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Outil d’aide à la décision, le taux de rendement interne (ou TRI) est un des indicateurs incontournables si vous souhaitez investir en SCPI. Particularité du TRI : il tient à la fois compte de l’évolution du prix des parts et des revenus distribués sur une période donnée.
Le TRI est utilisé pour mesurer la rentabilité des SCPI mais aussi, celle d’autres placements tels que les livrets d’épargne ou les assurances-vie. Dans cet article, découvrez plus en détail les caractéristiques du TRI dans le cadre d’un investissement en SCPI, son intérêt pour les investisseurs et les façons de l’interpréter, afin de faire un choix le plus éclairé possible.
Sommaire :
Le taux de rendement interne (ou TRI) indique la performance annualisée d’une SCPI sur une période donnée, telle que 5 ou 10 ans par exemple.
Cet indicateur de performance s’exprime sous la forme d’un ratio et se calcule à partir :
Pour calculer le TRI d’une SCPI, une formule relativement complexe doit s’appliquer (cf. ci-contre)
Où PA représente le « prix acquéreur », R les revenus distribués sur la période, PV le « prix revenant au vendeur à la suite d’un retrait » au terme de la période, et t la période sur laquelle le calcul du TRI est réalisé.
Source : Note méthodologique de l’ASPIM sur les indicateurs de performances des SCPI
Le calcul du TRI nécessite donc… la résolution d’une équation ! Mais pour les investisseurs, pas besoin de se lancer dans de fastidieux calculs, puisque les sociétés de gestion se chargent de calculer et de communiquer les TRI des SCPI dans la documentation du fonds.
Les TRI figurent dans les documents des SCPI tels que :
Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
TRI depuis reprise par Sofidy (25 ans)
Taux de distribution 2024
Minimum de souscription
TRI depuis l'origine (36 ans)
Taux de distribution 2024
Minimum de souscription
TRI depuis l'origine (37 ans)
Taux de distribution 2024
Minimum de souscription
TRI depuis l'origine (13 ans)
Taux de distribution 2024
Minimum de souscription
Un TRI positif est un bon signe, puisque cela indique que l’investissement a créé de la valeur.
En effet, un TRI élevé sur une longue période démontre la résilience du produit : sur X années, cela montre que le produit a généré en moyenne une performance de X% par an.
En revanche, un TRI négatif laisse présager l’inverse.
| SCPI | TRI depuis l'origine du fonds | Nombre d'années prises en compte dans le calcul du TRI |
|---|---|---|
| Sofipierre | +9,78% | 25 ans |
| Immorente | +9,35% | 36 ans |
| Efimmo 1 | +8,63% | 37 ans |
| Sofiboutique | +4,96% | 13 ans |
| Sofiprime | +2,67% | 8 ans |
| Sofidy Europe Invest | N/A* | N/A* |
| Sofidynamic | N/A* | N/A* |
Pour les SCPI à capital variable, le taux de distribution (TD) se calcule en divisant le dividende brut de fiscalité versé aux associés par le prix de souscription de la part, au 1er janvier de l’année concernée.
C’est un indicateur de performance couramment analysé par les investisseurs en SCPI. Toutefois, alors que le TD offre une vue des performances sur une année, le TRI va encore plus loin en permettant de comparer la rentabilité des SCPI à plus long terme.
D’ailleurs, le TRI peut être très utile pour comparer deux SCPI de rendement dont le TD serait similaire. En effet, ces deux valeurs sont toujours communiquées ensemble : le taux de distribution ne peut pas être relayé sans le TRI ce qui rend les comparaisons faciles pour les investisseurs.
Toutefois pour les SCPI créées il y a moins de 5 ans, aucun TRI réalisé au minimum sur plusieurs périodes correspondant à des multiples de 5 ans ne peut être publié, conformément au guide ASPIM.
Enfin, autre atout du TRI, il permet de comparer les performances d’une SCPI à d’autres placements comme l’assurance-vie ou le livret A, où cet indicateur est également utilisé (contrairement au TD, qui est propre à l’univers des SCPI).
Par exemple, l’IEIF (Institut de l’épargne immobilière et foncière) a étudié les TRI de différents placements français sur 40 ans (entre 1983 et 2023). Sur cette longue période, l’organisme révèle des TRI de : 7,9 % pour les SCPI, de 6,5% pour l’assurance-vie, de 3,2% pour l’or et de 3,5% pour le livret A (source IEIF : 40 ans de performances comparées – 1983 – 2023).
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Pour compléter votre analyse des SCPI et choisir le meilleur investissement possible, l’idéal est donc de comparer les TRI, les TD, ainsi que d’autres indicateurs de référence, tels que :
Le TOF reflète la capacité d’une SCPI à générer des revenus en fonction de l’occupation de son patrimoine immobilier.
Plus il est élevé, plus la gestion locative est optimisée, garantissant ainsi une meilleure stabilité des rendements.
Entre le jour J de l’achat des parts de SCPI et la date de perception des premiers dividendes s’écoulent un nombre de jours déterminé : le « délai de jouissance ».
Mais pas de raison de s’inquiéter : cette période est essentielle aux sociétés de gestion pour investir au mieux votre épargne.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont des investissements à long terme sans garantie de performance. Il existe un risque de perte en capital pour ce placement soumis aux fluctuations des marchés immobiliers et financiers.Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. La durée de placement minimale recommandée est généralement de 8 ans. Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués, sans garantie, par la diversification immobilière ou locative du portefeuille du fonds. Ces fonds ne bénéficient d’aucune garantie ou protection de capital et présentent notamment un risque de perte en capital, un risque de liquidité et un risque de durabilité. Le détail des risques est décrit dans le Document d’informations clés (DIC) et la note d’information de chaque SCPI. Communication publicitaire.
Vous souhaitez en savoir plus ? Découvrez notre guide dédié aux risques des SCPI.
