COVID-19 : Quel impact pour les SCPI de bureaux et commerces ?

27 Jul 2020

La philosophie de gestion prudente et patrimoniale qui constitue l’ADN de SOFIDY assure à ses SCPI de bureaux et commerces et OPCI un positionnement sur des segments immobiliers porteurs et résilients dans les périodes difficiles. Elle permet aussi de gérer avec discipline et clairvoyance le coup d’arrêt conjoncturel qui frappe nombre de locataires de notre parc immobilier  dû au covid-19 et de s’engager avec eux, de manière constructive, dans la reprise.

impact du covid19 sur les scpi de bureaux

Face à la récession inédite provoquée par la crise du Covid-19 (le dernier point sur la conjoncture française à fin juin 2020 par la Banque de France estime la contraction du produit intérieur brut français à moins de 10 % pour la moyenne annuelle 2020), s’interroger sur l'Investissement en SCPI bureaux et commerces est légitime. Il est toutefois indispensable de ne pas analyser la conjoncture actuelle sous le coup de l’émotion mais de prendre le recul nécessaire pour se remémorer les tendances structurelles qui soutiennent, dans une perspective de long terme, la valorisation des actifs immobiliers de bureaux et de commerces dans lesquels vos SCPI et OPCI investissent. 

SCPI de bureaux : nos actifs solides et bien situés

IMMORENTE, EFIMMO 1 et SOFIDY Pierre Europe se positionnent sur des actifs de bureaux de grande qualité, à même d’amortir les retournements ou les chocs conjoncturels et donc de sécuriser un patrimoine immobilier diversifié face à la COVID-19. Les murs sélectionnés répondent à des critères stricts pour garantir la qualité de leur emplacement situé exclusivement dans des zones très dynamiques en France (Paris, Couronne Ouest parisienne et grandes métropoles comme Lyon, Bordeaux ou Nantes) et en Europe (Allemagne et Pays-Bas). Les marchés de bureaux des principales villes européennes sont entrés dans la crise covid-19 avec des fondamentaux solides, notamment comparés à la situation qui prévalait avant la crise financière de 2008-2009. 

-> Consultez la carte interactive SOFIMAP présentant l'ensemble des +4200 actifs immobiliers détenus par SOFIDY.

La pertinence pour ce type d'investissement

Le taux de vacance moyen sur les principaux marchés européens était à un plus bas de 5 % début 2020, avec même des niveaux historiques à Paris et Berlin entre 1 % et 2 % contre 8 % en 2007. La construction raisonnée de bureaux ces dernières années, qui plus est freinée ces derniers mois, n’alimente pas le scénario d’une suroffre à court terme. Les créations d’emplois pâtiront de la récession pour 2020; cependant leur croissance devrait se stabiliser autour de 3,1 % (zone U.E) d’ici 20241.

La prime de risque toujours très généreuse de l’immobilier de bureaux, avec des rendements à l’acquisition compris entre 4 % et 6 % pour vos SCPI pour un taux sans risque proche de zéro2, renforce la pertinence de l’investissement pour les SCPI de bureaux et commerces. Malgré la récession prévue pour 2020, la prévision de croissance moyenne annuelle des valeurs locatives des principaux marchés européens de bureaux reste ainsi inchangée sur cinq ans, à 1,8 % par an d’ici 20242 avec désormais un repli attendu de 0,6 % cette année.


1Étude de Capital Economics du 15/05/2020
2OAT à 10ans pour la France

Immobilier tertiaire porté par des tendances structurelles de long terme

La croissance et la résilience de l’immobilier de bureaux sont également portées par des tendances structurelles :

  • - La poursuite de la tertiarisation de l’économie dans le sillage. Notamment dû au : vieillissement de la population et au développement des nouvelles technologies, des services et de l’économie des loisirs.
  • - L’urbanisation croissante portée par un phénomène de métropolisation en œuvre partout dans le monde.
  • - Le renforcement des pôles décisionnels, politiques, économiques et universitaires dans de grandes zones dynamiques.

En dépit de la violence du choc économique et social provoqué par l’épidémie, nous restons convaincus que ces tendances perdureront. Tout comme il nous semble prématuré, si ce n’est hasardeux, de parier sur un passage brusque au télétravail généralisé.

Immobilier de commerces toujours soutenus par la nécessité de proximité

Le long confinement imposé à la population pour endiguer la propagation du virus a, surtout pour l'immobilier de commerces de centre-ville des grandes métropoles dans lesquels IMMORENTE et SOFIDY Pierre Europe investissent pour ces SCPI de commerces, renforcé le besoin de proximité, l’un des principaux catalyseurs de cette classe d’actifs. Limités dans leurs déplacements, avec la seule possibilité d’effectuer des achats essentiels, les citadins ont privilégié les commerces de proximité

La proximité était déjà avant crise, de plus en plus ancrée dans les centres villes des grandes métropoles ; avec des citadins prêts à payer plus cher des biens et services accessibles à quelques rues de leur domicile. Le vieillissement de la population, une conscience écologique croissante (moins d’achats faits en voiture) et le développement de nombreux services à la personne sont autant de catalyseurs qui nourrissent au quotidien ce besoin de proximité.

Ces tendances permettent aux actifs de bureaux et commerces dans lesquels nous investissons, d’afficher une résilience sur le long terme. Cependant, nos équipes ont pris la mesure pour nos locataires des conséquences de l’arrêt d’une grande partie du tissu économique. C’est avec ces mêmes règles de Prudence/Clairvoyance qui nous guident depuis +30ans que nous avons réagi à cette crise.

Des réponses adaptées et au cas par cas pour nos locataires en difficulté

La fermeture du 15 mars au 10 mai 2020 de l’ensemble des commerces jugés « non essentiels », et l’absence de chiffre d’affaires en résultant, nous a conduit à étudier au cas par cas les réclamations de nos locataires concernant le paiement des loyers du deuxième trimestre, avec formalisation systématique de tout accord par « lettre avenant ». Nous avons choisi, au regard de notre responsabilité vis-à-vis de nos associés, de ne pas accorder automatiquement d’annulation de loyers. Priorité donnée à l’étude de situation de nos locataires TPE3 touchés par l’arrêt brutal de leur activité dû au Covid-19.

Une mensualisation du règlement de leur loyer du 2T, avec un étalement entre le 01/07/2020 et 31/12/2020, a été proposée. Pour nos locataires les plus en difficulté, une analyse complémentaire a été réalisée avec, si besoin, des solutions supplémentaires spécifiques.
Cette étude au cas par cas a également été la règle pour nos locataires PME4 et ETI5. Selon leur : situation financière, activité et croissance pré-covid, n’ont pas tous été autant touchés par les conséquences du confinement.

3Très petites entreprises, nombre maximal de salariés inférieur à 10
4Petites moyennes entreprises, nombre maximal de salariés inférieur à 500

5Entreprise taille intermédiaire; avec 250 à 4999 salariés; avec un chiffres d'affaires n'excédant par 1,5 Md€; ou un total de bilan n'excedant pas 2 Md€

Des projets d’acquisition mis momentanément en suspens

Directeur des investissements immobiliers de sofidy
Nos capacités d’investissement sont intactes tout comme notre confiance sur la valorisation d’actifs dans une perspective de long-terme. Patience et discipline s’imposent néanmoins à court terme pour préserver l’épargne que nous confient nos 50 000 associés de nos SCPI de bureaux et commerces. Nous avons donc interrompu momentanément nos activités d’investissement dès la publication du décret sur le confinement. Concrètement, les pourparlers en cours ont été reportés et les exclusivités rompues. Les promesses de vente en cours ont fait l’objet d’une analyse minutieuse en vue de les suspendre, ou les renégocier. 

La stratégie de « transfert de risques à l’acte de vente » que SOFIDY déploie depuis plusieurs années s’est révélée pertinente. Nous demandons systématiquement l’inclusion, dans les conditions suspensives des promesses de vente, de clauses de garanties concernant les locataires. A savoir qu’au jour de la signature de l’acte, ils soient à jour du paiement de  loyers, n’aient ni contentieux ni demandé de renégociation de bail.
Nos fonds comptent désormais près de 500M de cash destinés à être investis, avec des acquisitions post-déconfinement réalisées.

Des solutions « gagnantes-gagnantes »

Le dialogue permanent que nos équipes entretiennent quotidiennement avec nos locataires a permis d’apporter une première réponse rapide et pragmatique. La relation de confiance de long terme qui nous lie nous a également permis de préparer ensemble la reprise post-confinement. Notamment, grâce à la mise en place à travers l’étude de leurs baux, de solutions « gagnantes-gagnantes ».

L’allongement de la durée du bail en contrepartie d’une franchise ponctuelle de loyer;  d’une participation aux travaux de mises aux normes environnementales et énergétiques; font partie des solutions privilégiées mises en place pour accompagner nos locataires commerçants dont la première des priorités est de préserver leurs fonds de commerce. Préparer l’avenir c’est également gérer la problématique du renouvellement des baux et de la relocation d’immeubles. Ces éléments permettent d’optimiser leurs taux d’occupation afin de créer de la valeur pour nos associés.

C’est donc dans l’intérêt de nos partenaires locataires, mais aussi dans une perspective de long terme pour toutes nos parties prenantes; que les équipes de SOFIDY ont géré, et continuent de le faire, cette période sans précédent. Sans perdre de vue que le rebond conjoncturel de 2021 pourrait être tout aussi inédit que la récession actuelle.
Directeur Immobilier du Patrimoine Commerces, Michael RICCIARELLI

Zoom sur l'équipe de gestion immobilière

Une équipe toujours pro-active; aux côtés des locataires SOFIDY a toujours internalisée ses métiers immobiliers car nécessaires à la valorisation des actifs; pour pérenniser la distribution de dividendes. La composition de notre équipe de  "Gestion Immobilière" est la suivante  :

  • - Deux directeurs immobilier (bureaux/commerces)
  • - Une vingtaine d’asset managers et accompagnés d’équipes supports pluridisciplinaires
  • Soit plus de 50 personnes au total, a été sur le pont dès le 1er jour du confinement.

De plus, notre dynamique de croissance n'a pas été interrompue par le confinement; deux nouveaux collaborateurs ont intégré l'équipe "locataires". Cette mobilisation permet d’assurer la continuité de la relation de longue date, avec nos locataires, pour répondre à leurs besoins.

Vous souhaitez en savoir plus ?

Vous souhaitez en savoir plus, ou souscrire à nos SCPI ? Nos conseillers sont à votre disposition pour répondre à vos questions.



Ce document est communiqué à titre d’information. Il ne constitue donc en aucun cas une sollicitation de vente ou une proposition d’achat. Ce document est réalisé à partir de sources que SOFIDY estime fiables. SOFIDY se réserve le droit de modifier les informations présentes dans ce document; à tout moment et sans préavis. En aucun cas ces informations constituent un engagement de la part de SOFIDY.

Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques; absence de rendement ou perte de valeur qui peuvent toutefois être atténués sans garantie; par la diversification immobilière et locative du portefeuille. Les fonds gérés par SOFIDY ne bénéficient d’aucune garantie ou protection en capital; et présentent un risque de perte en capital.

À propos de Sofidy

Depuis 1987, SOFIDY conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, Société Civile, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Premier acteur indépendant sur le marché des SCPI avec 6,2 milliards d’euros sous gestion, SOFIDY est un gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe.

Vous souhaitez en savoir plus ?

Recevoir notre newsletter

Merci de remplir ce court formulaire pour vous inscrire à notre newsletter mensuelle.

CONTACT communication

EDOUARD KABILA
Tél : 01 69 87 02 00
Mail : edouard.kabila@sofidy.com

SERVICE COMMUNICATION
Mail : communication-presse@sofidy.com