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Bien souvent, hériter d’un patrimoine immobilier relève du parcours du combattant. Cela soulève des questions juridiques, fiscales et surtout pratiques. En particulier, le régime de l’indivision est propice aux difficultés pour les héritiers.
Saviez-vous qu’il existe une façon plus simple de transmettre un patrimoine immobilier ? Il suffit de le détenir sous forme de parts de SCPI (Sociétés civiles de placement immobilier) !
Dans cet article, Sofidy vous propose un tour d’horizon du traitement du patrimoine immobilier en cas de décès, des frais associés, et de la manière dont les SCPI peuvent s’intégrer efficacement dans une stratégie de transmission patrimoniale.
A noter : Si vous détenez vos parts de SCPI via un contrat d’assurance vie, cet article ne vous concerne pas. En effet, dans cette situation, c’est le régime de l’assurance vie et sa fiscalité spécifique qui s’appliquent.
Sur cette page, nous abordons le cas des parts de SCPI détenues en direct.
Sommaire :
Avant d’aborder les différents droits de succession, faisons un focus sur l’indivision qui est souvent source de tensions et de conflits dans les héritages. En effet lors d’une succession classique, les héritiers se retrouvent souvent en indivision. Cela signifie qu’ils détiennent collectivement un même bien, sans pouvoir en disposer librement sans l’accord des autres.
L’indivision peut rapidement devenir source de blocages, notamment si les différents héritiers ne sont pas d’accord sur la gestion du bien : par exemple s’ils souhaitent vendre le bien, tous les héritiers doivent être d’accord pour le faire. Cette situation est fréquente lorsqu’un bien immobilier est transmis en direct, et elle peut durer de nombreuses années si aucun accord n’est trouvé.
Les SCPI permettent d’éviter cette configuration. En effet, la totalité des parts de SCPI sont divisibles en plusieurs lots de parts : chacun peut donc en recevoir un nombre précis. Cela permet de sortir de cette logique d’indivision, chaque héritier devenant pleinement propriétaire de ses parts et libre d’en faire usage comme il l’entend (les conserver, les revendre, les transmettre à son tour). Ainsi, la transmission s’en trouve simplifiée.
Les droits de succession sont des impôts dus par les héritiers au moment de la transmission par décès d’un patrimoine. Ils s’appliquent aussi bien aux actifs financiers qu’aux biens immobiliers, qu’ils soient détenus en direct ou par l’intermédiaire de parts de SCPI.
La valeur du bien transmis est estimée au jour du décès et sert à déterminer la base imposable.
La fiscalité applicable dépend :
Sachez que le conjoint marié du défunt est exonéré de droits de succession. C’est également le cas du partenaire de Pacs, à condition d’avoir anticipé sa succession par un testament : seule la part du patrimoine que vous pouvez transmettre librement (selon ce que l’on appelle la quotité disponible et qui ne revient pas automatiquement à vos héritiers « réservataires » comme vos enfants) pourra lui être léguée et exonérée de droits de successions.
Quant aux enfants, ils bénéficient d’un abattement de 100 000 € chacun (tant que celui-ci n’a pas été utilisé lors d’une donation dans les 15 années précédant le décès). Ce montant est déduit de la part de patrimoine taxable qui revient à chaque enfant.
Prenons un exemple : Un père décède en laissant à ses deux enfants un bien immobilier estimé à 500 000 €. Chaque enfant bénéficie d’un abattement de 100 000 €. Cela réduit la base imposable à 150 000 € chacun ((500 000 / 2) – 100 000). Les droits de succession sont alors calculés sur cette base imposable selon le barème progressif des droits de succession.
Pour les héritiers en ligne directe, c’est-à-dire les père, mère, enfants et petits-enfants, ce barème s’échelonne entre 5% et 45%. Plus la valeur du patrimoine transmis est importante, plus on progresse dans le barème pour atteindre un taux d’imposition élevé.
Au-delà des droits de succession, la transmission d’un patrimoine immobilier engendre un certain nombre de frais annexes. Ceux-ci peuvent alourdir la facture pour les héritiers.
Ils sont incontournables dans toute succession qui compte un actif immobilier ou des parts de SCPI. Ces frais incluent les émoluments du notaire (sa rémunération) mais aussi les droits d’enregistrement et les frais de formalités.
L’attestation immobilière figure parmi les actes notariés qui présentent un coût. Celle-ci permet d’officialiser le transfert de propriété entre le défunt et ses héritiers sur le bien immobilier détenu en direct. Elle est indispensable pour modifier les informations du cadastre et nécessaire avant toute vente ou mise en location du bien ou de l’immeuble. Les parts de SCPI ne sont pas concernées par cette formalité.
Par ailleurs, si plusieurs héritiers sont présents, un acte de partage sera nécessaire. Il permet de répartir les biens entre eux. Ce document engendre des frais supplémentaires et peut parfois nécessiter des expertises ou estimations complémentaires.
En principe, l’acte de partage met fin à l’indivision créée par la succession : chaque héritier reçoit sa part et en devient propriétaire. Toutefois, le partage peut n’être que partiel. Alors l’indivision se poursuit à l’égard de certains biens. Ce sera le cas par exemple si un unique bien immobilier constitue l’actif successoral, ne permettant pas de constituer des lots correspondant aux droits de chacun des héritiers.
Grâce aux SCPI, cet acte de partage peut être évité ! En attribuant un lot de parts de SCPI à chacun de vos héritiers, vous déjouez les risques de l’indivision et épargnez à vos ayant-droits le paiement des frais liés au partage du patrimoine immobilier. Pour cela, il vous faudra toutefois préparer votre succession, en effectuant une donation-partage de la nue-propriété des parts de SCPI ou en rédigeant un testament partage (cf. plus bas).
Certains frais sont fixes (par exemple, le coût d’un acte de notoriété est de 67,92€ TTC en 2025, quel que soit le notaire choisi), d’autres sont variables et peuvent être calculés en pourcentage de la valeur du bien. On se base alors sur sa valeur vénale, c’est-à-dire sa valeur réelle sur le marché au moment du décès.
En cas de décès de leur titulaire, les parts de SCPI ne sont pas automatiquement vendues. Elles entrent dans l’actif successoral au même titre qu’un bien immobilier.
Mais contrairement à un bien immobilier en direct, les parts de SCPI présentent plusieurs atouts majeurs lors d’une succession :
Les parts de SCPI sont facilement répartissables. Contrairement à un bien immobilier indivisible, il est possible d’attribuer un nombre de parts défini à chaque héritier.
Il est donc beaucoup plus simple de les partager équitablement entre plusieurs personnes, sans aboutir à une indivision souvent source de conflits.
Chaque héritier reçoit des parts qu’il est libre de conserver ou de revendre. Cela évite la gestion en commun d’un bien immobilier (travaux, loyers, prises de décisions…) et réduit considérablement les risques de désaccord.
Dans le cadre d’une succession, c’est la valeur de retrait des parts de SCPI qui est retenue pour la valorisation.
Cette valeur est déterminée par la société de gestion.
Cela simplifie l’évaluation et évite la confrontation de diverses expertises immobilières.
Les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion telles que Sofidy.
Les héritiers, s’ils font le choix de conserver les parts, n’ont donc pas à se soucier des problématiques liées à la location, à l’entretien ou aux charges (taxe foncière, copropriété, etc.).
Transmettre des parts de SCPI peut donc être une façon de faciliter la vie à ses héritiers versus la transmission d’un bien immobilier « classique » dont il faudra ensuite assumer la gestion.
En achetant des parts de SCPI, vous vous offrez la possibilité de mettre en place des stratégies patrimoniales pour optimiser la transmission de vos actifs et même réduire la fiscalité successorale !
Le démembrement consiste à séparer la pleine propriété entre d’une part un « usufruit », à savoir le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus, et une « nue-propriété » d’autre part, qui est le droit de disposer du bien à terme.
Dans le cadre des SCPI, un parent peut transmettre, via une donation de son vivant, la nue-propriété de ses parts à ses enfants tout en conservant l’usufruit. À son décès, les enfants récupèrent la pleine propriété sans frais supplémentaires. Cette stratégie permet d’anticiper la transmission de son patrimoine sans altérer son niveau de vie, puisque le donateur continue de percevoir les revenus distribués par la SCPI.
Par ailleurs, le levier fiscal de ce type de donation est pertinent. En effet, les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété, qui dépend de l’âge de l’usufruitier, et non sur la valeur de la pleine propriété des parts.
| Exemple
Patrick, âgé de 75 ans, détient des parts de SCPI dont la valeur est de 100 000 €. Il souhaite donner la nue-propriété de ces parts à ses enfants. Compte tenu de son âge, la valeur fiscale de la nue-propriété est de 70%. Ainsi, cette donation n’est taxable qu’à hauteur de 70 000 €. A son décès, les enfants de Patrick deviendront automatiquement pleins propriétaires de leurs parts respectives, sans aucuns frais ni taxes supplémentaires. En effectuant une donation de son vivant, Patrick réduit donc le coût fiscal de la transmission de son patrimoine. En effet, les droits de succession auront été payés lors de la donation, et sur la valeur de la nue-propriété uniquement. |
En donnant vos parts de SCPI de manière échelonnée, vous optimisez au maximum les abattements fiscaux auxquels vous avez droit. En effet, ceux-ci se renouvellent tous les 15 ans, et dépendent du lien de parenté qui vous unit au donataire :
En transmettant progressivement votre patrimoine, vous pouvez parvenir à limiter le coût fiscal de la succession. Le fait de détenir des parts plutôt qu’un appartement ou une maison rend les choses beaucoup plus simples !
Selon la valeur de la SCPI, il vous suffit d’ajuster le nombre de parts à donner à vos proches pour optimiser l’abattement fiscal disponible.
Nos conseillers sont à votre disposition pour vous accompagner
Les SCPI sont soumises au même régime fiscal que les biens immobiliers. Toutefois, comme nous venons de le voir, la fiscalité successorale peut être réduite grâce à une stratégie de transmission préparée en amont. Pensez à anticiper ! Pour cela, nous vous conseillons de vous rapprocher de votre conseiller en gestion de patrimoine qui saura vous accompagner au mieux.
L’intervention d’un notaire est obligatoire dans la grande majorité des cas : dès lors que la succession comporte un bien immobilier ou si le montant du patrimoine transmis est supérieur à 5 910 € ou encore en présence d’un testament.
En détenant des parts de SCPI, vous pouvez toutefois éviter à vos héritiers le paiement du droit de partage. En effet, si vous attribuez en amont un lot de parts de SCPI à chacun d’entre eux, vous éluderez l’intervention du notaire pour le partage et les frais qui vont avec.
Pour cela, vous pouvez soit faire une donation-partage portant sur vos parts de SCPI, soit un testament partage.
Dans ce dernier, vous indiquerez par exemple que vous souhaitez léguer vos parts numérotées de 1 à 5 à une personne et celles numérotées de 6 à 10 à une autre. Encore une fois, le meilleur conseil est d’anticiper.
N’hésitez pas à vous rapprocher de votre notaire, il sera en mesure de vous accompagner dans l’organisation de la transmission de votre patrimoine.
Lors d’un transfert de propriété, la société de gestion doit mettre à jour ses registres.
À la suite du décès de l’un des associés de la SCPI, elle va donc actualiser l’identité des nouveaux titulaires des parts. Pour cela, elle peut appliquer des frais de dossier, soit en pourcentage de la valeur de part soit à un prix fixe. Cela dépend des pratiques de la société de gestion.
Chez Sofidy par exemple, ces frais sont de l’ordre de 120€ TTC par ayant droit et par SCPI quel que soit le nombre de parts cédées.
Certains documents sont nécessaires à la société de gestion pour enregistrer le transfert. Il convient de lui transmettre une copie de l’acte de donation ou, en cas de décès, l’extrait d’acte de décès ainsi que les coordonnées du notaire et/ou l’acte de notoriété ou l’acte de partage.
La transmission d’un bien immobilier en direct peut être lourde et génératrice de tensions familiales.
Les SCPI offrent donc une alternative souple et permettent de maîtriser le coût fiscal de la succession dans le cadre d’une stratégie patrimoniale bien préparée.
Néanmoins, chaque situation est unique. Faites appel à un conseiller en gestion de patrimoine ou à votre notaire pour trouver la stratégie adaptée à vos besoins, estimer les coûts et optimiser votre fiscalité.
Vous envisagez d’investir en SCPI ?
Découvrez pourquoi la fiscalité est un élément clé à maîtriser pour optimiser le rendement net de votre SCPI !
Il existe différents modes de détention et de souscription, selon votre capacité d’épargne et vos objectif patrimoniaux.
Découvrez tout sur l’achat de parts de SCPI avec notre article dédié.
Le démembrement temporaire de SCPI dissocie l’usufruit (le droit du jouir du bien et de ses revenus) de la nue-propriété (le droit de disposer de la propriété du bien). Découvrez notre article dédié !
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont des investissements à long terme sans garantie de performance. Il existe un risque de perte en capital pour ce placement soumis aux fluctuations des marchés immobiliers et financiers.Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. La durée de placement minimale recommandée est généralement de 8 ans. Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués, sans garantie, par la diversification immobilière ou locative du portefeuille du fonds. Ces fonds ne bénéficient d’aucune garantie ou protection de capital et présentent notamment un risque de perte en capital, un risque de liquidité et un risque de durabilité. Le détail des risques est décrit dans le Document d’informations clés (DIC) et la note d’information de chaque SCPI. Communication publicitaire.
Vous souhaitez en savoir plus ? Découvrez notre guide dédié aux risques des SCPI.
