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Saviez-vous que vous pouvez acheter des parts de SCPI à crédit ? Et qu’en empruntant les sommes nécessaires auprès des banques, vous pouvez bénéficier de ce que l’on appelle « l’effet de levier » ? Un mécanisme qui vous permet d’acquérir plus de parts de SCPI que si vous achetiez uniquement via vos capitaux propres.
Comment fonctionne l’effet de levier et quels sont ses avantages ? Comment ce mécanisme peut-il optimiser votre stratégie d’investissement ? Dans cet article, nous répondons à toutes ces questions et nous vous aidons à y voir plus clair !
Sommaire :
L’effet de levier consiste à emprunter de l’argent pour investir davantage que ce que permettrait son seul apport personnel. Dans le cadre d’un investissement en SCPI, cela signifie que l’épargnant finance une partie de ses parts avec un crédit bancaire.
Les revenus générés par la SCPI, provenant des loyers des biens immobiliers détenus, servent ensuite à rembourser tout ou partie des mensualités du prêt.
Ce mécanisme permet ainsi d’acheter plus de parts que ce que l’on aurait pu financer seul, et donc d’espérer des revenus potentiellement plus élevés.
Cependant, l’effet de levier comporte un risque : si les loyers perçus diminuent, ils pourraient ne plus suffire à couvrir le remboursement de votre crédit. Vous seriez alors contraint de compléter la différence avec vos propres fonds.
Quand la rentabilité est inférieure au coût de l’endettement, on parle alors d’effet de levier négatif (ou « d’effet de massue »).
L’effet de levier négatif peut survenir en SCPI, si les performances sont en baisse. Dans ce cas, les revenus perçus peuvent être plus faibles que prévu. Or, si ces revenus servent à rembourser l’emprunt souscrit, vous pouvez alors être contraint de payer la différence en utilisant vos capitaux propres.
L’effet de levier augmente l’impact des baisses, qu’il s’agisse d’une diminution des revenus distribués par la SCPI ou d’une baisse du prix des parts. Dans ces situations, la perte sera plus importante que pour un investissement sans crédit. En plus de devoir rembourser votre emprunt, vous pourriez subir une perte supérieure à votre mise initiale. C’est pourquoi il est essentiel d’évaluer votre capacité à supporter ce risque avant de vous engager.
Dans tous les cas, l’idéal est donc de vous constituer une épargne de précaution suffisante que vous pourrez mobiliser, en cas de besoin.
En cas de recours à l’emprunt pour l’acquisition de parts de SCPI, le souscripteur ne doit pas tenir compte uniquement des revenus provenant de la SCPI, compte tenu de leur caractère aléatoire et non garanti, pour faire face à ses obligations de remboursement.
En cas de potentielle défaillance de remboursement du prêt, les parts de la SCPI pourraient être vendues à un prix inférieur à leur prix de souscription, ce qui entraînerait une perte en capital.
En cas de cession des parts de la SCPI à un prix inférieur au prix de souscription ou d’acquisition, l’associé devrait compenser la différence éventuelle existant entre le capital restant dû au titre de son emprunt et le montant issu de la cession de ses parts.
Vous souhaitez en savoir plus ? Consultez notre page dédiée aux risques des SCPI.
Pour mieux comprendre le principe de l’effet de levier en SCPI, prenons l’exemple d’un investisseur disposant d’un capital de 50 000€. Il souhaite utiliser ce capital pour investir dans une SCPI affichant un rendement annuel de 5 % net de frais de gestion.
Hypothèse numéro 1 : l’achat sans crédit de parts de SCPI
L’investisseur choisit ici d’acheter ses parts de SCPI sans avoir recours à l’emprunt. Dans ce cas, il pourra potentiellement toucher les revenus annuels suivants :
Hypothèse numéro 2 : l’achat à crédit de parts de SCPI en utilisant l’effet de levier
En plus des 50 000€ de capitaux propres dont il dispose déjà, l’investisseur souhaite emprunter 50 000€ de plus auprès d’une banque pour acheter davantage de parts de SCPI (il augmente ainsi sa capacité d’investissement).
Conditions du prêt bancaire affecté à l’achat de ces parts de SCPI :
Revenus SCPI potentiels :
➔ 100 000 € × 5 % = 5 000 € par an, soit environ 417 €/mois
Dans cette situation, l’échéance mensuelle de 390€ pourrait être couverte par le revenu mensuel potentiel généré par les SCPI de 417€/mois (hors fiscalité propre à chacun).
Le recours à l’effet de levier et donc à l’investissement à crédit, permet ici à l’investisseur d’acquérir plus de parts de SCPI que s’il avait fait un investissement uniquement sur ses fonds propres.
Au terme des 15 ans de crédit, l’investisseur possède donc 100.000€ de parts de SCPI, pouvant lui rapporter annuellement 5000€ de revenus. S’il avait investi uniquement avec ses fonds propres, il possèderait 50.000€ de parts de SCPI, avec des dividendes annuels potentiels de 2500€ seulement.
Ces simulations, non contractuelles reposent sur les hypothèses suivantes :
L’obtention d’un financement pour la souscription à crédit n’est pas garantie et dépend notamment de la situation financière, personnelle, fiscale et des garanties que peut offrir le souscripteur. Un crédit engage le souscripteur et doit être remboursé. Le souscripteur ne doit pas tenir compte exclusivement des revenus potentiels provenant de la SCPI, compte tenu de leur caractère aléatoire, pour faire face à ses échéances de remboursement. En cas de baisse de la valeur des parts lors de la revente, le souscripteur devra payer la différence. En cas de défaillance au remboursement du prêt consenti, les parts de la SCPI pourraient devoir être vendues, pouvant entraîner une perte de capital. Par ailleurs, les couts du crédit, de l’assurance et les frais d’intermédiation ne sont pas pris en compte dans cette simulation.
La société de gestion ne saurait être tenue responsable d’une évolution défavorable d’une des hypothèses.
Il existe plusieurs types de crédits permettant de souscrire des parts de SCPI.
Mais attention, il est important de garder à l’esprit que l’obtention d’un financement n’est pas garantie. Comme pour toute demande de crédit auprès d’une banque, cette dernière doit évaluer votre situation personnelle et financière afin de savoir si vous êtes ou non en mesure de rembourser les mensualités.
Tous les profils d’investisseurs ne sont pas éligibles au crédit.
Un crédit bancaire amortissable et à taux fixe peut être affecté à l’achat d’une SCPI. L’avantage : ce prêt est relativement simple à mettre en place et plus rapide à obtenir qu’un crédit immobilier classique. Ce crédit peut s’étendre sur une durée allant jusqu’à 25 ans et intégrer des périodes de différé, afin de s’adapter au mieux aux délais de jouissance des SCPI. De quoi éviter les potentielles périodes sans revenu.
Si vous souscrivez un crédit in fine, seuls les intérêts et l’assurance emprunteur sont à rembourser chaque mois. C’est uniquement à l’issue de la période de crédit que la totalité du capital sera à rembourser, en une seule fois.
Avantage : l’effort d’épargne est très réduit durant toute la période du crédit.
Inconvénients : toutes les banques ne proposent pas le crédit in fine et si c’est le cas, ces prêts s’assortissent généralement d’un certain nombre de garanties.
L’emprunteur pourra, par exemple, être dans l’obligation de souscrire un contrat d’assurance-vie avec versements programmés pour obtenir le capital nécessaire au remboursement in fine du prêt.
Notez qu’en règle générale, le prêt in fine est accordé aux emprunteurs ayant une situation financière stable, des revenus élevés et une capacité à constituer une épargne solide.
| Type de crédit | Avantages | Inconvénients |
|---|---|---|
| Crédit amortissable | Ne nécessite pas forcément d’apport (selon les banques) Mensualités constantes et prévisibles | Des taux d’emprunt plus élevés dans le cas d’un crédit à la consommation |
| Crédit in-fine | Remboursement mensuel uniquement des intérêts du crédit + de l’assurance | Garanties supplémentaires demandées par les banques Nécessite souvent un apport |
Investir en SCPI à crédit vous permet de vous constituer un patrimoine avec un effort d’épargne plus modeste que via l’investissement classique.
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Découvrez pourquoi la fiscalité est un élément clé à maîtriser pour optimiser le rendement net de votre investissement en SCPI !
Il existe différents modes de détention et de souscription, selon votre capacité d’épargne et vos objectif patrimoniaux.
Découvrez tout sur l’achat de parts de SCPI avec notre article dédié.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont des investissements à long terme sans garantie de performance. Il existe un risque de perte en capital pour ce placement soumis aux fluctuations des marchés immobiliers et financiers.Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. La durée de placement minimale recommandée est généralement de 8 ans. Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués, sans garantie, par la diversification immobilière ou locative du portefeuille du fonds. Ces fonds ne bénéficient d’aucune garantie ou protection de capital et présentent notamment un risque de perte en capital, un risque de liquidité et un risque de durabilité. Le détail des risques est décrit dans le Document d’informations clés (DIC) et la note d’information de chaque SCPI. Communication publicitaire.
Vous souhaitez en savoir plus ? Découvrez notre guide dédié aux risques des SCPI.
Effet de levier et SCPI : comment l’utiliser ?
Les avantages de l’effet de levier lors d’un investissement en SCPI
Si vous utilisez l’effet de levier pour investir en SCPI, vous pouvez construire un patrimoine à travers un effort d’épargne plus faible que si vous aviez recours à l’investissement sans emprunter.
En effet, le prêt bancaire va vous permettre d’augmenter le montant du capital investi et donc, d’acquérir plus de parts de SCPI que si vous aviez uniquement mobilisé vos capitaux propres.
Autre avantage, les gains potentiellement réalisés grâce à votre portefeuille de SCPI peuvent vous servir à rembourser en partie directement les mensualités de crédit.
Enfin, notez que les intérêts et les frais de l’emprunt (assurance emprunteur, frais de dossier…) sont déductibles des loyers perçus, ce qui va vous permettre de réduire le montant de la base imposable de vos revenus fonciers.
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