Oups, votre navigateur internet
n'est pas pris en charge.
Afin de bénéficier d'une expérience optimale et en toute sécurité, nous vous invitons à accéder depuis un autre navigateur ou à télécharger la dernière version de Google Chrome.
Pour toute demande, notre équipe reste à votre disposition au 01.69.87.02.00
retour
L’immobilier occupe une place de choix dans le cœur des Français. Avec l’assurance-vie et le Livret A, il figure parmi les placements les plus plébiscités, notamment pour sa stabilité, sa dimension tangible et sa capacité à générer des revenus réguliers (non garantis). Qu’il s’agisse de se constituer un patrimoine ou de diversifier ses sources de revenus, investir dans la pierre reste une stratégie rassurante, ancrée dans la culture patrimoniale française.
Mais tous les investissements immobiliers ne se ressemblent pas. Aujourd’hui, deux grandes approches s’offrent aux épargnants :
Ces deux modes d’investissement poursuivent les mêmes objectifs (revenus complémentaires, valorisation du capital…) mais se distinguent fortement par leur fonctionnement, leur niveau d’implication et leur confort de gestion. Ces différences ont également un impact sur les performances et les risques.
Alors, SCPI ou investissement locatif ? Découvrez dans cet article quelle est la meilleure option pour investir en immobilier !
Sommaire :
La SCPI (Société civile de placement immobilier) est une solution d’épargne immobilière qui permet d’investir dans un parc immobilier locatif constitué de centaines voire de milliers d’actifs (bureaux, commerces, entrepôts, hôtels…).
Avec les SCPI, plutôt que d’acheter un appartement pour le louer vous-même, vous achetez des parts d’un parc immobilier, entièrement géré par des sociétés de gestion professionnelles comme Sofidy. Ces experts sélectionnent les meilleurs actifs, recherchent et gèrent les locataires, assurent l’entretien des bâtiments et supervisent les potentiels travaux.
En contrepartie de votre investissement, vous percevez les revenus issus des loyers de ce parc immobilier, répartis au prorata du nombre de parts que vous détenez (non garanti). C’est une solution clé en main qui offre simplicité, diversification, et accessibilité.
Bien qu’elles existent depuis les années 1970, les SCPI ne sont pas connues de tous. Elles sont pourtant fortement plébiscitées par les investisseurs les plus avertis : au 31 décembre 2024, l’ensemble des SCPI du marché représentent une capitalisation de près de 90 milliards d’euros !
(Source : ASPIM – Chiffres du marché des FIA en immobilier – Décembre 2024)
Souvent présenté comme une valeur sûre, l’investissement immobilier locatif consiste à acheter un bien (appartement, maison, immeuble) pour le mettre en location et en percevoir les loyers.
Le propriétaire peut gérer son bien seul ou avec l’aide d’une agence immobilière (moyennant des frais de gestion locative). Cependant, même lorsqu’il est confié à une agence, l’investisseur reste décisionnaire : il doit notamment valider les travaux qui pourraient être nécessaires, et prendre toutes les décisions majeures concernant la gestion du bien.
Ce type d’investissement est souvent plébiscité pour sa dimension concrète et la possibilité de maîtriser chaque décision. Mais cette autonomie s’accompagne en contrepartie de nombreuses responsabilités :
L’investissement locatif peut offrir de bonnes performances à condition d’avoir du temps, des compétences, et d’avoir envie de gérer le bien au jour le jour. Ce n’est pas un placement passif.
Pour vous aider à mieux évaluer les avantages et les inconvénients de chacune de ces deux options d’investissement, voici un tableau comparatif. Chaque critère analysé fait l’objet d’une description détaillée sous le tableau.
| SCPI | Investissement locatif | |
|---|---|---|
| Accessibilité financière | Accessible dès quelques centaines d’euros | Investissement conséquent qui peut demander un apport personnel important et/ou un emprunt bancaire |
| Gestion des locataires | Aucune contrainte pour l’investisseur : la gestion locative est à 100% assumée par la société de gestion de la SCPI en contrepartie d’une commission de gestion | Gestion effectuée par l’investisseur lui-même ou confiée à une agence immobilière en contrepartie du paiement de frais de gestion locative |
| Identification des actifs | Sélection effectuée par des professionnels ayant une bonne visibilité du marché immobilier | L’épargnant choisit seul le bien dans lequel investir |
| Type de biens et localisation | Immobilier professionnel (bureaux, commerces, entrepôts…), réparti sur l’ensemble du territoire français voire européen | Immobilier résidentiel (appartement, maison), souvent proche de chez soi pour simplifier la gestion quotidienne de l’investissement |
| Mutualisation des risques | Le portefeuille de la SCPI est constitué de plusieurs centaines de biens immobiliers : cette diversification permet une mutualisation des risques | L’investissement est concentré sur un seul bien immobilier et un unique locataire : aucune mutualisation des risques |
| Rendement potentiel | 5.8% par an en moyenne pour les SCPI diversifiées* | Retour sur investissement variable selon l’emplacement, les charges, la fiscalité… |
Investir en SCPI est très accessible financièrement. Il suffit de quelques centaines ou milliers d’euros pour devenir associé.
En revanche, l’investissement locatif en direct nécessite souvent un apport conséquent (10 à 30% du prix du bien), en plus des frais de notaire, du coût des travaux, etc.
En locatif direct, l’investisseur peut choisir de s’occuper lui-même de la gestion, ou de la déléguer à une agence en contrepartie de frais de gestion locative. Néanmoins, même avec l’aide d’une agence, l’investisseur reste responsable des décisions importantes liées à son bien.
De son côté, la SCPI offre une gestion totalement déléguée : c’est une société de gestion, telle que Sofidy, qui mène à bien cette mission en contrepartie d’une commission de gestion. Cela allège grandement la charge mentale et administrative de l’épargnant !
Les sociétés de gestion de SCPI disposent d’équipes d’analystes, professionnels du marché immobilier, pour sélectionner les meilleurs biens.
À l’inverse, en investissement locatif en direct, c’est l’investisseur qui doit repérer, analyser, négocier et optimiser son bien, ce qui demande du temps et des compétences.
En locatif direct, l’acheteur investit souvent à proximité de son domicile, dans un bien résidentiel (studio, appartement, maison). Le choix est donc plus restreint, avec une concentration géographique forte. Un écueil qui peut être contourné grâce à la SCPI.
En effet, cette dernière permet d’accéder à de l’immobilier professionnel (commerces, bureaux, logistique, santé…) habituellement réservé à des investisseurs institutionnels et ce, dans une large zone géographique en France (région parisienne, métropoles régionales) voire en Europe (Allemagne, Espagne, Pays-Bas…).
Alors que dans le cadre d’un investissement locatif en direct tout repose sur un seul bien, un seul locataire, un seul emplacement, en investissant dans une SCPI vous êtes co-propriétaire de dizaines voire de centaines de biens (ce qui représente autant de locataires). Cette mutualisation des risques est l’un des principaux points forts des SCPI.
Le taux de distribution moyen des SCPI, toutes catégories confondues, est de 4,72%* en 2024. En direct, le rendement est très variable selon l’emplacement, les éventuelles périodes de vacances locatives, et les charges. Il peut être plus élevé, mais il comporte aussi plus de risques et de contraintes.
Rappelons tout de même que les performances passées ne préjugent pas des performances futures, et que le rendement n’est pas garanti.
* Source Aspim 2025 « Collecte et performance des fonds immobiliers grand public en 2024 »
| Bon à savoir
Le taux de distribution des SCPI (ou « TD ») est un indicateur de performance qui mesure la rentabilité annuelle d’une SCPI.
|
 |
Malgré leurs avantages, les SCPI ne sont pas exemptes de risques. Voici les principaux à prendre en compte (bien qu’ils ne soient pas les seuls) avant d’envisager un investissement :
Contrairement aux placements financiers comme les actions, les parts de SCPI ne sont pas liquides. Etant adossées à de l’immobilier physique, leur revente peut prendre du temps. En effet, la société de gestion ne garantit pas le rachat des parts, il faut une contrepartie donc un acheteur en face de la demande de revente.
Investir en immobilier comporte un risque de perte en capital. La valeur des parts peut évoluer à la hausse comme à la baisse, selon les performances de gestion de la SCPI et le contexte du marché immobilier.
Comme tout investissement immobilier, une SCPI peut subir des baisses de la valorisation de ses actifs. Ces fluctuations peuvent être liées à des évènements économiques ou à des tendances sectorielles.
Toutefois, ce risque peut être partiellement atténué (sans garantie) en optant pour une SCPI diversifiée qui investit dans différentes zones géographiques et dans différentes typologies d’actifs.
Dans tous les cas, nous vous recommandons de vous faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine afin d’évaluer votre appétence au risque et de construire une stratégie adaptée à votre situation personnelle.
Les revenus locatifs réguliers ne sont pas garantis, en effet le logement peut rester vacant plusieurs semaines voire plusieurs mois entre deux locations. De plus, le risque d’impayés ou de retards de paiements par le locataire peut peser lourd sur la rentabilité du projet car il n’est pas mutualisé sur différents locataires.
Entre les frais de notaire, les frais d’agence, les charges de copropriété, les assurances, la taxe foncière ou encore les éventuels travaux, les dépenses liées à la détention d’un bien locatif sont nombreuses et peuvent affecter la rentabilité de l’investissement.
Investir dans un bien pour le louer implique une gestion active de la part de l’investisseur : recherche de locataires, gestion des loyers, entretien du bien, suivi des travaux… Cela peut représenter un temps important, qui peut être délégué à une agence en contrepartie de frais de gestion, représentant souvent un pourcentage des loyers perçus, ce qui peut encore rogner sur la rentabilité globale du projet.
Comme souvent quand il s’agit d’épargne, il n’y a pas de solution universelle. Chaque situation est différente. Le meilleur choix dépend de votre profil d’investisseur, de vos objectifs patrimoniaux, du temps que vous souhaitez consacrer à votre investissement et de votre appétence à la gestion.
Si vous cherchez une solution simple et accessible, si vous débutez dans la constitution de votre patrimoine, ou encore si vous ne voulez pas gérer un bien, la SCPI peut être une solution pertinente.
En revanche, si vous aimez piloter vous-même vos investissements, si vous avez du temps à consacrer à la gestion locative et cherchez une maîtrise complète de votre bien, alors l’investissement locatif en direct est peut-être fait pour vous !
Il n’est pas nécessaire d’opposer coûte que coûte les deux approches. Elles peuvent d’ailleurs être complémentaires ! Dans une logique de diversification du patrimoine, la SCPI vous apportera la tranquillité et l’immobilier en direct le contrôle.
Dans tous les cas, il est vivement recommandé de consulter un conseiller en gestion de patrimoine afin d’élaborer une stratégie adaptée à votre situation personnelle et fiscale.
Tout dépend de vos objectifs, du niveau d’implication recherché et de votre tolérance à la gestion.
La SCPI offre une solution clé en main, accessible et diversifiée en termes de risques.
Le locatif en direct permet quant à lui une gestion autonome et potentiellement une plus grande rentabilité, en contrepartie d’un investissement personnel plus important.
N’hésitez pas à prendre contact avec un conseiller en gestion de patrimoine pour en savoir plus sur les SCPI ou simuler un investissement immobilier.
Oui, comme pour l’achat d’un bien immobilier en direct, l’achat de parts de SCPI peut être financé par un prêt bancaire.
Cela permet de bénéficier de l’effet de levier du crédit, tout en investissant dans un produit immobilier sans les contraintes de gestion.
L’obtention d’un financement pour la souscription à crédit n’est pas garantie et dépend notamment de la situation financière, personnelle, fiscale et des garanties que peut offrir le souscripteur. Voir mentions en bas de page.
Absolument ! Ces deux approches sont complémentaires et peuvent coexister dans une stratégie patrimoniale.
Cela permet de diversifier les différents types d’actifs (résidentiel + bureaux par exemple), les localisations, et les sources de revenus.
De nombreux mode de souscription sont possibles : SCPI au comptant, SCPI en nue-propriété, SCPI à crédit.
Découvrez-les dans cet article.
Les SCPI sont une solution simple pour investir dans l’immobilier sans avoir à gérer un bien en direct. Découvrez notre avis dans cet article.
Envie d’en savoir plus sur cette solution d’épargne sans gestion locative et accessible dès 315€ ?
Suivez le guide !
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont des investissements à long terme sans garantie de performance. Il existe un risque de perte en capital pour ce placement soumis aux fluctuations des marchés immobiliers et financiers.
Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. La durée de placement minimale recommandée est généralement de 8 ans. Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués, sans garantie, par la diversification immobilière ou locative du portefeuille du fonds. Ces fonds ne bénéficient d’aucune garantie ou protection de capital et présentent notamment un risque de perte en capital, un risque de liquidité et un risque de durabilité. Le détail des risques est décrit dans le Document d’informations clés (DIC) et la note d’information de chaque SCPI. Communication publicitaire.
Vous souhaitez en savoir plus ? Découvrez notre guide dédié aux risques des SCPI.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Le souscripteur ne doit pas tenir compte exclusivement des revenus potentiels provenant de la SCPI, compte tenu de leur caractère aléatoire, pour faire face à ses échéances de remboursement. En cas de baisse de la valeur des parts lors de la revente, le souscripteur devra payer la différence. En cas de défaillance au remboursement du prêt consenti, les parts de la SCPI pourraient devoir être vendues, pouvant entraîner une perte de capital. L’effet de levier a pour effet d’augmenter la capacité d’investissement mais également les risques de pertes
