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La SCPI est un outil d’investissement qui vous permet de constituer un patrimoine immobilier et de percevoir des revenus (non garantis), grâce aux dividendes issus de la location des immeubles. Sur le marché, il existe différents types de SCPI et parmi elles, des SCPI qui investissent dans différents types d’actifs.
Mais que sont précisément les SCPI diversifiées ? Quelles sont leurs caractéristiques, leurs avantages et leurs inconvénients ? Enfin, pourquoi les investisseurs s’intéressent-ils particulièrement à ce type de placements ?
Dans cet article détaillé, découvrez des réponses concrètes à ces questions et ainsi, affinez votre stratégie d’investissement.
Sommaire :
Selon l’ASPIM(1) , une SCPI diversifiée est un outil d’investissement immobilier dont le fonds cible au moins 3 typologies d’actifs différentes, sans qu’aucune ne dépasse 50% de la valeur totale du patrimoine immobilier(2).
En choisissant une SCPI diversifiée, vous répartissez votre investissement sur plusieurs secteurs immobiliers, ce qui permet de limiter le risque lié à la dépendance d’une seule typologie d’actif (ex : commerces, bureaux…) ou à une seule géographie (France, Espagne, …).
Une SCPI à diversification sectorielle, est une SCPI dont le patrimoine peut être constitué de biens de différentes natures. Par exemple, le portefeuille d’une SCPI à diversification sectorielle peut à la fois se composer d’actifs tels que des bureaux, commerces, des structures de tourisme ou encore, des entrepôts logistiques.
Comme leur nom l’indique, ces SCPI font le choix de se diversifier par secteur géographique. Ainsi, elles peuvent être régionales, françaises, européennes ou internationales.
À noter : une SCPI peut être diversifiée à la fois au niveau sectoriel et au niveau géographique.
Aussi appelées « spécialisées », les SCPI thématiques ont la particularité de se concentrer majoritairement sur un seul et même secteur. Par exemple, les SCPI dites « de bureaux » ou encore les SCPI « de commerces » font partie de cette catégorie.
Par définition, la stratégie des SCPI thématiques repose sur un patrimoine moins varié que celui des SCPI diversifiées. En contrepartie, leur spécialisation leur confère une expertise sectorielle qui peut leur offrir un meilleur positionnement pour identifier et sélectionner des actifs recherchés dans leur domaine de prédilection, souvent considérés comme générateurs de valeur.
| SCPI diversifiée : les avantages |
|---|
| - Mutualisation des risques |
| - Un rendement potentiellement plus intéressant qu’une SCPI thématique (en moyenne 5.8% en 2024) |
| - Ticket d’entrée à partir de quelques centaines d’euros |
| - Gestion entièrement déléguée pour gagner en temps et éviter les tracas administratifs |
En optant pour une SCPI diversifiée, vous accédez à un large éventail de biens sans vous cantonner à un seul secteur ou à une seule zone géographique. Ainsi, vous vous donnez toutes les chances de tirer parti du marché et de mutualiser les risques (impayés, vacance locative, etc.).
Par exemple, si le marché des bureaux connaît une baisse, les revenus générés par les commerces ou les entrepôts présents dans la SCPI peuvent compenser cette baisse. De même, si le secteur de la santé traverse une période difficile, la performance des actifs résidentiels ou logistiques peut soutenir la valeur globale de votre placement.
Ainsi, la diversification au sein d’une SCPI vous offre une meilleure protection face aux aléas économiques de chaque secteur.
Les SCPI diversifiées ont la capacité d’investir plus facilement en fonction des opportunités du marché. En effet, les investissements peuvent se concentrer sur les biens immobiliers les plus prisés à l’instant T, sans obligation de se limiter à un seul secteur d’activité ou à une seule zone géographique déterminée.
Cette flexibilité permet bien souvent d’optimiser les rendements. Ainsi, en 2024, les SCPI diversifiées étaient selon l’ASPIM, celles qui affichaient les meilleurs rendements du marché avec un taux de distribution moyen de 5,8% (source : Collecte et performance des fonds immobiliers grand public en 2024 – ASPIM).
Attention toutefois, les performances passées ne présagent pas des performances futures. L’investissement en SCPI est un placement à long terme, la durée de placement recommandée est de 8 ans minimum. Il comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité.
Investir dans une SCPI vous permet d’accéder à un portefeuille de biens sans avoir à vous soucier de la gestion locative. Ces démarches – telles que celles liées aux travaux, ou encore à la recherche de locataires – sont déléguées à la société de gestion (en contrepartie d’une commission de gestion).
De quoi économiser en temps et en charge mentale.
Enfin, avec un ticket d’entrée à partir de quelques centaines d’euros, les SCPI sont des investissements accessibles.
En choisissant les SCPI diversifiées ou thématiques, les investisseurs ont l’opportunité de placer leur épargne dans des biens immobiliers auxquels ils ne pourraient pas accéder sur le marché traditionnel, comme l’immobilier professionnel (bureaux, commerces, entrepôts logistiques, etc.).
Cette accessibilité financière est un avantage pour les investisseurs qui ne souhaitent pas recourir à l’emprunt. Toutefois, notez qu’il est également possible d’investir dans des SCPI à crédit et de bénéficier ainsi, de l’effet de levier.
Le souscripteur ne doit pas tenir compte exclusivement des revenus potentiels provenant de la SCPI, compte tenu de leur caractère aléatoire, pour faire face à ses échéances de remboursement. En cas de baisse de la valeur des parts lors de la revente, le souscripteur devra payer la différence. En cas de défaillance au remboursement du prêt consenti, les parts de la SCPI pourraient devoir être vendues, pouvant entraîner une perte de capital.
| Bon à savoir
|
 |
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
TRI depuis l'origine (36 ans)
Taux de distribution 2024
Minimum de souscription
Taux de distribution 2024
TRI cible (5ans)
Minimum de souscription
Performance depuis l'origine (7 ans)
Performance 2024
Minimum de souscription
Performance depuis l'origine (9 ans)
Performance 2024
Comme tous les placements immobiliers, les SCPI présentent un certain nombre de risques à prendre en considération avant de souscrire.
Les parts de SCPI sont investies en immobilier et par conséquent, elles sont peu liquides. Notamment, si on les compare à des actions cotées en bourse. Les SCPI présentent donc un risque de liquidité, la revente des parts pouvant s’avérer relativement longue en cas de crise. En effet vendre vos parts de SCPI nécessite une contrepartie (un autre investisseur qui les achète).
Les SCPI ne sont pas un produit d’épargne à capital garanti. De la même manière que les actions ou les obligations, les SCPI présentent donc un risque de perte en capital.
Placer son argent dans des parts de SCPI, c’est opter pour un placement immobilier. Et par définition, cet investissement est soumis aux fluctuations du marché immobilier. Cependant, ce risque peut être atténué (sans garantie) par le choix d’une SCPI diversifiée. Opter pour des SCPI qui investissent dans un panel de secteurs économiques ou géographiques et qui détiennent plusieurs centaines ou milliers d’actifs immobiliers, vous permet en effet de mutualiser sensiblement le risque immobilier.
Le détail des risques est décrit dans le Document d’Informations Clés (DIC) et la note d’information de la SCPI. Pour en savoir plus vous pouvez aussi consulter notre page dédiée aux risques des SCPI.
La SCPI Immorente est l’une des SCPI les plus diversifiées du marché, et l’une des plus importantes. Depuis plus de 36 ans, Immorente investit dans un patrimoine diversifié et dynamique, dans les principales typologies d’immobilier locatif en France, mais également à l’étranger, notamment en Belgique, au Royaume-Uni, en Irlande, aux Pays-Bas et en Allemagne.
Son patrimoine de plus de 3 100 unités locatives est constitué de différentes typologies d’actifs, telles que :
Avec plus de 49 000 épargnants qui lui font confiance, Immorente s’impose comme la SCPI diversifiée incontournable du marché.
| Caractéristiques de la SCPI Immorente | |
|---|---|
| Année de création | 1988 |
| Taux de distribution 2024 | +5,04%* brut de fiscalité (Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.) |
| Performance globale 2024 | +5,04% |
| Taux de rendement interne (TRI) | - 9,35% de taux de rendement interne au 31/12/2024 depuis l’origine (36 ans) - 2,98% sur 5 ans |
| Capitalisation | 4,4 Mds€ au 31/12/2024 |
| Prix de la part | 340€ |
| Répartition sectorielle au 31/12/2024 | - 36,3% de bureaux - 24,1% de commerces de centre-ville et en milieu urbain - 16,4% de moyennes surfaces commerciales de périphérie - 13,7% de galeries commerciales - 9,5% autres (activités camping, hôtels…) |
| Répartition géographique au 31/12/2024 | -Paris centre, grand Paris, -Métropoles françaises, -Étranger (Pays-Bas, Allemagne, Belgique, Royaume-Uni, Irlande et reste de l’Europe) |
En résumé, en choisissant une SCPI diversifiée, vous investissez dans plusieurs secteurs immobiliers différents, ce qui vous permet de ne pas être dépendant d’un seul type d’actifs ou d’une seule géographie. Ce type de placement s’adresse aux investisseurs qui recherchent une exposition plus équilibrée grâce à la diversification opérée par la SCPI.
Toutefois, l’investissement en SCPI comportant des risques, et vous pouvez vous faire accompagner par votre conseiller en gestion de patrimoine.
Ce dernier pourra vous aider à analyser vos besoins et tiendra compte de votre situation personnelle afin de vous orienter vers des placements qui correspondent à votre profil d’investisseur.
Difficile d’établir un classement. Cependant, certaines SCPI diversifiées se distinguent par leur ancienneté et leur large diversification. C’est notamment le cas de la SCPI diversifiée Immorente.
Lancée il y a plus de 36 ans, cette SCPI constituée de plus de 3100 unités locatives dans plus de 6 pays européens offre l’une des diversifications les plus importantes du marché.
Selon les chiffres publiés récemment par l’ASPIM, les SCPI diversifiées sont celles qui affichent les meilleures performances du marché avec un taux de distribution de 5,8% en 2024.
Ce qui traduit la capacité de ces SCPI à optimiser leurs rendements en maîtrisant les risques. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Chacune de ces SCPI a ses avantages et ses inconvénients…. Préférer l’une ou l’autre type de SCPI dépend, entre autres, de votre profil d’investisseur et de vos objectifs.
Les SCPI diversifiées répartissent leurs investissements sur plusieurs secteurs immobiliers, ce qui leur permet de lisser les effets des cycles économiques. Elles affichent généralement un meilleur taux de distribution (en moyenne 5,8% en SCPI selon l’ASPIM)
Les SCPI thématiques, quant à elles, concentrent leurs investissements sur un secteur précis (santé, logistique, bureaux, etc.).
Cette spécialisation leur donne un positionnement fort pour identifier des actifs recherchés et exploiter des tendances sectorielles, mais implique une exposition plus marquée aux évolutions propres à ce marché. Elles s’adressent donc aux investisseurs souhaitant miser sur une approche ciblée et ayant des convictions pour le placement de leur épargne.
Il est aussi tout à fait possible d’avoir une stratégie mixant à la fois des parts de SCPI thématique et des parts de SCPI diversifiée.
Investir en SCPI européenne vous permet de diversifier votre patrimoine et de bénéficier d’une fiscalité avantageuse.
Découvrez notre article dédié !
Investir en SCPI logistique permet de profiter de la dynamique porteuse de l’immobilier logistique. Apprenez en plus avec notre article dédié !
Investir en SCPI de bureaux vous permet d’accéder à l’immobilier de bureaux, qui représente la majorité des actifs en SCPI : découvrez en plus avec notre article.
(1)ASPIM : Association française de sociétés de placement immobilier
(2)Source : « ASPIM – nouvelle classification économique des SCPI et OPCI grand public – novembre 2024 »
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont des investissements à long terme sans garantie de performance. Il existe un risque de perte en capital pour ce placement soumis aux fluctuations des marchés immobiliers et financiers.Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. La durée de placement minimale recommandée est généralement de 8 ans. Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués, sans garantie, par la diversification immobilière ou locative du portefeuille du fonds. Ces fonds ne bénéficient d’aucune garantie ou protection de capital et présentent notamment un risque de perte en capital, un risque de liquidité et un risque de durabilité. Le détail des risques est décrit dans le Document d’informations clés (DIC) et la note d’information de chaque SCPI. Communication publicitaire.
Vous souhaitez en savoir plus ? Découvrez notre guide dédié aux risques des SCPI.
Comment souscrire à une SCPI diversifiée ?
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Cette option vous permet d’être guidé dans vos choix et de lever les doutes sur des questions importantes, à propos de la fiscalité ou encore de vos objectifs patrimoniaux par exemple.
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