ancienneté, sa réputation et sa fiabilité.
Attardez-vous sur sa stratégie d’investissement : observez sur quelles typologies de biens elle se positionne. En effet, tous les types de bureaux ne se valent pas : certaines SCPI vont avoir dans leur portefeuille des bureaux de plusieurs milliers de mètres carrés situés en périphérie de grandes villes qui deviennent de moins en moins plébiscités.
Au contraire, certaines vont plutôt axer leur stratégie sur l’acquisition de petites ou moyennes surfaces en plein Paris ou en centres-villes très fréquentés, où la demande est très forte.
Regardez aussi si la SCPI a su créer de la valeur sur une longue période via par exemple l’analyse du taux de rendement interne (TRI) qui indique la performance annualisée d’une SCPI sur une période donnée telle que 5 ou 10 ans (les performances passées ne préjugent pas des performances futures).
Vous pouvez également consulter le taux de distribution (TD) de la SCPI que vous visez : il représente le rendement annuel versé aux associés et peut vous donner une indication sur sa performance.
Enfin, très important en SCPI, le taux d’occupation financier indique la part des loyers réellement perçus par rapport aux loyers théoriques. Un taux d’occupation élevé, qui s’approche des 100% est un signe positif qui témoigne d’une bonne gestion locative du patrimoine immobilier.
Autre indicateur important à surveiller dans le cadre de votre investissement en SCPI de bureaux : la valeur de reconstitution.
Ce chiffre vous permet de connaître la valorisation de la SCPI dans le temps et d’identifier ainsi les meilleures opportunités, en observant si les prix des parts est surestimé ou à l’inverse, s’il est sous-estimé.
| Qu’est-ce que la valeur de reconstitution ?
La valeur de reconstitution correspond à la valeur de réalisation augmentée des frais afférents à une reconstitution de son patrimoine (commission de souscription, frais d’acquisition des immeubles etc.) |
Toutes ces données sont consultables dans les documents des SCPI (bulletins trimestriels d’information et rapports annuels des SCPI), accessibles en libre consultation sur le site internet des sociétés de gestion.
L’univers de l’immobilier ne cesse de se réinventer.
À la suite de la crise Covid et du développement rapide du télétravail, des ajustements ont eu lieu pour s’adapter aux nouveaux usages et nouveaux besoins. La demande de bureaux reste forte et dans ce contexte, l’investissement en SCPI de bureau reste pertinent.
Les SCPI les plus résilientes sont également celles qui ont su s’adapter à ce virage et s’ouvrir à de nouvelles catégories d’actives dynamiques telles que la logistique.
Besoin de renseignements complémentaires pour optimiser votre investissement en SCPI de bureaux ? Faites-vous accompagner par un conseiller en patrimoine et découvrez les SCPI les plus adaptés à votre profil ainsi qu’à vos besoins.
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Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont des investissements à long terme sans garantie de performance. Il existe un risque de perte en capital pour ce placement soumis aux fluctuations des marchés immobiliers et financiers.Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. La durée de placement minimale recommandée est généralement de 8 ans. Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués, sans garantie, par la diversification immobilière ou locative du portefeuille du fonds. Ces fonds ne bénéficient d’aucune garantie ou protection de capital et présentent notamment un risque de perte en capital, un risque de liquidité et un risque de durabilité. Le détail des risques est décrit dans le Document d’informations clés (DIC) et la note d’information de chaque SCPI. Communication publicitaire.
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