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Le taux de distribution est l’un des principaux indicateurs analysé par les investisseurs en SCPI. Il remplace le TDVM (taux de distribution sur valeur de marché) depuis le 1er janvier 2022.
Mesurant la rentabilité annuelle par rapport au prix de souscription au 1er janvier de l’année, ce taux – à étudier en parallèle avec d’autres indicateurs tels que le Taux de Rendement Interne (TRI) ou le TOF (Taux d’Occupation Financier) – vous permet de comparer différents produits similaires entre eux.
Quelles sont les caractéristiques principales du taux de distribution, que révèle-t-il et de quelle manière faut-il en tenir compte lorsque vous investissez en SCPI ? Découvrez les réponses à ces questions dans cet article dédié.
Sommaire :
Le taux de distribution des SCPI (ou « TD ») est un indicateur de performance qui mesure la rentabilité annuelle d’une SCPI.
Exprimé en pourcentage, sa méthode de calcul a été définie par l’ASPIM (Association française des Sociétés de Placement Immobilier) pour remplacer, depuis 2022, le TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché).
Le taux de distribution d’une SCPI à capital variable est obtenu en divisant les dividendes bruts de fiscalité versés aux associés (avant impôts et prélèvements obligatoires) par le prix de souscription au 1er janvier de l’année N.
Le tout est ensuite multiplié par 100 pour obtenir un ratio. Le pourcentage obtenu s’entend brut de fiscalité propre à chaque investisseur.
Pour mieux comprendre de quelle manière est calculé le TD, prenons l’exemple d’une SCPI de rendement.
Celle-ci a distribué sur l’année 80€ de dividendes par part. Le prix de souscription d’une part au 1er janvier de l’année N était de 1 500€.
Dans ce cas précis, le taux de distribution est alors calculé comme suit : (80/1 500) x 100 = 5,3%.
Les SCPI à capital variable sont largement majoritaires sur le marché. Mais il existe également des SCPI à capital fixe (dont la souscription est fermée en dehors des périodes d’augmentation de capital).
Si vous vous intéressez à une SCPI à capital fixe, sachez que le mode de calcul de son taux de distribution est spécifique.
Petite subtilité, ici, vous devrez en effet diviser le dividende par le prix de la part acquéreur moyen de l’année N-1 (au lieu du prix de souscription au 1er janvier de l’année N, pour une SCPI à capital variable).
Pour trouver le taux de distribution, vous pouvez vous reporter aux rapports annuels, aux bulletins trimestriels, ou au site internet de la société de gestion, où sont mentionnés les indicateurs de performance habituels de la SCPI, dont le taux de distribution.
Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Sofidynamic SCPI diversifiée
Europe High Yield
Performance globale annuelle (2025)
Taux de distribution (2025)
Minimum de souscription
Sofipierre SCPI THÉMATIQUE
Immobilier commercial
TRI depuis reprise par Sofidy (26 ans)
Performance globale annuelle (2025)
Minimum de souscription
Sofidy Europe Invest SCPI THÉMATIQUE
Europe
TRI
Performance globale annuelle (2025)
Minimum de souscription
Sofiboutique SCPI THÉMATIQUE
Commerces de proximité
TRI depuis l'origine (14 ans)
Performance globale annuelle (2025)
Minimum de souscription
Plus le taux de distribution est élevé et plus la SCPI affiche de bonnes performances. Et si ce taux est supérieur à la moyenne marché, c’est un très bon signal pour les investisseurs. A titre d’information, le TD moyen officiel pour les SCPI en 2024 est de 4,72% (source ASPIM).
Cependant, attention à ne pas se limiter à la seule analyse des taux de distribution. D’autres éléments sont également à prendre en compte comme les indicateurs de performance, tels que le TRI (Taux de rendement interne) ou le TOF (Taux d’occupation financier) et la thématique de la SCPI (diversifiée, commerces, résidentiel, bureaux, etc.).
Par ailleurs, rappelons que le TD peut varier d’une année à l’autre. Il n’est pas garanti et il peut fluctuer en fonction de l’évolution du marché immobilier.
Les taux de distribution affichés varient en fonction de la qualité de la gestion de la SCPI et également en fonction du type sous-jacent (bureaux, résidentiel…) dans laquelle la SCPI est investie. Si celle-ci est bien gérée, toutes les conditions sont alors réunies pour offrir des TD élevés et donc, des perspectives de bonne rentabilité aux investisseurs.
Le taux d’occupation financier (TOF) qui mesure la performance locative, a également un impact sur le taux de distribution.
Lorsque le TOF est élevé, cela signifie que l’essentiel des actifs immobiliers de la SCPI est loué et donc, génèrera davantage de revenus locatifs et par conséquent de dividendes.
Le taux de distribution affiché ne tient pas compte de la fiscalité propre à chacun ni des prélèvements sociaux.
Or, pour un investisseur, ces taxes ont forcément un impact sur la rentabilité globale de leur investissement en SCPI.
Pour les personnes physiques, lorsque les parts de SCPI sont détenues en pleine propriété et en direct, les revenus locatifs issus des loyers et diminués des charges rapportées à la quote part de détention de l’associé sont soumis à l’imposition des revenus fonciers : l’administration fiscale va prendre en compte votre taux marginal d’imposition (TMI) auxquels s’ajoutent ensuite les prélèvements sociaux (17,2%).
> Tout savoir sur la fiscalité des SCPI
Nous avons compilé les Taux de Distribution de nos SCPI Sofidy pour l’année 2025 dans le tableau ci-dessous :
| SCPI | Taux de Distribution 2025* |
|---|---|
| Sofidynamic | 9,04%(1) |
| Sofipierre | 6,03%(2) |
| Sofidy Europe Invest | 5,41%(3) |
| Sofiboutique | 5,14%(4) |
| Immorente | 5%(5) |
| Efimmo 1 | 4,44%(6) |
* Dividende brut au titre de l’année N avant prélèvement obligatoire et autre fiscalité immobilière (sur revenus étrangers et sur plus values) payée par le fonds pour le compte des associés rapporté au prix de souscription au 1er janvier de l’année N. Quant à l’imposition des revenus éventuels perçus de l’étranger par la SCPI, l’impôt étranger peut être neutralisé en France afin d’éviter la double imposition des associés, selon les conventions fiscales en vigueur entre la France et les pays concernés. Le traitement fiscal varie selon la situation individuelle et le taux d’imposition propre à chaque associé. Le dispositif fiscal est susceptible d’évoluer. Les porteurs ayant investi via des unités de compte (UC) ne bénéficient pas directement des crédits d’impôt éventuels, ceux-ci étant attribués à l’assureur.
Les références à un classement, un prix et/ou une notation ne préjugent pas des résultats futurs du fonds ou du gestionnaire.
Le TDVM (taux de distribution sur valeur de marché) était l’indicateur utilisé jusqu’en décembre 2021 pour calculer la rentabilité d’une SCPI.
À la différence du taux de distribution qui est calculé en fonction du prix de la part d’une SCPI au 1er janvier de l’année N, le TDVM s’obtenait en se basant sur le prix moyen de la part pendant toute l’année.
Depuis le 1er janvier 2022 – sur recommandation de l’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier) – le taux de distribution a officiellement remplacé le TDVM.
Ce changement a pour but d’harmoniser les communications et de rendre plus faciles les comparaisons des fonds gérés par les différentes sociétés de gestion. Désormais, grâce à la prise en compte du TD à la place du TDVM, les investisseurs ont en effet les cartes en main pour mieux évaluer les performances des SCPI et le tout, de manière plus uniforme.
Pour optimiser votre stratégie d’investissement, d’autres indicateurs – en plus du taux de distribution – sont donc à surveiller de très près comme :
Dans l’idéal, tous ces éléments doivent être pris en compte afin de faire le choix le plus éclairé possible.
Le TOF reflète la capacité d’une SCPI à générer des revenus en fonction de l’occupation de son patrimoine immobilier.
Plus il est élevé, plus la gestion locative est optimisée, garantissant ainsi une meilleure stabilité des rendements.
Entre le jour J de l’achat des parts de SCPI et la date de perception des premiers dividendes s’écoulent un nombre de jours déterminé : le « délai de jouissance ».
Cette période est essentielle aux sociétés de gestion pour investir au mieux votre épargne.
La valeur de reconstitution vous permet de savoir si les prix des parts de SCPI que vous vous apprêtez à acheter sont surévalués ou sous-évalués.
Découvrez comment l’analyser, pour faire les bons choix d’investissements.
(1) Au titre de l’année 2025, ce dividende intègre un prélèvement sur le rapport à nouveau de 15,1 % et une fiscalité immobilière payée par la SCPI à hauteur de 10,0 %. Le taux de distribution 2025 peut ne pas être représentatif de la performance future de la SCPI, en raison notamment de l’impact du délai de jouissance sur le niveau de distribution observé. La SCPI vise un objectif de taux de distribution sur l’horizon de placement recommandé de 8 ans de 7 % (non garanti).
(2) Au titre de 2025, ce dividende intègre une distribution de plus-value à hauteur de 22,1 % de la distribution totale, un prélèvement sur le report à nouveau à hauteur de 0,2 % et une fiscalité immobilière payée par la SCPI à hauteur de 0,3 %.
(3) Au titre de 2025, ce dividende brut intègre une fiscalité immobilière payée par la SCPI pour le compte des associés à hauteur de 13,2%.
(4) Au titre de 2025, ce dividende brut intègre une distribution de plus-value à hauteur de 4,8 % de la distribution totale, un prélèvement sur le report à nouveau à hauteur de 18,4 % et une fiscalité immobilière payée par la SCPI à hauteur de 0,3 %.
(5) Au titre de 2025, ce dividende brut intègre une distribution de plus-value à hauteur de 7,8 % de la distribution totale, une distribution de prime d’émission à hauteur de 5,8 % et une fiscalité immobilière payée par la SCPI pour le compte des associés à hauteur de 3,9 %.
(6) Au titre de 2025, ce dividende brut intègre une distribution de plus-value à hauteur de 6,0 % de la distribution totale, un prélèvement sur le report à nouveau à hauteur de 1,3 % et une fiscalité immobilière payée par la SCPI pour le compte des associés à hauteur de 4,8 %.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont des investissements à long terme sans garantie de performance. Il existe un risque de perte en capital pour ce placement soumis aux fluctuations des marchés immobiliers et financiers.Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. La durée de placement minimale recommandée est généralement de 8 ans. Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués, sans garantie, par la diversification immobilière ou locative du portefeuille du fonds. Ces fonds ne bénéficient d’aucune garantie ou protection de capital et présentent notamment un risque de perte en capital, un risque de liquidité et un risque de durabilité. Le détail des risques est décrit dans le Document d’informations clés (DIC) et la note d’information de chaque SCPI. Communication publicitaire.
Vous souhaitez en savoir plus ? Découvrez notre guide dédié aux risques des SCPI.
