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Avec un patrimoine constitué d’actifs variés tels que magasins de proximité, grandes surfaces ou boutiques de retail park, la SCPI de commerce suscite l’intérêt des investisseurs.
Mais quelles sont, plus précisément, les spécificités de ces SCPI de commerce ? Quels sont leurs avantages et leurs inconvénients ? Vers quels types de SCPI de commerce se tourner en 2025 en tant qu’investisseur ?
Découvrez toutes nos réponses à ces questions, dans cet article détaillé.
Sommaire :
Une SCPI de commerce, est une solution d’épargne immobilière permettant d’investir dans un parc immobilier locatif constitué d’au moins 60% d’immobilier commercial.
La SCPI de commerce fait donc partie des SCPI dites « thématiques », car plus de 60% de son patrimoine est composé d’une seule classe d’actifs.
En investissant dans une SCPI de commerce, chaque épargnant devient co-propriétaire du parc immobilier détenu par la SCPI et perçoit à la hauteur de ses investissements des dividendes (non garantis) issus des loyers.
Le tout, sans avoir à se soucier de la gestion locative (recherche de locataire, gestion des travaux des immeubles etc.) Cette mission est en effet totalement déléguée à la société de gestion, en contrepartie d’une commission de gestion.
Les photographies présentées sont des exemples d’investissements déjà réalisés, ou illustrant la cible d’investissement du fonds, et ne préjugent pas des investissements futurs.
La SCPI de commerce détient des actifs variés, allant de la petite boutique de centre-ville aux boutiques de grandes marques au sein d’un centre commercial, voire même au centre commercial en lui-même. Ces actifs peuvent être des commerces essentiels ou non essentiels.
Deux types d’actifs se distinguent au sein des SCPI de commerce :
En règle générale, le patrimoine des SCPI de commerce est constitué de murs de magasins, de commerces de petite, moyenne ou grande surface, de centres commerciaux ou encore, de galeries commerciales. Ces commerces se situent dans des emplacements stratégiques tels que des centres-villes dynamiques, des zones commerciales ou encore des retail parks (ces centres commerciaux à ciel ouvert).
Omniprésents dans notre quotidien, les petits commerces et les grandes surfaces restent fréquentés et appréciés des consommateurs. Après la crise du Covid, le secteur du commerce a d’ailleurs su s’adapter et rebondir. Ainsi, aujourd’hui, les commerces de proximité qui bénéficient d’un bon emplacement profitent en effet d’un regain d’activité (source : FNAU – Comment s’est adapté le commerce depuis la crise sanitaire de la Covid-19).
Par ailleurs, avec l’essor du e-commerce, le commerce physique a su se réinventer afin de conserver son attractivité. Et actuellement, certains secteurs tels que l’alimentation, la restauration ou encore le bricolage se distinguent par leur dynamisme.
Ces commerces ont su mettre en place des évolutions comme le click and collect ou encore les drives piétons, qui font partie des nouvelles pratiques « phygitales » mixant l’expérience digitale et l’expérience en magasin.
Les SCPI de commerce offrent aux investisseurs la perspective de rendements potentiellement attractifs. En effet, selon l’ASPIM, les taux de distribution (TD) moyens des SCPI de commerce ont atteint 4,9% en 2024. À titre de comparaison, ils étaient de 4% pour les SCPI santé éducation et de 4,3% pour les SCPI résidentielles, en moyenne, la même année (Source : ASPIM -Collecte et performance des fonds immobiliers grand public en 2024).
Rappelons toutefois que les performances passées ne présagent pas des performances futures.
Pour occuper un local commercial en tant que locataire, les commerçants doivent conclure un bail commercial, dont la durée est fixée à 9 ans. Le cadre légal d’application du bail commercial est particulièrement strict et très protecteur pour le locataire. Et ce, pour que ce dernier puisse exercer son activité commerciale en toute sérénité, sans avoir à craindre de devoir déménager à tout moment. Cet engagement sur une longue durée est synonyme de stabilité des locataires, et donc potentiellement, de dividendes réguliers pour les investisseurs.
Bien qu’elle se concentre à plus de 60% sur l’immobilier commercial, la SCPI de commerce permet de diversifier votre portefeuille d’investissement. En effet, elle peut être relativement diversifiée, en termes de typologies de biens (petites ou grandes boutiques, centres commerciaux, retails parks…), comme de secteurs géographiques.
En tant qu’investisseur, placer votre épargne dans ce type de SCPI vous permet donc de diversifier vos placements, à travers une multitude de biens immobiliers.
De plus, la SCPI permet la mutualisation du risque locatif grâce à la multitude et à la diversité des locataires répartis sur plusieurs biens, réduisant ainsi l’impact d’un impayé ou d’une vacance locative.
Notez enfin que vous avez aussi la possibilité d’investir dans plusieurs SCPI de commerces à la fois et de diversifier ainsi encore davantage votre patrimoine.
Les références à un classement, un prix et/ou une notation ne préjugent pas des résultats futurs du fonds ou du gestionnaire.
Comme toutes les sociétés civiles de placement immobilier, les SCPI de commerce comportent des risques de liquidité, de perte en capital ou encore, des risques liés au marché immobilier.
Les parts de SCPI n’offrent pas la même liquidité que d’autres placements tels que les actions par exemple. En effet, la SCPI ne garantit pas la revente des parts car il y a besoin d’une contrepartie (il faut un acheteur en face de la demande de revente).
Le capital investi dans des parts de SCPI n’est pas garanti. Le prix des parts peut fluctuer à la hausse ou à la baisse en fonction des évolutions du marché immobilier.
Le marché des SCPI de commerce est soumis aux aléas du marché immobilier. Dès lors, certains actifs peuvent subir des baisses de valorisation au fil de temps et des événements.
Le risque immobilier peut toutefois être atténué (sans garantie) si vous choisissez une SCPI de commerce qui investit dans un vaste choix de commerces et/ou dans divers secteurs géographiques.
Pour choisir une SCPI adaptée à votre profil et adopter une stratégie adaptée à votre degré d’exposition aux risques, faites-vous accompagner par un conseiller en gestion du patrimoine.
Anciennement connue sous le nom d’Immorente 2, Sofiboutique est une SCPI Sofidy qui investit :
Au 31/12/2024, son patrimoine est constitué de plus de 145 unités locatives, à travers un parc immobilier diversifié. Totalisant 104,7 M€ de capitalisation (au 31/12/2024), la SCPI Sofiboutique affiche un taux de distribution brut de fiscalité de +5,28%(1) en 2024, une performance globale annuelle 2024 de +5,28%(4) et un TRI depuis l’origine (13 ans) de +4,96%(3) (les performances passées ne préjugent pas des performances futures).
Les photographies présentées sont des exemples d’investissements déjà réalisés, ou illustrant la cible d’investissement du fonds, et ne préjugent pas des investissements futurs.
SCPI de commerce, la SCPI Sofipierre investit principalement dans l’immobilier commercial.
Sofipierre privilégie les acquisitions d’immobilier commercial (bureaux, locaux commerciaux, locaux d’activité/logistique et autres…) en France : à la fois en Île-de-France et en région, proche des grandes métropoles et à titre accessoire à l’étranger (Espace Économique Européen, Royaume-Uni et Suisse).
Elle cible une répartition équilibrée de son patrimoine immobilier entre les actifs de bureaux, les commerces et les locaux d’activités et de logistique.
Au 31/12/2024, Sofipierre possède près de 376 unités locatives, affiche une capitalisation de 146,3 M€, un taux de distribution de +6,20%(2) brut de fiscalité en 2024, une performance globale annuelle 2024 de +6,20%(4). Son TRI est de +9,78% depuis la reprise par Sofidy (25 ans) (les performances passées ne préjugent pas des performances futures).
Les photographies présentées sont des exemples d’investissements déjà réalisés, ou illustrant la cible d’investissement du fonds, et ne préjugent pas des investissements futurs.
Vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier grâce aux SCPI de commerce ? Pour mieux s’adapter à vos besoins, à votre capacité d’épargne et à vos objectifs patrimoniaux, Sofidy vous propose deux solutions pour souscrire : avec ou sans accompagnement.
Vous avez la possibilité de souscrire en ligne, en autonomie totale.
Une solution sans conseil, rapide et simplifiée, idéale pour les investisseurs cherchant un processus de souscription en quelques clics. Constituez-vous un patrimoine immobilier à partir de 315€ seulement, facilement, depuis chez vous et en moins de 10 minutes !
En choisissant l’accompagnement professionnel avec un conseiller en gestion de patrimoine, vous pourrez trouver des réponses à toutes vos questions et être aiguillé vers les SCPI qui conviennent à vos besoins à vos objectifs patrimoniaux ou encore à vos attentes en termes de fiscalité. Vous bénéficierez à la fois d’une analyse personnalisée et d’un suivi global.
La SCPI de commerce est une société civile de placement immobilier dont la plupart des actifs sont des commerces ou de l’immobilier commercial (au moins 60%).
Situés en centre-ville, dans des galeries marchandes, des retail parks ou encore des centres commerciaux, les actifs détenus par les SCPI de commerce peuvent se trouver en France, en Europe ou partout à travers le Monde.
Il n’y a pas à proprement parler de meilleure SCPI de commerce. Toutefois, certaines d’entre elles affichent des performances supérieures à la moyenne des SCPI de commerce du marché (le taux de distribution moyen des SCPI de commerce en 2024 étant de 4,9% selon l’ASPIM – Collecte et performance des fonds immobiliers grand public en 2024).
C’est le cas, par exemple, de la SCPI de commerce Sofipierre, qui affiche un TD de +6,20% en 2024 et d’une performance globale annuelle 2024 de +6,20% (les performances passées ne préjugent pas des performances futures).
Néanmoins, le TD n’est pas le seul indicateur à considérer pour sélectionner une SCPI : il convient également de regarder d’autres données telles que le taux d’occupation financier (TO,) ou encore le TRI, qui indique la performance annualisée d’une SCPI sur une période donnée.
A titre informatif pour Sofipierre, son TRI(3) est de +9,78% sur 25 ans.
Les rendements observés varient selon les caractéristiques des SCPI de commerce, les évolutions du marché immobilier ou encore, la conjoncture économique.
A titre d’exemple, les SCPI de commerce Sofidy annoncent les taux de distribution prévisionnels 2025 suivants :
Ces taux de distributions ne sont pas garantis et seront ajustés au cours des prochains trimestres. Il s’agit de prévisions basées sur des hypothèses arrêtées par la Société de Gestion, qui ne constituent en aucun cas une promesse de rendement ou de performance.
Oui, vous pouvez emprunter pour acheter des parts de SCPI de commerce à crédit. Ainsi, en tant qu’investisseur, vous profiterez de « l’effet de levier », un mécanisme qui vous permet d’acheter davantage de parts que si vous n’utilisiez que vos capitaux propres. De plus, les dividendes perçus peuvent directement vous servir à rembourser les mensualités du crédit souscrit pour acheter les parts.
Attention : Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Le souscripteur ne doit pas tenir compte exclusivement des revenus potentiels provenant de la SCPI, compte tenu de leur caractère aléatoire, pour faire face à ses échéances de remboursement. En cas de baisse de la valeur des parts lors de la revente, le souscripteur devra payer la différence. En cas de défaillance au remboursement du prêt consenti, les parts de la SCPI pourraient devoir être vendues, pouvant entraîner une perte de capital. L’effet de levier a pour effet d’augmenter la capacité d’investissement mais également les risques de pertes.
Vous pouvez acquérir des parts de SCPI soit en direct, soit via une assurance vie au sein d’un contrat dit « multisupports ». De quoi investir dans la « pierre-papier », tout en bénéficiant du cadre fiscal avantageux de l’assurance-vie.
La SCPI Européenne bénéficie d’une fiscalité avantageuse et de rendements potentiellement attractifs. Découvrez tout ce qu’il faut savoir avec cet article.
Investir en SCPI de bureaux vous permet d’accéder à l’immobilier de bureaux, qui représente la majorité des actifs en SCPI : découvrez en plus avec notre article.
Investir en SCPI logistique permet de profiter de la dynamique porteuse de l’immobilier logistique. Apprenez en plus avec notre article dédié !
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont des investissements à long terme sans garantie de performance. Il existe un risque de perte en capital pour ce placement soumis aux fluctuations des marchés immobiliers et financiers.Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. La durée de placement minimale recommandée est généralement de 8 ans. Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués, sans garantie, par la diversification immobilière ou locative du portefeuille du fonds. Ces fonds ne bénéficient d’aucune garantie ou protection de capital et présentent notamment un risque de perte en capital, un risque de liquidité et un risque de durabilité. Le détail des risques est décrit dans le Document d’informations clés (DIC) et la note d’information de chaque SCPI. Communication publicitaire.
Vous souhaitez en savoir plus ? Découvrez notre guide dédié aux risques des SCPI.
(1) Dividende brut au titre de l’année N avant prélèvement obligatoire et autre fiscalité immobilière (sur plus-values) payée par le fonds pour le compte des associés rapporté au prix de souscription au 1er janvier de l’année N.
(2) Dividende au titre de l’année 2024 avant prélèvement obligatoire et autre fiscalité immobilière (sur plus-values) payée par la SCPI pour le compte des associés rapporté au prix de souscription au 1er janvier 2024.
(3) Le TRI (Taux de Rendement Interne) exprime la performance passée du placement financier en SCPI. Pour une période donnée, il prend en compte l’accroissement – ou la perte – de valeur et l’ensemble des dividendes sur cette période.
(4) La performance globale de l’année N correspond à la somme du taux de distribution de l’année N et de la variation du prix de souscription entre le 1er janvier de l’année N et le 1er janvier de l’année N+1.
Comment choisir une SCPI de commerce ?
Si vous souhaitez investir dans une SCPI de commerce, vous pouvez affiner votre choix en étudiant de près différents indicateurs clés de l’univers des SCPI. Soyez plus particulièrement attentif au :
Pour vous accompagner dans votre stratégie et savoir si la SCPI de commerce qui vous intéresse correspond à votre profil d’investisseur, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine. À vos côtés, ces professionnels établiront une stratégie patrimoniale sur-mesure et adaptée.